7月15日，快报《金楼市》报道了东方名苑在业主及业委会毫不知情的情况下，一夜间物业换了，由此引发了一系列问题（详见B39版）。该事件见报后，很多读者打电话向《金楼市》反映所在小区物业的种种问题。为此，记者专访了东南大学物业管理研究所所长黄安永教授。

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　　成立业委会

　　如何保证权威与公正

　　在东方名苑多位业主看来，业委会的成立和换届是在众多业主不知情的情况下进行的，因此，对其公正性有质疑。

　　“为保证业主委员会的权威性和公正性，其产生过程有着严格的程序。”黄安永介绍说，首先至少要保证40天的准备期，且依据物权法等相关条例，在保证入住率和收房面积双过半的前提下，通过街道办事处或者居委会的监督，进行业主大会的筹备工作。如果是首次选举业委会，则开发商有义务参与帮助建立。在业主大会筹备会建立完毕后，筹备会则需在全体业主中展开广泛的民主推荐，而业主可选择推荐或自荐等方式，然后就候选名单进行公示，在广泛征求业主意见后，召开正式选举。而在业主委员会成员名单落实后，还需进行7～10天的公示。

　　业委会不作为

　　可提议召开业主大会

　　在东方名苑事件中，众多业主提出业主委员会的不作为，有业主向记者反映说，该业委会在日常工作如楼道广告等多项收入上存在着不透明、不公开的现象，而业委会相关负责人对此则矢口否认。

　　黄安永表示，要明确的是业主大会与业主委员会两者的关系，业主大会是全体业主的自治组织，作为自我管理的权力机关，其作出的决定，对业主具有约束力。业主大会行使选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等权力。如业委会确实存在不作为的现象，那么业委会的授权方——业主大会完全有理由罢免。“联系到东方名苑的具体情况，维权业主可通过邀请其他业主参与讨论广告收入分配的契机，提出召开业主大会。”

　　改选业委会

　　需要全体业主的参与

　　事情发生后，东方名苑数十名维权业主从物业那里拿到了业主通讯录。维权业主们开始积极与其他业主联系，希望召齐业主，开业主大会，从而改选业委会。但由于资料不完整或者陈旧的原因，只联系到了50多名业主，只占到了全体250多名业主的1/5。有律师建议，鉴于东方名苑的特殊情况，可向小区所在街道办事处或居委会提出托管，且街道办事处或居委会可收取一定管理费用，以此希望通过政府部门介入，促成物业管理正常。

　　黄安永对此提出了不同意见，如果全体业主与政府主管部门达成一致，则这种做法值得考虑，如政府部门没有与所有业主达成一致，依据物权法，政府托管将被视为侵犯私权。而结合到东方名苑的具体情况，可行的办法，维权业主一一联系上剩下的200多户，即使房屋原有产权人不在，实际使用者拿着产权人的委托书，同样可以行使业主的权利。

　　■特别提醒

　　业主法治意识待增强

　　“东方名苑事件反映的是南京乃至中国很多小区存在的弊端，业主法治意识较淡薄。”黄安永说，在西方国家，每次召开业主大会，很多业主哪怕身在国外或是出外旅行，仍会回去参加业主大会，他们对自身的权利与义务十分重视，担任业委会的成员被看做非常荣耀的事情，这些成员会享受减免半年物业费或者一年停车费的优待，业主委员会成员不正当谋利的情况极少发生。而在国内，很多小区的业主，平时见不着，只在出现重大问题时才会聚集到一起进行补救，且维权中常有过激行为。“只有当业主提高法治意识，明确自己的权与责，才能真正实现理性维权。”快报记者 葛九明