在南京的度假类物业，别墅“一统天下”的格局正在被打破。近期，地处南京远郊风景区的天生桥华洲凤凰小镇、宝华山山一方、茅山美加东部假日等项目纷纷推出休闲度假小公寓产品，为南京度假物业注入新的“血液”。据悉，这类产品以低总价和独具个性引发了市场投资新风向，南京远郊楼市也为此越加热闹。只是，这种另类的度假小公寓的市场前景和投资价值如何？如何与景观别墅区分市场呢？记者就此展开调查。

　　度假小公寓走俏市场

　　今年5月，徐小姐和家人一起到句容宝华山游玩，中途路过了一个名为“山一方”的楼盘现场，一时好奇就走了进去。没想到就这随意的一看，让她掏出了信用卡刷了一万元订了套房子。“当时就是感觉那个地方风景很美，20多万元买套房子用来偶尔度假或者投资都不错。”她说。

　　事实上，徐小姐只是目前市场上这类需求的一个典型，占据风景资源的小面积、低总价的度假公寓产品正在南京市场走俏。宝华山山一方销售员汪小姐告诉记者，这类产品很受南京市区那些工作稳定、收入中上游的客户的青睐，项目规划的全部600套小公寓，目前仅剩100多套。面积32~75平方米，有毛坯房，也有精装修，总价20多万元起，很容易被接受。

　　此外，溧水天生桥风景区的华洲凤凰小镇5月初推出100多套精装小户型，主力户型面积是46.6平方米和58平方米，卖得也非常不错。由于空间虽小，阳台、卧室、厨房、洗手间样样齐全，故美其名曰“迷你别墅”。位于句容茅山4A级风景区的美加东部假日本次推出的是33~67平方米的电梯花园洋房，虽然没正式开盘，但据说预订情况相当好。

　　“别墅一统”被打破

　　谈及南京的休闲度假物业，人们总是自然地与别墅联系在一起。记者发现，随着市场上这批度假小公寓的问世，别墅在度假项目中“一统天下”的格局将被打破，因为这些度假小公寓和别墅在一个项目中一般是共存的。

　　一位业内人士分析说，从需求升级和细分角度看，度假物业“别墅一统”格局被打破是必然的。客户是为了满足更好的居住条件而购置别墅，是居住需求的升级，而并不一定是度假需求的升级，因为对于“居住”而言，功能是内向的，使用者在乎的是物业内部空间是否大得能容得下个性化的装修，各房间是否能划分出更多样的使用功能，总之要“住得舒服”。但对于“度假”而言，功能是外向的，使用者更在乎的是物业外部是否有优美的自然环境可以放松身心，周边是否有独特的人文环境可以换一种和都市不一样的生活方式，对居住功能的要求反而淡化。

　　立足点在“资源”和“价格”

　　中原地产南京公司市场研究中心总监张君认为，度假型小公寓其实是旅游地产开发中的一类产品，这种产品的市场立足点在于“资源”和“价格”。

　　首先，这类产品基本上都是处于南京远郊的风景区内，有的是独立的园区，有的是与别墅区共体。在以往，人们总是将休闲度假与别墅紧密联系在一起，只是别墅的置业成本毕竟太高，对于大部分人来说无法实现，于是开发商开始在度假别墅里尝试建一些低成本进入的产品，在资源占有上毫不逊于别墅。

　　其次，考虑到这种产品最终是用于休闲度假，投资成本是否有吸引力很重要。度假公寓多以30~65平方米的小户型精装修度假公寓为主，并竭力把每套公寓成本控制在十几二十万元左右，探索一条新的经济型度假之路，提供另一种有别于以往大别墅度假的全新度假生活。

　　华洲凤凰小镇销售部苑经理也表示，和别墅共享同样的景观资源，而在购置成本上又远远低于别墅，是度假小公寓产品能够与别墅分割度假物业市场的关键。

　　市场前景看好，关键看运营

　　事实上，据记者了解，早在2005年，南京建宇集团就在中国香泉湖国际度假中心项目中，率先引入了酒店式度假型公寓产品；而在2006年~2007年之间，汤山的巴厘原墅和世外边城也曾分别向市场推出了“温泉度假小公馆”和“度假酒店式公寓”。然而，从后期操作来看，都不是特别成功。

　　业内认为，与相关城市比较而言，南京市在旅游房地产的开发和推进上相对滞后，这也是度假公寓在南京周边没有形成强势规模的主要原因。张君认为，当前南京开发旅游房地产已具备了许多成熟条件。“从一个文化古城的概念来看，南京有太多的地方值得游人去慢慢地观赏和品味，关键问题是如何留住游人，如何将风景优势、文化优势、交通优势、区域优势、经济优势有机地结合起来，采用租售结合等灵活的营销方式推向市场。”她分析说。

　　“度假公寓的市场肯定有，但对投资者来说，是否能做到物有所值或者是押宝正确，其实关键看开发商对于这类产品后期的包装和运作。”恒大地产南京营销中心副总经理郭阳也表示看好度假小公寓的市场潜力，但她认为，度假公寓的价值主要是依托风景区的旅游开发，其次就是开发商如何将项目与旅游区人群结合起来，比如有些项目代租或返租的承诺最终能否兑现。

　　快报记者 刘果