暴雨如期而至。没有丝毫意外，虽然雨下得确实忒大。淹水不可避免。没有丝毫侥幸，虽然已经有前车之鉴。

　　每年六七月，南京楼市就面临着这样一场水的考验。

　　值得注意的是，楼盘地下室渗水及地下车库漫水成了防涝重点。为何地下室及车库成为问题多发区？防水设计上有何讲究？在房屋设计、施工建造、物业维护，甚至是市政基础配套方面，还有什么可以改进的？此外，由于大水造成的物品损失，我们有什么更恰当的处理方法？

　　验房过程中，大家知道有一个专门的“淋雨试验”，《金楼市》今起关注一年一度南京楼市的“淋雨试验”。

　　暴雨袭来，最脆弱的是“地下”

　　[一线情报]

　　大雨过后水漫车库

　　昨日早上，江宁岔路口某楼盘的业主赵先生照旧得去车库取车上班。进入地下车库时，他惊呆了。“整个车库变成了鱼塘，车子已一大半浸在水里了，雨水还在沿着车库入口的坡道不断往车库里灌。”赵先生情急下，冒雨找到了物业。

　　物业值班人员在接到反映后，一边派人跟随赵先生赶赴现场，一边打电话给上层领导反映车库严重积水，申请启动应急措施。随后，赶到现场的工作人员开始用准备好的沙袋堵在车库门口，防止雨水继续灌入，一边派人通知业主取车。

　　“当时小区外面积水已有半米深，社区内部的路面上水也有10多厘米。”物业管理公司的负责人告诉记者，经过一个多小时的紧张救急和疏通，大部分车辆已顺利转移到安全地带。但还有几户业主因为在外地，没办法赶回南京把车子开出满是水的地下车库。不得已之下，十几个安保人员将剩下的车辆抬出车库。

　　地下室做了特殊处理

　　这两年，不少楼盘开始赠送地下室。暴雨季节来了，买房人有些担心了。

　　金地名京的一位业主告诉记者，前两天他们去现场看一套样板间时，发现地下室墙角潮湿，交付后会否有问题？南京金地营销部经理张维告诉记者，目前金地名京整个项目施工都还未结束，出现渗水很正常。他表示，他们在设计地下室时已考虑到南京独特的气候特征，除了对地下室进行正常的防水处理外，还会采取一些特殊的工艺来防止地下室潮湿问题，比如所有的地下室都是从户内进入，仅有天窗与户外接触，但考虑到漏水问题所有天窗都尽量设置在阳台下，尽量减少积水的可能。

　　仙林招商依云溪谷的现场销售人员告诉记者，虽然大暴雨下个不停，但是从物业巡逻的反馈来看，依云溪谷所有的地下室尚未发现积水现象，她介绍说，依云溪谷所有地下室都进行过特殊防潮和防水处理。[专家提醒]

　　防渗水施工用材很重要

　　据了解，不少楼盘的地下车库漫水严重。“地下室防水其实可分为两方面，一是防墙体渗水，一是防雨水灌注，大家对前者关注得比较多。”高级工程师杨志才介绍说，地下室及车库的防渗水关键还是要靠地下室混凝土的自身结构防水，即在混凝土中间加入添加剂，起到加强自身防水等级的作用。根据规范，地下室混凝土的抗渗等级一般在T8级以上。“T8级对南京这种地下水位较高的地区不一定够，但开发商考虑到成本，又很少有主动选用等级更高的材料。”他表示，地下室外墙也要做外侧防水。

　　防灌水实地设计很关键

　　南京资深验房师丁渤告诉记者，下雨后地下室或车库的水可能来自以下几个方面：一、汽车坡道和自行车坡道；二、地下室侧墙防水措施未做好；三、地下室无底板，下雨后由于地下水位上升而造成。

　　“从赵先生描述的情况看，积水主要来自车库坡道的灌水。”他解释说，由于当前地下车库都比较深，所设置的坡道也比较长，如果坡道上方没有顶棚，雨水肯定会沿着坡道下流。虽然在坡道出入口处通常都设置了截水沟和集水坑，但如果雨量较大，水来不及通过排水沟进入地下，就会灌入车库。他还提到，在防雨水上，具体还要靠施工中根据现场情况进行调整，比如顶棚一定要完全盖住坡道等具体措施。

　　也得看市政管网排水能力

　　南京民用建筑设计研究院的专家告诉记者，无论是地下车库还是地下室，如果出现大面积积水，一般与楼盘所在区域的市政排水能力有密切关系。小区内开发商会采用潜水泵来排水，地下车库和地下室都是如此。市政管网没问题，小区内一般不会出现车库或者地下室大量积水，但如果项目仍然在施工中可能会有这些情况。快报记者 刘果 费婕

　　[延伸阅读]

　　房屋其他部位

　　如何防水

　　墙体

　　要点：墙体渗水主要是外墙开裂引起的，表现是在外墙内侧墙体上有渗水痕迹。开发商在交付房屋前，一般有淋雨试验，就是检查墙体是否渗水。

　　提醒：墙体渗水修复比较困难，因为渗水点不好查找。外墙渗水一般在暴雨下才会暴露出来，业主最好能在大暴雨过后注意观察。

　　厨卫

　　要点：一般做法是厨房地面做防水、侧墙防水高度至少30厘米，而卫生间地面做防水、淋浴间防水高度要达到1.8米以上。

　　提醒：业主收房时要做24小时蓄水试验。在卫生间放满水24小时后，到楼下看顶棚是否有渗漏。装修时要监督装修公司，防止破坏防水层。

　　窗台

　　要点：渗水主要是窗户安装中封堵不实、窗角开裂等引起的，渗水点一般位于窗下角。

　　提醒：窗角有时开裂不一定会立即渗漏，但很细小的裂缝也要及时修补。快报记者 刘果

　　[观点]

　　亢奋的楼市

　　抗得住暴雨吗？

　　水位真高。

　　早晨骑车无意撞到公交站台的时候，便心想坏了。

　　2007年大雨过后，江南青年城、宏运国际村……不是都淹了嘛！

　　水淋淋坐在办公室，上网一搜，果不其然——龙江、城北、仙林、江宁，当然还有市中心，到处传出了小区淹水声。

　　“地下室刚添了沙发和书桌……”一位朋友在QQ上“哀号”。“车子还在地库。也不知物业有没有打开水泵！”

　　房产专家告诉我：“房价里有150元/平方米的成本，就是小区的市政配套费。包括排水和防洪。”原来今年年初此费刚获批上调了45元/平方米。调得好，调得好。

　　150元的成本，在如今的房价中，所占比例的确不大，售楼处一个月涨价150元/平方米，不稀奇。却不知开发商有没有把自己应该付出的成本用到位？也不知有没有在大幅提价的同时将楼盘品质也大幅提上去？

　　《第一财经日报》6月初刚披露的数据：以北京朝阳区一个楼盘为例，该楼盘开盘均价11000元/平方米，各项成本8100元/平方米。貌似销售净利润率为11.7%，但总投资18.63亿的项目，自有资金2亿元即可运转，开发商自有资金投入仅870元/平方米，实际净利润率达140%。又考虑到一个项目从拿地到售罄往往需要几年时间，按4年周期计算，实际上开发企业年投资回报率是24.5%。

　　近日,南京房价显露暴涨迹象。一夜间坐地涨价者不乏多见。不知如此亢奋的楼市能否抗得住暴雨的袭击？

　　怕的不是大雨倏忽而至；怕的是大雨过后数日中，小区内积水迟迟不退。房价再高的楼盘，也是枉然。快报记者 刘欣

　　暴雨走后，最揪心的是“损失”

　　一场暴雨，往往带来的不是一时不便。积水下去了，问题却浮出水面。比如，地下室物品损坏了，谁赔？车子泡在水里歇火了，谁管？家里的财产因淹水损失了，谁埋单？

　　逐一对照起因

　　对于淹水而造成财产损失的原因，江苏圣典律师事务所王宏主任律师作了详解：

　　不可抗力造成的。建筑设计、标准等完全符合国家相关规范，且质量合格，物业服务也没有问题。淹水是因自然灾害性天气而造成的。那么，开发商、物业免责。

　　建造设计不符合规范。一般来说，这种情况很少。开发商委托的是有资质的专业设计公司操作，且图纸都须层层审核。强制性规范在审核中一定会被审到。

　　需要值得注意的是，设计虽然符合相关规范，但从技术角度来说，使用中存在不合理因素。在未达到灾害性天气的情况下，排水设施却因设计缺陷无法正常使用。

　　施工方问题，即施工单位没有完全按图施工，或施工中造成了一定隐患。

　　此外,还有维护问题。这主要看物业养护是否到位。比如管道有无定期检查等。

　　还有一个被不少人忽视的是，市政基础设施是否跟得上房地产开发容量?随着房地产开发量越来越大，城市规模扩大，当地的市政基础设施在数量的需求上与容量上是否与之匹配？

　　不过，究竟属于哪种原因都需要专业技术论证。

　　证据保全放第一

　　王宏表示，只有分析清楚原因才能有对应处理办法。但技术论证是一般业主所不能达到的。对于业主来说，首先要做好证据保全，如及时检查管道是否堵塞等。

　　君远律师事务所李金红律师表示，暴雨造成损失的案例一般都比较复杂。不过，对于比较简单的，如因渗水造成墙面受损等问题，如在保修期内可由开发商承担维修责任。快报记者 李艳艳

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