原本拥有一套房子，安享生活，突然之间却房屋易主，身背30万元巨额债务，近日，家住上海宝山区的智障人士华先生遭遇了这样的尴尬，而让他陷入困境的正是他所信任的邻居“姐姐”陈某。日前，陈某因涉嫌对华先生进行诈骗，被宝山区检察院批准逮捕。

　　如何保障智障人士权益一直是社会关注的问题，我国也出台了《残疾人保障法》等一系列法律法规维护包括智障人士在内的残疾人的合法权益。但目前，智障人士在房屋买卖中利益受损的情况时有发生，尤其是由于智障人士维权能力相对较弱，其财产权被侵犯的案件屡见不鲜。

　　业内人士指出，目前一些单位在审核等环节把关不严，导致智障人士的财产权容易被不法分子侵犯。

　　“热心姐姐”帮忙转正产权

　　家住宝山区某小区的华先生是一名智障人士，年逾50岁的他平时生活倒也安定。一日，华先生在小区内碰到邻居陈某。因陈某比华先生大几岁，所以陈某热情地称呼华先生为“阿弟”。华先生在闲聊中向“姐姐”抱怨他的兄弟想要霸占他所居住的房屋。

　　得知华先生所住的房屋仍是使用权后，“热心”的“姐姐”陈某当即提出可帮助他把使用权房转成产权房，这样房子别人就霸占不了了。华先生听后欣然同意，随即将身份证明、房产证明等材料交给陈某办理相关手续。

　　拿到华先生的相关材料后，“姐姐”陈某便对华先生的房产开始行使“代言”。由于华先生存在一定程度的智力残疾，能说会道的陈某自然而然成为了华先生的“代理人”，只要有这个“姐姐”在，华先生就不说话，都是由陈某发表意见。

　　陈某通过他人，在为华先生支付了使用权转产权的相关费用1万余元后，华先生终于如愿以偿，成为了该套房产的产权人。

　　然而，事情远非这般简单。华先生对自己已“转正”成为产权人这一事实并不知情，相反，陈某向华先生表示，使用权房转产权房至少要花费20万至30万元才能办妥。

　　这数十万元钱又怎么能拿得出来呢？陈某给华先生“出主意”，称可以先找人借给华先生20万元，帮他先办妥使用权转产权事宜，然后再由华先生逐月还清债务。

　　不久之后，陈某又告知华先生，她已联系到了“借款人”，“借款人”向华先生出借了20万元（含利息2万元）。不明就里的华先生连“借款人”都没有见到，就写了一张20万元的欠条，而所借的现金就由“姐姐”陈某“保管”。

　　套现房屋贷款产权易主

　　为了使骗术继续下去，能成功地向银行办理抵押贷款，陈某又动起了脑筋。适逢从房产中介那了解到一名朱姓客户想要利用房产交易套取公积金，陈某立即联系了朱某，谎称华先生老婆患癌症，需要大笔治疗费用，请朱某帮忙。

　　而朱某正好想把自己3万元的公积金变现，双方一拍即合，在中介公司炮制了虚假的房屋买卖合同，并到房产交易中心办理产权过户，由朱某假意购买华先生的房产，随后由朱某以该处房产作抵押向银行申请贷款30万元。

　　朱某为此特别与华先生签署了所谓的“承诺书”，表示该房产实为华先生所有，待华先生还清30万元贷款后，由朱某配合华先生办理产权过户，如果华先生未能如期偿还银行贷款，则房产归朱某所有。由此，房屋产权人由华先生变成了朱某。

　　由于材料完备，30万元的银行贷款没费什么周折就批了下来，其中，陈某偿还先前“借款”20万元，支付房屋交易税及各类费用共计7万元，剩余的3万元也由其悉数“保管”。

　　因银行贷款每月要还，陈某还帮华先生办了一张银行卡，声称卡里有钱，只有每月按时向银行还款，等还清后才能拿到产权证。

　　房产交易后没过多久，华先生向家人讲起他已由陈某帮助办妥了产权房事宜，引起了家人的怀疑，家人在向宝山区房屋交易中心查询时，发现房屋产权人早已易主，即向公安机关报案。

　　日前，警方已委托司法鉴定中心对华先生进行智力司法鉴定，而陈某因其行为涉嫌诈骗罪被宝山区检察院依法批准逮捕。

　　“暗度陈仓”为何一路放行？

　　作为一名智障人士，缺少自我保护意识的华先生受到邻居欺骗，自己的住房无端成为他人名下的财产，而且还身负30万元的贷款抵押，变成住房被抵押的“房奴”。而更令人不解的是，为何这个手段不算高明的骗局在陈某作案过程中会享受一路“绿灯”？

　　“在这起案件中，暴露出很多问题。”承办此案的检察官认为，相关单位在处理华先生的房屋买卖时，监管、审查存在着问题，这些问题主要分为3个方面：

　　首先是房屋中介公司的“急于求成”，让陈某等人钻了空子。检察官分析，若不是房产中介极力想促成房产交易收取中介费，也不会撮合朱某、陈某做成虚假的房屋买卖合同。

　　房屋中介公司在法律上属于居间人。根据《合同法》规定，居间人的义务体现在：应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

　　其中，“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料做必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。

　　据了解，华先生是残联登记的智障人士，智障程度较深，对于他的房屋交易，中介公司在撮合时，却没有向其监护人或相关人士了解交易背景。

　　检察官指出，在本案中，房屋中介在交易资料的审核问题上也存在问题。

　　按照正常的房屋交易流程，交易双方在交易中心办理手续时均须到场，因为房地产交易实际上是一种权益的交易，如果购房者在办理过户手续中发现卖方的权益不完整，可以马上与之协商，办理退款或重新签订合同等。同时，买卖双方当事人一同到场办理手续，可避免发生盗用他人名义进行违法活动，避免以后出现纠纷。

　　虽然在房屋交易时，一方有具体原因无法到场，经交易中心认可，可以委托他人到场，但这是有严格条件限制的，如果一方为智障人士，其监护人必须到场，以免在交易时智障人士的利益受到损害。然而在本案中，陈某凭借着一纸委托书便在交易中心与朱某完成了交易。

　　“监护人没有尽责，也是华先生被骗的一个原因。”检察官告诉记者，经检察院初步了解，华先生的监护人并非其兄弟姐妹与子女，而可能是其一名远亲，这或许与华先生不信任他们有关。

　　按照法律规定，监护人有三项职责：（1）保护被监护人的人身、财产及其它合法权益；（2）作为被监护人的法定代理人，代理各项法律活动；（3）教育、管好被监护人。

　　然而在华先生受骗之后，宝山区检察院与华先生的监护人取得了联系，发现该监护人竟然对此事一无所知。

　　那么，本案中的贷款银行在审核问题上是否存在问题呢？对此，检察官认为目前尚不能确定，“因为申请贷款的是朱某，朱某的‘承诺书’属于贷款之后与华先生的约定，已经是贷款之后的事情，不能说银行在这方面有责任。”

　　智障人士频频遭遇“忽悠”

　　智障人士属于弱势群体，由于自身维权能力较弱，一些不法分子频频利用各种手段侵犯其财产权。请看以下案例：

　　市民丁先生是一名智障人士，一家三口的生活都由丁先生年迈的母亲照顾，丁先生的弟弟作为其法定监护人。2007年4月，一份法院判决书突然到来：丁先生居然莫名其妙背上了10万元的债务，为此，丁先生的家人立即向检察机关反映了情况。

　　上海市检察二分院对此案展开调查后发现，原来，有人骗丁先生与银行签订了一份《个人住房抵押借款合同》，并编造了丁先生的一个虚假住处和丁先生需要购买其事实上居住的房屋的“故事”，使得丁先生背上债务，而且房屋被抵押，从而达到骗取银行贷款的目的。

　　掌握了案件事实之后检察机关认为，丁先生与银行签订的合同显然是无效合同。原审法院的送达程序违反了法律规定，上海市检察二分院因此向法院提起抗诉。今年4月，丁先生一家终于收到了来自上海市第二中级人民法院的民事裁定，撤销了原审法院的判决。

　　而究竟是谁诈骗了丁先生和银行，目前还在调查之中。

　　2年前，徐汇区法院也受理了一起当事人一方为智障人士的房屋贷款合同纠纷。法院在审理中发现，贷款人竟然是一名没有固定收入、靠领取国家最低生活保障金度日的聋哑智障者。发放贷款的银行仅凭一份公证书，便向其发放了44万元贷款。事后证实，这名根本不具有还款能力的贷款者是被人利用了，不仅原先居住的房产产权被转到了他人名下，而且购房贷款也被卷走。

　　骗局背后凸显“保护漏洞”

　　上述案件中显示出目前一些相关单位由于审核等制度上的不足，在客观上为不法分子的作案提供了便利，这一情况引起了司法机关的注意。不久前，徐汇区法院就此问题发布了相关的司法建议。

　　法院认为，银行在实际操作中，偏重于审查借款申请材料形式的合规性，但对借款申请材料的真实性把关不够严格。而在利益驱动下，银行审核不严，随意放贷是导致此类案件发生的原因。此外，合同中担保条款不完善，也给银行贷款带来了很大风险。

　　就此，徐汇区法院向上海市银监局提出司法建议，建议银行在经营过程中加强业务管理，加大监管力度以尽量避免或减少此类案件的发生。

　　针对华先生受骗一案，宝山区检察院的检察官也提出了相关建议：一方面，对于房屋买卖等行为，相关单位必须严格查实、审核相关情况，对于当事人不能到场的情况，更是要进行具体原因的查实。如果遇到交易一方是智障人士的，必须与其监护人、家人等进行联系，问清情况，以免出现智障人士被人利用的情况。另一方面，智障人士的监护人、家人、社区相关负责人要对智障人士的行为多加关心，尽到保护的义务。智障人士身边须有人进行照顾。

　　据《上海法治报》