赵先生看中了一套总价100万元的二手房，按照南京当前“首付只要30%”的政策计算，他以为这套房子首付只需30万元，没想到因为房子太老，贷款的额度比预计的低得多，首付款需要近五成，一时凑不足首付款的赵先生面临着高额违约索赔。

　　请看清条款再动笔

　　房龄太长，贷款额度低

　　“房产证上没写房龄，房主告诉我是1988年的，结果办贷款时一查是1979年的。”赵先生说，由于小区出过新，房子又是精装修，看起来比较新，所以他对房主说的房龄没有深究，没想到给自己带来了大麻烦。这不是个案。记者了解到，因为产权证上没有记载房龄，或者房主、中介虚报房龄，近期发生多起因房龄而起的纠纷。

　　中广置业分析师指出，买新房和二手房在贷款首付的计算方法上有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购房时的市场价作为参考，但办理二手房屋贷款是根据评估价作为参考。所谓评估价，就是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算得来。

　　“二手房评估价大多为市场价值的80%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。”按照“贷款额上限等于二手房评估价80%”的比例计算，购房人实际能够获得的二手房贷款额度最高相当于全套房屋成交价的64%，因此二手房买主的首付款比例将大增。近期二手房市场回暖，但是由于一些买家对二手房交易首付款的计算方法不了解，因此陷入困境。

　　值得注意的是，有些中介在签合同前故意隐瞒真实的首付款，并在购房合同中明确首付款的付款期限。这样在定金已付的情况下，无论选择退房还是逾期交齐首付款，购房人都可能会面临高额的违约索赔。

　　合同未明确，维权遇尴尬

　　刘小姐在一家中介公司看中一套二手房，中介告知房子是1996年的。但成交过户后她发现，房子竟是1989年建的，她要求房主退还部分房款，但遭到拒绝。由于在房屋买卖合同上没有写明房子的房龄，以及房主隐瞒房龄所需承担的责任等条款，她的维权陷入尴尬。

　　在交易过程中，还有的买家将产权证上的日期误认为房屋的实际房龄。记者咨询了房地产律师得知，无论产权证上所填日期还是土地使用权证上面的使用年限，都无法反映房屋的真实建造年限。律师指出，房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，二手房有些已经转手了两至三次，所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期，可能远远迟于房屋实际的建成日期。另外，根据土地使用权证上显示的截止日期，可以推断出该房屋是什么时候取得土地使用权的，但是房子是不是在一取得土地使用权便开始建造也无从判断。

　　签合同要注意免责条款

　　“要想避免房龄纠纷，最好预先查清楚房子的实际房龄。”业内人士指出，买家可以要求卖家带上产权证、土地证一同到房产中心档案馆查询。如果卖家不配合，则有必要在交易合同里写明关于房龄的条款，以维护自己的合法权益。

　　特别要注意的是，二手房买主须留意购房条款中有无如“银行未能批准贷款，购房合同自动解除”等免责条款，以确保在因房龄太老贷款难的情况下，买方可免于高额违约索赔。快报记者 文涛

　　■特别提醒

　　确认房主真实身份

　　签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。对于业主及房屋各项证件的真实性和一致性要予以确认，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，买方更要确认。

　　明确双方违约责任

　　合同上要写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，双方责权利对等。目前大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款。

　　标明付款及过户时间

　　实际操作中，买方会将房款分为定金、首付款、余款和尾款打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间。而首付款的支付时间有赖于房产过户的日期，买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期，可根据条款确定违约责任。

　　注明费用交接时间

　　这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键。

　　买方须见到房主

　　现在有些中介公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即中介在收取定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是“房主不卖”等中介公司的免责条款。为此提醒买方，应要求约见房主当面核实，这样就能揭穿其不轨行为。

　　学会使用补充协议

　　买卖双方在签订合同时，如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。