计价方式谈不拢

　　业主要求退定金

　　前段时间，赵先生与某房地产开发有限公司订立商品房认购书，合同约定：赵先生预订房地产开发有限公司开发的商品房一套，商品房面积120平方米，每平方米价款为9500元，并约定双方于5月初签订商品房预售合同，赵先生随后交纳了定金4万元。5月初，赵先生如约前往房地产公司商订合同订立事宜，但在订立商品房预售合同过程中，赵先生要求按套内使用面积计价，而开发商原定的是按建筑面积计价，而认购书对此未作规定，结果双方发生争议，当天未订立商品房预售合同。随后，赵先生以计价方式条款无法达成一致而未签订商品房预售合同为由，诉至法院要求开发商退还定金。结果，法院支持了赵先生的诉讼请求。

　　[关键词]

　　商品房买卖认购协议

　　是指商品房买卖双方当事人在订立正式的商品房买卖合同之前所签订的一种法律文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同，是对双方买卖房屋有关事宜进行初步的法律确认和书面见证。而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。在实践中，商品房买卖认购书的内容主要有双方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积、定金或部分购房款的交付等）；价款计算；订立正式购房合同的时限约定。

　　[律师出马]

　　认购书≠预售合同

　　（本期律师：江苏维世德律师事务所李军律师）

　　商品房认购书的性质如何？是预售合同本身还是一个独立的合同？李律师认为，如果商品房认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购书就应当认定为商品房预售合同，本案中，商品房认购书显然不具备商品房买卖合同的主要内容，如缺少房屋交付时间、产权登记时间等，所以它不是预售合同。否则，认购书就应当是一个独立的合同，是预约合同，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同。

　　认购书签订时开发商尚未取得商品房预售许可证是否会影响认购书的效力？以及最终未能签订商品房预售合同应当承担何种责任？李律师认为，一些开发商在未取得商品房预售许可证的条件下，无法和购房者签订正式的商品房预售合同，但又急需资金运转，于是，认购书就被炮制出来了，本案中的认购书由双方在平等自愿的基础上，经过协商一致签订的，是双方真实意思的表达，未违反法律规定，应认为是一种预约合同，具有法律约束力。退一步说，开发商在未取得商品房预售许可证明订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，起诉前开发商已经取得商品房预售许可证，认购书更不存在无效的问题了。

　　最终未能签订商品房预售合同是否应当承担责任，李律师认为如果当事人一方违反认购书中诚信谈判义务，不愿意签订正式的商品房预售合同，也就是违反认购书所确定的义务，应承担一定民事责任，包括缔约费用、准备履行合同所支出的合理费用、以及两种费用的利息损失等。如果双方已尽了诚信谈判的义务但仍无法就认购书以外的事项达成协议签订本约即商品房预售合同，则无需承担责任。而双方正是无法就某些条款达成协议，故无需承担责任。

　　[特别提醒]

　　签认购书要多留心

　　针对本案，李律师认为主要有这几点启示，第一、签订商品房认购书时一定要考察开发商的信誉和实力，可以咨询有关部门询问投诉情况，以及了解有无取得商品房预售许可证和国有土地使用权证等一些开发商没有预售许可证，但又急需资金周转，就变相地与购房者订立认购书。第二、商品房认购书并不是买卖合同的必经程序，应积极争取不与开发商订立商品房认购书，实际上，急需资金周转的开发商比我们还急，购房者应通过与开发商谈判，对这样一个无益的合同，购房者还是能不签就不签为好。第三、即使签订商品房认购书，也不要轻易地相信开发商的口头承诺，必要时，可以要求写进合同中去，同时合同的内容一定要全面。

　　主持人 快报记者 许延正