三四月以来，尤其进入5月后，全国冷板一块的土地市场，也出现了局部地区热膨胀冒泡泡的现象。主要如：在北京，有开发商在5月21日经过89轮竞拍、以10.22亿拿下广渠路10号居住用地地块，楼面价约1.5万元/平方米，创造今年北京楼面价新“地王”。在上海，有开发商在4月5日以9.57亿元的高价拿下松江区辰花路15号B地块，溢价幅度36%。在杭州，有开发商在4月30日以7亿元竞得上城区南山路商办用地地块，溢价幅度高达127%，成交楼面地价46284元/平方米，创新单价“地王”。在大连，有开发商在4月28日以37.48亿元总价连续拿下7宗地块，成为2008年以来的总价“地王”。甚至连声称不轻易在一级市场拿地的万科，也在5月15日、21日，分别以5.5703亿元、13.86亿元拿下无锡新区叙丰里地块、佛山“佛南(挂)2009-015”商住用地（溢价50%）……

　　或因为政府推出一些优质地块实为难得的资源，就出现了多家开发商争夺局面，一些地块溢价幅度还不小。于是，有人据此大呼土地市场已再次回复疯狂热潮。

　　客观而言，下结论说目前土地市场已回暖，实在为时尚早。这是因为：首先，其实只是少数城市土地成交有所增长，而偌大中国的大多数城市土地市场依然很冷。而且，即便在北京、上海等地，也只是少数地块显热，大多数地块成交价并不高。即便那些高价地块，大多数依然比周边同类地块的历史价格要低。至于造成高价成交的原因，除部分地块是难得的优质资源外，还有一个重要原因，那就是制度设计上存在缺陷：政府采用的是报价公开、可多次竞价的“明标”方法。只要土地存在两家或以上竞争，就很可能出现轮番抬价的现象。再加上拍卖现场往往营造着紧张的气氛，竞价人在现场容易产生赌徒般冲动的心态而产生不理性竞价行为，因而就可能出现大幅度溢价的情况。再则，目前真正拍地的开发商并不多，其中大多数是一些大型开发商或国资（或具有国资背景）开发商。据不完全统计，今年以来，全国只有几十家开发商拍了地，或不及全国超过六万家开发商总数的千分之一。近期土地市场有膨胀、炒热的感觉，主要是由于一些舆论在有意无意地造势所致，有的开发商多次拿地被当成了多家开发商拿地。

　　因此，不能因为部分地区、少数大型开发商拍地、少数地块溢价成交而断定已真正回暖，更不能因此而认定房地产市场已经真正回暖。

　　（作者系中国著名品牌营销专家、全国工商联房地产商会全国房地产经理人联盟专家）

　　文/陈真诚