 | 华汇康城小区 [ 容积率超标就这么合法化 ] 房子已经盖好了，拆又拆不得 只好让开发商补交土地出让金 容积率超标由此合法化 |
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明明买的是经政府审核、有正规商品房预售许可证的房子，可土地证为啥就是办不下来？近日，南京华汇康城三期的1000多户业主真的急了。
业主们在江宁区国土局的一次咨询之后惊讶地发现：他们所购买的楼盘居然容积率超过原来的规定，而且超了50%之多！六年来，开发商一直没有补交土地出让金，导致现在大家的土地证就办不起来。更可怕的是，购房合同中，开发商早已挖了一个陷阱在等着业主…… 快报记者 孙洁
一份蹊跷的购房合同
人家三个月内办土地证
我们为什么就办不下来？
业主急了：
我们为何一年后
才能办土地证？
“我们是华汇康城三期的业主，因为开发商容积率严重超标，导致我们拿房后土地证一直办不下来。我们想请记者帮我们看看问题到底出在哪里？我们的土地证还能不能办下来？”近日，记者接到了业主们的投诉电话。
原来，华汇康城三期的业主们是在2007年4月购买的商品房，按照约定房子在2008年12月底交付，但最终房子在2009年1月才拿到手。让业主们没想到的是，问题又出现了：房子的产权证已经有业主办到了，可是办理土地证的资料开发商却迟迟不提供，导致无法办理土地证。
这时，业主们翻开与开发商的购房合同才发现，其中已经约定：拿到房产证360天后，开发商才协助办理土地证，并“经催告90天后，仍不办理权属变更登记的，开发商才给予业主一天10元的赔偿”。也就是说，即使从现在（2009年6月）起业主开始办两证，最早也要2010年6月才能办到；如果届时还办不到，要到2010年9月以后业主才可以向开发商索赔。10元/天的赔偿，一年只有3600元，相对于40万/户的购房价来说，实在是太低了。
而业主们随后查到的建设部的《城市商品房预售管理办法》明确规定，正常的办理土地证的时间应该是交房后的三个月内。
猫腻在这：
容积率超标50%
没法办土地证！
“我们被开发商骗了！”这是业主们的第一反应。
有业主提供了当初卖房时开发商在售楼处张贴的“标本”合同，上面的约定是“90天”，但等到业主实际签合同却变成了“360天+90天”的版本，许多业主在排了两天两夜的队买到房后，仓促之间都没注意。
但也有业主注意到了。他们告诉记者，“当时我们就发现了这个问题，可开发商说这是房产局审定的规范合同，不好改。我们排队排得筋疲力尽，这个问题就没跟他争了。可如果知道开发商是因为容积率有问题才这么写，我们肯定不会放过！”
如今，三期的1000多户业主办不到土地证。有些业主的孩子要落户口、要上学，可当地的派出所却答复：要落户口业主必须拿出房产证和土地证，两证缺一不可。焦急的业主们在多次询问开发商未果后，于2009年5月19日到南京市国土局江宁分局进行了查询，得到了国土局的明确答复：经调查，华汇房产所开发的“华汇康城”项目存在规划容积率超出原出让合同约定容积率现象，需完善相关用地手续，我局已于2008年9月书面发函通知华汇房产补办用地手续。目前，华汇房产正准备相关材料，我局还未收到开发商华汇三期的土地证分割登记申请。
让业主们没想到的是，这个“超标”，竟然是容积率超过了50%！
一个理直气壮的开发商
50%以上的开发商
都调高过容积率！
规划容积率超出原出让合同约定？这是怎么回事？这样的房子还是合法的房子吗？上周，业主们一起找到了开发商——华汇置业(南京)有限公司。
总经理朱宁并不承认开发商是违规建设。他表示，当初这一切都是说好的。他告诉业主：拿地的时候该楼盘土地容积率确实只有1.0，后来开发商把该楼盘（两块地）中间的牛头山山体租用了50年，用以改善楼盘周边的环境，当初和出租山地的麒麟镇镇政府讲好了，山地可以纳入楼盘用地来分摊容积率，分摊完以后该楼盘的容积率只有1.0不到。租这座山开发商称“租金有800多万，整体投入超过1000万”，因此开发商就认为不用再补交土地出让金。
可是就“租用山地可以分摊容积率”之说，朱宁也表示“和镇政府只有口头之约”。可现在江宁区国土局并不认这个账，要求开发商补交土地出让金。面对这些问题，朱宁仍然理直气壮地表示：“我可以负责任地说，50%以上的开发商都调高过容积率”！
一直跟踪办理进程的华汇置业(南京)有限公司行政总监朱云再三向业主表示：手续正在办理中，最终肯定会给业主土地证。“今年4月，我们已经向区政府提交了调整容积率的报告，要等区国土局一步步走程序。”可是当业主提出：既然房屋今年1月交付给业主，为什么去年不去把这钱补了，一定要拖到现在呢？合同约定360天是不是因为开发商已经预见到了土地证难办？要知道，按正规的开发流程，开发商想要在拿地后调高容积率并不容易。
就此，朱云透露，当初之所以能调高容积率，是因为隔壁的阳光之旅小区建设压到了华汇康城的红线，导致华汇康城建设时不得不向内退让，为保证相互的采光，华汇的相关房屋楼层降低。华汇康城有了损失，于是相关部门就同意华汇调高容积率作为一种补偿。
就此，开发商拿出了2003年8月21日江宁区建设局给该楼盘的“规划设计要点”来佐证，上面果然写明：楼盘A地块（一期）容积率1.0，B地块（二期三期）容积率1.5。
看来，该楼盘调高容积率确实经过江宁区建设局同意。那么，区建设局为什么会同意调高这么多呢？要知道，容积率的调整一向被认为是房地产业最敏感的问题，因为它的调整往往能给开发商一下子多带来几千万甚至上亿的收入。建设部、国土资源部近年来一直严查，要求各地上报所有容积率与土地出让时规划要点不符的情况，以此判断并掌握各地土地违法的程度。
就开发商的“补偿说”，记者和业主一起找到江宁区建设局。村镇科的一位工作人员表示，2003年华汇的容积率调整是“区政府同意的”，可是他却坚持不愿出示区政府的审批文件，认为“那个不能给业主看”。至于为什么要调高，他表示“不太可能是开发商说的那个原因”，应该是区政府觉得那地方容积率只给了1.0，开发强度太低，需要提高。
记者随即问道：山体附近的建筑不是应当限制高度、限制容积率吗？怎么会需要提高呢？2003年刚刚卖出去的地，立马把规划容积率改了，如果真是原来规划的容积率不恰当，土地出让前为什么不改？仅仅隔几个月而已，难道规划的客观外部条件就出现了大变样、非要大改规划容积率不可了吗？就这些问题，这位工作人员只是表示当年经手的人员都换了，自己不清楚，反正“区政府有权改容积率，改了就是合法的”。
可是，为什么区国土局又“不认账”呢？既然是2003年调整的容积率，为什么现在才让开发商补交土地出让金呢？记者和业主代表来到江宁区国土局询问原因。
地籍科的一位吴科长表示：2003年区建设局调整容积率的事，土地局根本不知道，直到2008年8月该楼盘来报给业主的土地分割材料，“我们才发现它1.5的容积率与当初土地出让合同上的1.0不符，需要补办用地手续，业主们分割土地的手续才能继续往下办。”
算账
即使补交四五千万
开发商还赚几千万
那么，开发商为什么迟迟不去办这个手续呢？对此，业主们最大的担心是：开发商超出的容积率太多了，会不会没钱交土地出让金，从而对业主撒手不管呢？按照90843.8m2的土地面积，开发商超了0.5的容积率，就比原来多建了4.5万m2的房屋，即使按当年400多元/m2的楼面地价，补交的出让金也达到1800多万元。
可是，超容积率要补交的出让金并不止当年的出让地价。负责评估的区国土局的地价所表示：要根据这批房子最终的销售价格剔除建设成本、开发商的合理利润来确定。南京网上房地产显示，该楼盘的平均售价达到了3964元/m2，就算剔除400元/m2的土地钱、1000元/m2的建房成本、1000元/m2的规费杂费、再加上模糊不清的“合理利润”等，“评估”出的土地楼面地价很可能仍要超过1000元/m2，4.5万m2的房屋最高可能要补交4000万-5000万甚至更高。
补交的土地出让金再多，也只是开发商已经收入囊中的一部分。那么开发商究竟从中获利多少？区国土局不肯透露他们的计算结果，但记者请业内人士算了一下：该楼盘超容积率多建了4.5万m2，3964元/m2的房屋均价中只有1000元/m2的建房成本、1000元/m2的规费杂费等，没有土地成本，可多赚45000m21964元/m2=8838万元！而如果只按原来1.0的容积率来建设，该楼盘应赚18.925万m2（1964元/m2-400元/m2）=2.95987亿元。改容积率的结果是多赚近30%的利润。即使补交土地出让金，区国土局依然会给开发商留“合理利润”，依然可多获利几千万。对开发商来说，真是有“百利而无一害”！
追问
开发商调高容积率
补交点钱就够了吗
如今，让业主们矛盾的是：如果政府追缴的土地出让金低了，就是让开发商白白多赚了钱，巨额国有资产流失；而如果追缴的数目大了，开发商超出的容积率太多了，会不会没钱交土地出让金，从而对业主撒手不管呢？
这还不算，更严重的问题是，开发商通过私自更改容积率的手段“绑架”业主，再通过业主向政府施压，从而达到“绑架”政府的目的，逼迫相关部门不得不承认私改容积率的“既成事实”，从而“理直气壮”地获取巨大利益。一直以来，这种“连环绑架”的方式就是一些开发商的惯用伎俩，而且屡试不爽。但从另一个角度来说，政府部门这种“交钱即合法”的做法也纵容了不法开发商。面对一而再、再而三出现的更改容积率现象，人们不禁发问：对这种明知故犯的开发商，难道仅仅补交些钱就够了吗？难道除此之外就不要承担相关的法律责任吗？
■最新
按正常程序3个月内见分晓
昨天，在业主们的强烈要求下，开发商派办事员与业主一起到区国土局查询土地手续的办理进度。区国土局土地利用处经办人员表示：目前区政府审批和土地手续的补办已经同时进行。待需要开发商补交的总价确定后，15天内与开发商签补交合同，合同中约定的开发商交钱时间一般不超过60天。也就是说，按正常程序，这件事3个月内可以见分晓。
业主的土地证问题能就此顺利解决吗？快报对此将继续关注。
