近几个月来，南京二手房市场成交火爆，性价比较高的房子挂牌当天就能卖出去。与其形成鲜明对比的是，二手商铺交易不容乐观，1-5月成交量仅为619套，不足二手住宅成交量的2%，且成交周期较长。

　　现象

　　挂了两个月无人问津

　　南京网上房地产统计数据显示，今年以来，南京二手住宅市场累计成交33233套，成交面积为2634887平方米。就在住宅成交火爆的同时，二手商铺（即二手商业用房）成交数量却有限。1-5月二手商铺仅成交619套，面积为111388平方米。二手商铺成交量仅为住宅的1.86%。

　　其中，5月，全市二手住宅成交6337套，成交面积为512110平方米。就在住宅成交火爆的同时，二手商铺成交数量却有限。5月，南京市二手商铺仅成交275套，成交面积19565平方米。

　　“今年以来，在悦居挂牌的商铺大概有二十多套，目前只成交了一半左右。而且，成交周期比较长，有的两三个月才能卖出去。”悦居房产负责人蒋经理告诉记者。

　　淘然居房产董事长崔荣丽表示，相对来说，鼓楼区、玄武区、白下区的一些小型商铺容易成交，而河西的商铺难卖，一是总价太高，二是投资回报率太低。

　　“总价200万元以内的二手商铺还比较容易出手，总价高的就比较难卖；2000年以后的次新商铺较容易卖出。”南京坤驰房地产投资顾问有限公司总经理孔烽举例说，奥体附近有一套2000多平方米的商业用房，挂了两个月依然无人问津。

　　探因

　　税费较高，贷款额度低

　　一般来说，二手商铺有着一定的优势，比如说周边配套相对成熟，投资二手商铺可以“前人种树，后人乘凉”。那么，二手商铺买卖为什么成交量有限呢？记者了解到，原来二手商铺交易中存在一些难题，如需缴纳的税费很高，贷款不容易等。

　　孔烽告诉记者，二手商铺的买卖要承担的税费比较高，而且没有依据房屋年限有所区别。目前来说，较大额度的费用主要包括：个税为20%，土地增值税为差价的30%或者总价的3%。而二手住宅税费要低很多，以营业税为例，目前超过两年的二手房买卖不需要缴纳营业税，房龄在2年内的二手房交易须缴纳房价总额5.5%的营业税。

　　再者，买二手商铺贷款额度较低。记者采访工商银行和交行房贷部了解到，购买二手商铺贷款最高额度即为50%。而对二手住宅来说，90平方米以下（含90平方米）户型，首次置业可贷款八成，90平方米以上可贷款七成。

　　提醒

　　约定细节，以避免纠纷

　　购买商铺一般有两个用途：一是自己经营，“一铺旺三代”；二是将商铺出租赚取租金。不少新商业项目的开发商会提供“包租或返还租金”等服务，而二手商铺的卖方基本上就是直接售出，并无其他增值服务。因此，对购买二手商铺的人来说，更要关注投资回报率，也更考验其眼光和经营能力。

　　记者采访业内人士了解到，二手商铺买主要注意以下几个方面。首先，要弄清楚商铺所在土地的用途，是住宅还是商业综合用地，这直接关系到房屋使用年限；其次，要对公摊部位进行约定，以免因公摊面积过大而影响总体回报率；另外，由于大多数二手商铺都是装修过的，出售时会带有部分设备，在交易前，双方要在买卖合同中单独以附件形式列出《房屋设备装修装饰清单》，以消除后顾之忧；最后，买卖双方要对交易税费分担形式进行约定，因为商铺交易涉及到的税费较高，一旦产生纠纷，会给双方带来较大的经济损失。

　　快报记者 张玮玲

　　[延伸阅读]

　　问：租客是否具有优先购买权？

　　答：如果业主已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前三个月告知承租人出售事宜，承租人享有优先购买权。如果租客愿意放弃优先购买权，承租人、房主、买主三方要签订协议，确定承租人对该商铺放弃同等条件下的优先购买权，并重新签订租赁合同。

　　

　　问：购买住宅改建的商铺要注意什么？

　　答：购买这样的商铺时，首先要看该建筑有没有建筑许可证和规划许可证，如果房主能够提供两个许可证，就无需担心房产证的问题。另外，签订合同时还是要对房产证专门拟立一个条款，注明双方的约定和违约赔偿的方式，交房款时必须索要收据，单据上不仅要注明时间地点内容，还要加盖印章。需要提醒的是，投资这样的商铺存在很大的风险，有可能无法办理营业执照，没有经营资格，所以不建议购买此类商铺。