[本期热词]
退房潮
北京部分楼盘退房率超30%
退房潮呈现蔓延之势
北京部分楼盘退房率超30%
正常情况下，一个项目退房率一般不超过1%，即便出现后期大幅度降价等特殊情况而导致前期购房退房，退房率一般也不应该超过5%。
一季度以来，北京退房率逾4%；西安的一手房退房率为6.7%。此外，深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了退房现象。业内人士认为，退房率增加的背后，不排除某些开发商制造假按揭的可能。所谓假按揭，即开发商通过“内部销售”或者找员工、亲戚做“托儿”，假借他们的身份签合同，从银行骗取贷款。当市场回暖时，开发商再把房子退掉重新销售。这样不仅解决了资金难题，还能在热销时赚上一笔。
据北京市房地产交易管理网数据，北京部分楼盘的退房率确实超过了10%，有的甚至超过了30%。不过，值得关注的是，这些楼盘退房率的计算是累计的，一些“高退房率”的楼盘，真正发生在2009年的退房情况很少。如退房率31.19%的沸城，退房次数共92次，仅有12次发生在2009年；万象新天85.62%的退房率，其131次退房没有一次发生在2009年。
近日，杭州市市长蔡奇也针对网上流传的“高额退盘”的情况，做了积极回应，表示开发商如出现违规行为，将“依法依规进行处理”。 （综合）
[记者调查]
1~5月南京新增退房322套
截至5月16日，南京市今年累计新增的期房退房套数已有322套。同时，南京网上房地产最新公示的数据显示，5月（4月17日-5月16日）新增期房退房达79套，创今年以来单月退房套数新高。
今年以来退房的原因主要有三种：一是楼盘有硬伤，购房者依据合同退房；二是去年房屋价格下降，购房者觉得不划算，干脆退房，只是手续繁琐延迟至今；还有一种就是在杭州、北京等城市存在的个别楼盘通过“假按揭”的制造虚假认购或者成交，转而退房的。
在5月新增的79套退房中，有不少房源都曾是前段时间所谓的热销楼盘。其中，江宁新增退房套数所占比重不小，其次是城中一些商铺。在最近90天内的退换房换手套次排行榜上，套次在30以上的有9家，最多的一个楼盘换手套次达76。
记者统计历次月度退房数发现，南京新增商品房的退房套数呈明显增加趋势，分别为1~2月合计118套，3月59套，4月66套，5月79套。
[业内视点]
“假按揭套现”在南京不严重
某商业银行个人房贷部资深人士
从南京市场看，各商业银行在针对个人房贷过程中，审查是非常严格的。
银行甄别假按揭主要参照以下几点：一、办理房贷的个人所属单位或其家属的单位与开发商企业有关联，且并非个案；二、贷款成数上总是争取最大额度（多套现）；三、交易价格明显比市价高（做高价格，多套现）；四、同一楼盘的客户还款明显不积极，总是在银行催缴时才还一次；五、还款时，表现为批量还款（员工或其家属贷款，由开发商统一还款）。假按揭对银行来说，监管层也是严厉打击的。对于前三个方面的情况，银行可在放贷前审查排除，如果在放贷后发现有后两种情况，证实为假按揭后，银行会上报自保部门回收贷款，同时向法院申诉冻结抵押的房产。
即便如此风险仍很大。开发商这种套现方式是“期房抵押假按揭套取银行现金过度，然后退房再销售，然后还贷”，但一切都建立在一个假设之上，即楼市后市销售顺畅，开发商这批房子能够以不低于贷款时办理的交易价格卖掉，否则假按揭产生的贷款本金加利息，反而会加重开发的资金链吃紧。
提醒开发商和银行更加清醒
翠屏国际集团营销总监 张鹏
南京当前存在的退房现象更多的是购房者行为，开发商造假操控的成分不大。
要说假按揭，去年底的两个月里的确存在。去年年关时，企业在资金链紧张的情况下有两种形式缓解资金压力：一是发动员工及家属买房，公司统一办理按揭贷款；二是将房子直接抵押给工程队，由工程队去办理按揭贷款。因有房子作为抵押，加上手续齐全，在一些银行办到贷款并非没可能。
虽然杭州、广州、西安等城市的楼市“虚火”在南京并不是那么严重，但这些城市“虚假繁荣”的真相揭开后，对于南京楼市及时敲响了警钟，并非完全是负面影响。一方面，可以让购房者买房更理性，不能再跟风买或者退；另一方面，这也让开发商和银行更加清醒，进而规范自己的行为。
南京退房比重在正常范围内
中原地产南京公司市场研究中心总监 张君
目前市场上的退房成因可以分为两类：真实退房和虚假退房。真实退房主要包括以下几类：1.购房合同本身打错了，撤销后重新再打；2.买房人想在合同上加直系亲属名字；3.买房人在买房后因为种种个人原因，要求退换房；4.一些项目后期降价销售，前期的业主因为不满提出退房；5.受经济危机影响，一些购房者的收入水平降低，贷不到款或还贷出现问题只得选择退房；6.有的热销项目加大了供应量，一些刚买了房的业主想换另一套房，也必须先退房再买房。
就南京的情况，南京3~5月成交量分别达到了7768套、8672套、7990套，各月的退房量占成交量的比重分别为0.75%、0.76%、0.99%，均在1%以内。
快报记者 刘果
