为审理住房物业纠纷案立规，涉及车位纠纷、业主身份认定、住改商纠纷等多个“热点”，最高人民法院近日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，并将于今年10月1日起施行。据悉，这两部司法解释在《物权法》等法律规定框架内，内容涉及住房和物业纠纷案件审判中的若干热点、难点问题。

　　未取得房产证

　　也能被认定为业主

　　业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开业主大会，有权推选业主代表，并享有被推选权。但是，一户人家的所有人是否都算业主？业主的身份如何确定？一直存在争议。

　　新出台的司法解释明确，依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法使用商品房等建筑物，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　租售车位车库

　　须按“配置比例”

　　随着私家车的激增，社区车位、车库问题成为热点问题。许多小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足。

　　新出台的司法解释明确，建设单位按照“配置比例”将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。所称“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

　　住宅改商用

　　须整栋业主同意

　　《物权法》第七十七条明确规定：“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”。但是，究竟什么是利害关系业主？《物权法》没有就“利害关系”作出明确解释。

　　新出台的司法解释明确，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

　　对于小区物业服务

　　业主享有五项知情权

　　《物权法》规定，小区物业公司仅具备服务权，利用小区设施所得公共收益，必须全部用在小区公共设备维修、业主日常文体活动。但业主要求公布或查阅收入、使用情况，往往被拒，诉至法院后判决结果也不一，主要原因是法律没有明确哪些情况可以公布或查阅。

　　新出台的司法解释明确，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(五)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　拖欠物业费

　　不影响业主解聘物业

　　尽管法律明确“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，可以解聘物业公司，但物业公司多以拖欠物业费为由拒不离开小区，各地法院对此情况也是判决不一。

　　新出台的司法解释明确，业主大会按照《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

　　据《都市快报》