北京三环以内，朝阳区广渠门外大街附近，一块面积42549.943平方米（建设用地32299.953平方米），建筑控制规模72500平方米，同时将配建5000平方米的廉租房的土地值多少钱？10.22亿！

　　前日，北京广渠门外10号地经过90次竞价，最终被北京富力地产公司以10.22亿元收入囊中，比2.9925亿元的挂牌起始价多出7.2275亿元，溢价242%！楼面地价达到15140.74元/平方米！据《东方早报》《21世纪经济报道》

　　一单下去10.22亿

　　市场再现地王争霸

　　富力地产以令人咂舌的10.22亿成就了京城新地王，业内人士测算，这块地的楼面地价达每平方米15000多元，超过最疯狂的2007年万科拿地的楼面地价每平方米11000多元。

　　实际上，今年以来，土地拍卖的热度一直在升温。前4个月，全国房地产开发企业完成土地购置面积7266万平方米，虽然这一指标和去年同期相比下降28.6%，但值得注意的是，今年一季度，土地购置面积只有4742万平方米，月均1580万平方米。而4月单月增加的土地购置面积为2524万平方米，相比一季度月均值大幅增长59％。到5月，这一迹象愈演愈烈。金地、富力、绿地、保利等企业屡屡出现在拿地风云榜上，动辄数十轮竞价，超过低价近一倍等“飙高价”气势再回市场。

　　去年以富力为代表的多家房企多资金链紧张，楼盘降价的消息更是不断，如今转眼间成为京城地王的买家，如此快的角色转换背后说明了什么？

　　地方政府作推手

　　一边降价一边加速推地

　　今年以来，地产市场的复苏让各地政府纷纷大举卖地筹资。在被认为资金比较充裕的长三角城市，包括上海、南京、苏州等地政府，纷纷降低地价卖地，土地成交量同比去年大幅增长。

　　华东师范大学亚欧研究中心研究员余南平指出，地方政府推地的动力相当大，他们要解决财政缺口的问题。随着政府投资计划的逐步落实，各地方政府需要有足够的财力去推进。但地方财政的压力比较大，趁房地产市场转暖而出让土地，是解决财政压力的一个途径。

　　事实上，今年4月以来，全国各地土地放量速度就已明显加快，进入5月份更为明显。谈到加速推地的原因，北京土地整理储备中心副主任叶向忠曾公开表示，之前根据市场反应，采取了从紧的供地策略。而现在加速推地是为了保证完成今年北京的供地计划。

　　开发商的底气何在

　　银根放松和楼市销售回暖

　　首先是企业财务状况转好，富力地产今年前4个月有80亿元的现金流入，而且公司近几个月没有买地，财务压力已经得到缓解。最困难的2008年初，富力曾一度现金吃紧。负债比率高达140%，总资产负债率达到76.6%。今年房地产市场的回暖，让富力度过资金危机。

　　加上银根的放松，使地产巨头们感到拿地的时机再度来临。中海集团董事局主席孔庆平年初就表示，2009年中海外将扩大土地储备，增量不会小于400万平方米。

　　招商地产总经理林少斌把3月份31天中的25天花在了出差看地上。“只要保证净资产负债率在40%，多出来的钱都用于购买土地。”

　　金地集团总裁张华纲表示，金地已经重启停顿多时的土地吸储计划，将投入50亿到100亿的资金用于增加土地储备。

　　拿地，得先拿钱。一年来不买地，光卖房，使不少开发商手中备足了银弹。WIND数据显示，截至5月13日，证监会分类的83家地产开发类企业2008年总利润为405亿元，一季度现金以及现金等价物的增加为219.8亿元，改善经营性现金流约163亿元。

　　银行的贷款也是拿地的重要资金来源。国家统计局的数据显示，2009年1-3月，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。其中国内贷款2545亿元，增长8.0%。

　　“市场上资金充裕，银行头寸充足，资金价格由8%下降至5%，这么便宜的现金，为什么不利用这个时机发展呢？”张华纲说。

　　4月下旬，国务院常务会议决定调整商品住房项目资本金比例。联合证券分析师鱼晋华认为，这将再度为开发商资金松绑，使其负债能力以及滚动开发能力提高，有利于进一步扩大土地储备。

　　■资料链接

　　“广渠门外10号地”价值几何？

　　作为北京2009年挂牌出让的首块市中心区用地，广渠门外10号地备受关注。北京市土地整理储备中心资料显示，该地块将建设7.25万平方米的住宅，同时将配建5000平方米的廉租房。

　　据思源置地有关人士测算，扣除开发商代建的5000平方米廉租房，这块地的楼面地价达15140.74元/平方米。而周边广渠路36号地楼面地价5648元/平方米。万科在2007年最疯狂的年代拿下的西大望路27号地，楼面地价也仅为11379元/平方米。

　　不过在开发商的眼中，这块土地是“价值连城”。附近的金成建国5号、长安驿等住宅项目的均价在2万元以上。而与之相邻的广渠路36号地，在2006年11月被北京城开、北京城建兴华以26亿的高价收入囊中后，如今通过首城国际中心的开发热销，两家开发商均已赚得盆满钵满。

　　■第三方解读

　　挤泡沫

　　抑或挤通胀

　　土地溢价、放量，是今后房地产市场的发展趋势，还是个别企业的个体行为？

　　有开发商告诉记者，企业去年想拿地，但一直没有好的地块推出，推出的地块价格也不如开发商预期的低。今年从4、5月份开始集中购地，也是因为市场形势开始明朗起来。即使今年不开发，留待明年开发也是很好的选择。最重要的是，开发商担心通货膨胀的出现。“我们手里拿着钱，到了明年万一发生通货膨胀，钱会贬值，不如换成土地。”

　　开发商拿地增加，是不是房地产市场全面性转暖的先兆？中国房地产研究会副会长顾云昌表示，现在还很难说楼市已全面回暖。

　　与顾云昌观点相似，中金首席经济学家哈继铭接受记者采访时也认为，很难说房地产市场已经彻底回暖。一些开发商买地可能是为了抵御通货膨胀。“在全球货币供给速度加快的情况下，很难说一年后不出现通货膨胀的局面，正是有了这样的预期，也激发了个人购房行为和企业的买地行为。”哈继铭说。

　　哈继铭担心，由于美国已经进入零利率时代，全球都将面临流动性泛滥的局面。“携带交易”(借入利率较低的货币并借出利率较高的货币以获取利差收益称为携带交易)重新抬头，资金会重新涌入增长较快的新兴国家，推高资产价格，助长泡沫。短期内开发商和购房者都会获得收益，但利率发生变化后，资产价格又重新面临下调的危险。

　　回顾市场

　　今年溢价拿地热

　　从今年4月开始，溢价成交现象较3月份明显增多，且部分地块溢价幅度颇高,各地地王纪录屡被刷新。

　　根据中原地产研究中心的统计，在4月初时，全国至少已有10块以上的土地超出底价成交。

　　●4月7日，温州多家开发商争夺长运集团地块，最后以9亿元、超过底价50%的价格溢价成交，楼面地价达19000多元/平方米；4月30日，杭州上城区南山路地块，再次刷新今年来的单价地王纪录，成交楼面地价达46000多元/平方米。

　　●4月28日，大连高新区庙岭村红凌路两侧7宗地块被大连金赛置地以37.48亿元总价拿下，成为2008年市场调整以来的首个总价“地王”。

　　●4月29日，上海青浦徐泾镇3号地块，金地集团力挫10家同行巨头以5.6亿元摘得，溢价高达82%。

　　●4月29日，重庆渝北区观音桥组团E分区地块经过14家开发商19轮竞价后，以4900万元的价格被重庆仁强收入囊中，溢价43%。

　　●5月3日，深圳位于回龙埔平西路和爱心路交会处的2宗捆绑地块，14分钟内举牌113次，以高出底价2.7亿的价格成交，溢价51%。

　　●就在富力成为北京地王的当日，被称为“今年佛山最优质、最高底价”的一幅商住用地，在经历一番争抢之后，被万科以13.86亿元的总价纳入囊中。根据测算下来的楼面地价为2400元/平方米，这一价格与起始楼面地价1600元/平方米相比，已溢价50%。

　　世联地产一位从事土地研究的顾问表示，曾做过一份土地储备的摸底调查，下半年开发商购买土地的欲望更为强烈，目前他们已经掌握了200多家开发商有购买土地的计划。

　　去年此时很冷清

　　地产巨头们纷纷收紧口袋，土地储备大幅萎缩。万科2008年新增按万科权益计算的项目建筑面积465万平方米，比2007年的934万平方米腰斩一半；中国海外发展集团仅为200多万平方米，不足一年的销售；金地从2007年9月之后只收入一个西安的项目；招商地产以资产注入形式增加了7个项目203万平方米，相比2007年新增14个项目447.53万平方米，也是缩水一半。