随着一批新楼盘和新批房源的陆续面世，南京下关、河西、锁金村、马群等区域纷纷出现报价直冲两万元的楼盘。与此同时，一批在售楼盘纷纷提价，单价涨幅少则数百元多达数千元。而与之相对应的数据是，一季度江南八区（玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、栖霞、雨花台等）的实际平均成交价已逼近万元（这几乎是2006年南京市中心的最高房价水平）。有业内人士就此放言，主城八区似将集体进入“万元时代”。但，南京人会为此埋单吗？
[现象]
房价逼近两万元
多个板块赶超新街口
新街口的惟一性似乎正面临挑战。4月，位居长江路1号的凯润金城仍以1.4万元/平方米的单价促销，而远在下关的锋尚国际公寓放出消息，北区新期房源均价将升至2.5万元/平方米左右。早一步开盘的世茂滨江新城3号楼，销售均价超过2万元/平方米。
仁恒置地在春交会上高调宣布，采用五大系统的仁恒·江湾城开盘不会低于1.5万元/平方米。而河西云锦路上的金地·名京，二期精装修房价提至1.5万元/平方米，较一期房源每平方米上涨了2000元。
城东也不平静。锁金村长发·无庶的开盘均价定在1.8万元/平方米。位于马群的紫园小高层价格可能在1.5万元/平方米左右，花园洋房的价格会更高。北安门街上的城开御园，也是科技节能住宅，售价铁定在2.5万元/平方米以上。
老城八区
将进入“万元时代”？
与各板块领跑楼盘的房价冲高相对应的是，各区域内大多数楼盘的房价也几乎在整体上扬，此前不被南京人接受的“城墙外”，正在赶超往日的城市中心区。
迈皋桥的中电颐和家园近期将推出新房源，报价再度小涨，达到9000元/平方米；河西融侨中央花园、宋都美域的新一期房源，报价均升至9000元/平方米。宁南的宏图上水园、君悦湖滨、江东阅城的售价也达到8000-9500元/平方米，仁恒翠竹园早在去年就卖出1.2万元/平方米的价格。而秦淮区有雅居乐花园，栖霞区有天泓山庄都是早已过万楼盘。
易居中国统计的数据显示，今年一季度，南京全市的成交均价在5920元/平方米，但若不计算江宁、江北，主城八区的成交均价是9000元/平方米。而就在2006年，南京城墙内市中心的大部分楼盘售价也仅在8000-9000元/平方米左右。
福舍置业投资有限公司总经理史东坦言，照此趋势，除了远郊地区，列在主城之内的老江南八区房价集体“破万”几乎近在眼前。
[分析]
不是卖得高，就能卖得好
不过，房价上赶超新街口的板块，除了个别特色产品，短时间内尚不能整体得到大多数市民的认同。合富辉煌董事长邓永忠分析，时下各板块特色产品、高价房的出现，在专业上叫做“产品细分”。人们置业通常会考虑几个因素，第一，人为因素，即约定俗成的置业习惯；第二，产品因素，如科技住宅、户型创新等；第三，品牌服务，如提升区域价值的仁恒、万科等品牌；第四，独特资源 ，如自然山水、公园等。“不排除有特色的产品即便高价也有好销路，但并非乌合之众都能坐上热销快车。”
实际上，与江宁、江北相比，主城八区偏高的房价已一定程度上制约了其销售。一季度，老城八区的销售量不足全市的三分之一，但南京网上房地产显示，在现有的41777套存量中，八区的存量为14176套，高于江北的13592套和江宁的9299套。据记者了解，除了金陵尚府、雅居乐花园、融侨中央花园等一批热销黑马外，八区内也有很大一批楼盘开盘已超过一年，但销售率仍不到一半。其中，去年4月首次开盘的观城迄今的销售率为41.63%，在2008年2月就领取销售许可证的御湖国际，销售率为6.5%，新城尚座目前销售率仅为54%。易居中国市场研究部经理王鹏直言，“八区房价能再相对下调，销售量才会更见起色。”
万元楼盘多，谁愿意埋单？
实际上，市场本身已对房价做出了应答。2008年上半年，万科金域缇香以1.9万元/平方米均价亮相。市场抗性初显后，万科迅速做出1.38万元/平方米限时促销其70、90平方米房源的活动，此后其70平方米房源的价格一度降至1.1万元左右。同样，目前售价1.3万元/平方米的金陵尚府的开盘价也低至8800元/平方米起。今年起喊涨的雅居乐花园亦然。去年叫1.8万元/平方米的凯润金城单价降至1.4万元后销售出现起色。
“按占总量10%的高端人群比例计算，南京600万常住人口有60万高端消费群，如果楼盘专门为这批人士打造，的确存在庞大的市场，但如果整体房价都飙高，大部分金字塔身人士在主城置业就很难，只能去更远的远郊。”网尚研究机构宏观研究部主任颜涛坚持认为，未来房价“瘦身”是必然，目前个别短期内涨价甚至也会出现热销，但长远看对行业发展并非乐事。
另一组来自易居中国的数据也不乐观：按照全市约6000元/平方米的均价计算，南京全市的房价收入比在8.5左右，而国际上比较合理的区间是3-6。如果按照江南八区9000元/平方米的均价计算，房价收入比是12.75。“一般人们认为‘房价收入比’的计算方式并不完全适合尚在发展中中国市场，但却有一定参考意义。据此看，在南京主城八区内的房子已超过买房人的承受力。想整体破万，则后市难料。”王鹏认为。
快报记者 杨连双
