天启花园SOHO

　　难得：小户型户户朝南

　　遗憾：居住成本比较高

　　[踩盘背景]

　　近期，天启花园SOHO开始接受预订，仅76套房源，据称春交会期间已有150组客户交了意向金。之前项目打算精装修推出单价1.2万元，现改为毛坯房销售，单价为1万-1.1万元。

　　[基本信息]

　　位置：鼓楼区清凉门大街与龙园中路交界处

　　规模：天启花园由北面1栋5层办公楼和3栋11层住宅；南面3栋18层住宅及东面1层附属商铺组成。

　　交通：9路、18路、43路、60路、303路、游4等十余条公交线路

　　发售：5米挑高户型，45-65平方米，此次推出的全部为现房，共76套，7月交付，可以分隔成上下两层的两室两卫复式空间，实际使用率达到130%左右，预计5月开盘。

　　[踩盘日记]

　　天启花园SOHO北侧一站路之外就是繁华的龙江中心区。该项目是目前这里唯一一个新商品房，其他都是已交付入住的成熟小区，如华阳佳园、凤凰花园城、苏宁千秋情园、苏城南苑等。目前仅有天启花园和凤凰花园城为力学小学分校学区房。但天启花园之前提出的住宅确实为学区房，但是此次推出的SOHO为写字楼，土地年限仅40年，目前不能落户也没有学区。

　　周二下午两点左右，售楼处空无一人，倒是大台电话铃声此起彼伏。置业顾问介绍，正因为不是住宅，首付必须为五成，贷款最长年限为10年，贷款利率也为商用房利率，比普通住宅高10%，买一套每月还款需要3000元，按照目前周边的出租行情，这套挑高户型的租金超过2000元。以租养贷不能完全实现。

　　天启花园所有房源全部朝南，北侧为走廊，一般小户型难以做到。但多层带电梯的设计，加上北侧走廊，公摊面积较大，得房率仅52%。

　　天启花园SOHO北侧30米为莫愁湖变电站，据介绍，这个距离符合相关规定。据置业顾问介绍，变电站未来政府将会改成室内变电站。天启花园SOHO与南侧两栋住宅的距离较近，是否会影响采光？置业顾问解释，在南京写字楼采光没有住宅采光严格。

　　[铿锵三人行]

　　专家——

　　优劣势明显。优势在于地段，清凉门、龙江一带交通、配套成熟。劣势在于产品，一是单廊布局、单层户数少，虽然舒适，但由此造成52%的低得房率；二是商业用地40年的低使用年限以及非民用水电的高生活成本；三是南向距离仅10米左右的小高层对小户型公寓造成了压抑感。该项目更适合投资出租给小型公司作为办公场所。 ——张辉（南京房地产开发建设促进会秘书长）

　　读者——

　　1万元的单价让我还是有点犹豫，如果价格再放低些我也许会考虑。——张先生　

　　《金楼市》——

　　50万元在龙江买两房，低有低的道理。天启花园SOHO比较适合办公或是其他商业用途，建议购房人结合自己的购房目的灵活处理。——费婕（《金楼市》河西片区首席记者）

　　价位在同区域内比较实惠。但南向采光基本被紧邻的住宅阻挡。——杨连双（《金楼市》大城东片区首席记者）

　　第二站

　　蜂巢

　　舒适：挑高做出平层感

　　犹豫：毛坯价卖到1.6万

　　[踩盘背景]

　　从去年五一德基广场高调亮相的银发美女——CROSS跨界，到时下百般打造的山西路水晶宫殿，长发地产的蜂巢一直以神秘、另类的气质吸引人们的眼球。而这一单价1.6万元的挑高公寓是否具有投资价值？

　　[基本信息]

　　位置：中山北路188号 (中山北路和龙仓巷交界处)

　　规模：总建筑面积为10225.1平方米。一层为临街商铺，层高约6.6米，二层为商铺，层高约6米。三至九层为挑高小户型，层高约5.25米。

　　交通：16路、34路、100路等多条公交线路。

　　发售：4月26日开盘，64.8平方米、61.1平方米、53.9平方米和88.3平方米、118.3平方米挑高户型。

　　[踩盘日记]

　　黑色背景下的魔幻美女多角度演绎居住——蜂巢的建筑外墙一直饱受注目。不过，开盘前夕的蜂巢并不拥嚷，周二下午，售楼处仅有三三两两的看房市民。南京网

　　上房地产显示，目前该楼盘成交10套。

　　蜂巢一、二层为商铺，三到九层是挑高小户型，共八十四户。其中，每一层沿中山北路方向的6户60平方米左右的户型是主力户型：一个亮点是，与大多数挑高楼盘挑高4.9米、5米不同，蜂巢的挑高空间5.25米，避免了压抑感，60平方米的产权面积创造出80多平方米的两室两厅两卫；亮点之二，蜂巢沿中山北路一侧在原有立面基础上又设计了玻璃主立面，双层立面，玻璃透明体，即宣传中的“水晶宫殿”；此外，项目在商住小户型内实现了管道燃气、民用水电。开发商“跨界”含义在于，蜂巢之内，可以实现居住、居住+办公、居住+开店。

　　由于是商业土地性质，蜂巢的土地年限是40年，首付需4－5成，10年的贷款年限和商贷利率。记者粗略计算了一下，以64平方米房源为例，按1.6万元/平方米计算，总价是102万元，首付五成52万元，贷款50万元10年，按照基准利率计算，需还本金和利息之和共664316元，每月还款5535元。而目前周边类似物业的租金在2500-3500元/月左右。

　　[铿锵三人行]

　　专家——

　　3米走廊、4部电梯、2部楼梯的宽阔公共空间让行走悠然。挑高5.25米，楼上楼下绝无压抑，挑高做出平层感。虽为商业用地性质，但民用水电，并有天然气的生活便利明显优越于其他商住小户型。不过，面积偏大、总价偏高投资出租回报比不上小面积的户型产品，1.6万元/平方米的毛坯价不低，但从长发的历年项目来看，蜂巢打破这一规律并不是不可能。——张辉（南京房地产开发建设促进会秘书长）

　　购房者——

　　100万的成本，按3500元/月的租金计算，在不计利息和租金不变的前提下，24年收回成本。——张先生

　　《金楼市》——

　　某一种建筑承载某一种人群的生活方式。很是长发范儿。——杨连双（《金楼市》大城东片区首席记者）

　　阳台、层高和燃气，三次突破商业物业局限。——刘欣（《金楼市》首席记者）

　　第三站

　　天正·君悦阁

　　定位：豪宅与酒店优势合并

　　局限：小户型的尺度偏大了

　　[踩盘背景]

　　在商住小户型中，天正·君悦阁的销售率位居前列。不过，2008年中期开盘至今，已是全现房的君悦阁仍在销售。

　　[基本信息]

　　位置：中央路399号

　　规模：规划总建筑面积约20万平方米。君悦阁是位于沿街底商的楼上部分，精装修交付的酒店式公寓。

　　交通：游1路、8路、28路、30路、33路、35路、38路、801路、802路、813路等路线

　　发售：在售60-70平方米精装修酒店式公寓。

　　[踩盘日记]

　　60-70平方米，在平层小户型产品中，君悦阁算得上“大尺度”。“玻璃幕墙+LOW-E双层中空玻璃”、“采光中庭设计+屋顶花园”、“霍曼+汉斯格雅+杜拉维特”等品牌的采用使君悦阁硬件可圈可点。软服务方面，保利物业提供酒店式服务。

　　一线品牌精装的酒店式公寓单价1.2万元并不算高，但由于面积段略大，总价需要70万-80万元左右。商住性质的物业依然需五成的首付和10年的贷款期限。

　　从去年底到今年，君悦阁被城内两家大型企业先后团购了数十套，现场销控表显示目前在售房源约剩余20余套。

　　[铿锵三人行]

　　专家——

　　“豪宅中的酒店，酒店中的豪宅”是天正湖滨君悦阁的内涵。支撑项目尊贵感的要素包括：一社区的高端品位；二建筑外立面高档建材的品质感；三建筑两边中央路30米宽绿化带和中心景观，保证户户有景；四底层商业街的配套便利和小资风情；五建筑内部的中庭空间；六64平米户型的开阔尺寸和套间格局；七精装修交付。项目强调舒适度和尊贵感而不是迎合投资。相比之下，市场的30-40m2的产品更适合投资。 ——张辉（南京房地产开发建设促进会秘书长）

　　购房者——

　　若以居住为目的，80万元买套70平方米40年的商住楼，不如去江宁买套三房+一辆车。——张先生

　　《金楼市》——

　　采光中庭和屋顶花园非常浪漫，但东西朝向让人有点抗拒，面积段也大了些。

　　——杨连双（《金楼市》大城东首席记者）

　　户型好，但在投资型物业中，往往意味着小，而不是大。

　　——刘欣（《金楼市》首席记者）

　　在楼市回暖潮中，虽然中小户型独霸一方，商住小户型始终保持观望态度，近期，这批小户型也按捺不住。不少项目已在调整价格。本周我们关注商住小户型。

　　小贴士

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　　本版采写　

　　快报记者　杨连双　

　　费婕　

　　本版漫画　俞晓翔