“南京的商业地产发展属于‘跨越式起步与专业化程度偏低’；南京目前的商业房地产还停留在经营效率不高、规模与结构性偏差、专业化程度不足的阶段。”在本次春交会主题论坛之一——“新经济形势下南京商业地产的危与机”召开前，出席论坛的相关专家就南京目前商业地产现状展开评论。就其观点，南京问策商业地产顾问有限公司总经理苏晓晴等专家也表示认可。他们认为，目前南京商业地产结构性过剩现象比较严重。由于重点导向是为了销售，不少商业项目产品整齐划一，但实际上并没有考虑到具体商业业态的需求。

　　三大问题亟待解决

　　“目前南京商业地产整体存在‘重销售、轻规划’‘重概念、轻地块’‘重招商、轻经营’等方面的缺点。这是很多区域商业地产面临的问题，也是不少商业项目面临的问题。”苏晓晴认为，比如就“重销售、轻规划”来说，目前市场上以地产的方式做商业的现象尤为普遍，不少项目运营商只侧重项目销售。而政府相关部门一般也仅从“容积率”“美观协调”上审核项目，忽视了商业地产项目必须具备的未来“可成长性”。

　　“重概念、轻地块”的现象在目前市场上表现得也较为明显。据介绍，商业有两个特征，即落地产业，以及为产业配套。由于受到各种条件的综合制约，各个地块都有其固定属性，做商业地产时应该依据地块本身属性，做适合的产业及针对产业做配套，而很多项目不能做到因地制宜。“重招商、轻运营”则指的是不少商业项目是先把商家引进来，但后期如何经营却不加理会，这造成了不少项目后续经营难以为继的局面。

　　不少板块商业前景明朗

　　事实上，南京不少区域商业前景还是被看好的。据苏晓晴等专家介绍，规划前景不错的河西板块，由于拥有奥体的概念优势，区域商业成长型态势良好，起点及发展速度都要优于周边地区。江北由于大盘的聚集效应，使得住宅与商业形成了一个有机体，互为呼应。不会产生部分区域各项目独自埋头做配套，造成资源浪费的现象。

　　人气在先，商业在后。因此主城区一些成熟区域的商业，风险性都相对较小，不少城区内的配套商业，如社区底商等，运营前景也比较乐观。一些地铁等交通配套延展区域，如宁南等区域，也拥有较好的商业前景。    

　　从未来发展趋势看，“重娱乐、轻商品”，将会成为南京商业地产发展的新态势。现在娱乐化消费趋势尤其明显，这也需要不少商业项目调整运营思路。在娱乐概念，拟像性消费概念上多做些文章。

　　快报记者 许延正