春交会聚集

　　高端楼盘

　　南京网上房地产数据显示，2009年一季度，南京商品住宅共认购20660套，成交16983套，近四年来仅次于最火热的2007年。其中，一季度南京楼市大部分成交量被品牌楼盘包揽，网尚机构联合365地产家居网独家发布了“2009年一季度南京主城区销售TOP10”，其中不少楼盘都是高端，而此次春交会上，参展的高端楼盘更是济济一堂。

　　这批高端楼盘有的拥有景观资源，比如世茂外滩新城主打江景，康桥水岸和颐和南园均依托九龙湖独特水景资源，城开汤山公馆不仅紧邻汤山温泉，还将温泉引入户内；有的凭借地段吸引购房人，比如金陵尚府，一季度就已成功摘取双料冠军，比如江宁一号，地处江宁“新街口”核心地段；此外，依托品质脱颖而出的高端住宅更比比皆是。

　　改善性大宅卖得不错

　　年初还是江北一枝独秀，如今全市飘红。成交户型也从小面积低总价上升为大户型的别墅、高端公寓、花园洋房等。

　　南京网上房地产显示，2009年以来，江南八区月均销售200余套大户型房源。据网尚研究机构的统计，一季度，南京三房以上大面积户型上市总量达到73万平方米，上市套数6400套，成交面积104万平方米，成交套数8300套，成交均价5900元，供销比0.7：1。从价格来分析，价格1万元以上住宅上市量8万平方米，上市套数600套，成交面积20万平方米，成交套数1800套，成交均价1.26万元/平方米，供销比0.4：1。光从数据来看，无论是三房以上大户型或者是单价万元以上高档房都明显供不应求。在刚性需求回暖之后，改善性需求真的也在回暖吗？

　　[释义]

　　何为

　　改善性需求？

　　在网尚研究机构宏观研究部主任颜涛看来，目前市场的所谓“回暖”多数依托的还是刚性需求，在他的理解中，所谓“改善性需求”应该是指“二次置业或者多次置业，面积要比以前大，舒适度、品质区位都要得到提升”。

　　全国工商联聂梅生的解释是：改善性需求一般是已经拥有一套住房，但是由于工作、生活需要以及经济能力的提升，原先住房不能满足现状需求，因此需要改善。她进一步分析说，“目前国家对第二次购房从利率都开始支持了，从套型可以看出来，很多开发商认为前一阶段主要是小套型，现在扩大到中等套型，这就是改善性需求。如果这个能够持续的话，可能会带动李嘉诚先生说的投资性、租赁性、出租性的需求也会增大，这将是一个持续的过程。”

　　[观点]

　　还是刚性需求在支撑？

　　“现在的多数观点认为成交量一上升就是回暖，实际上楼市出现一种趋势性、方向性的改变那才能叫回暖。现在单单只是成交量放大房价却没有明显上升，即使有上升还需要看能持续多久，如果能够持续的话才能叫反转，如果只是成交数据的回升那只是阶段性反弹的表现。”颜涛同时认为，市场上近期出现一批高端项目销售走好的趋势，并不能证明改善性需求也在回暖，一些是因为性价比合适，一些属于尾盘销售，这些都不足以判断改善性需求在回暖。

　　“其实从改善性需求回暖来判断楼市已经全面回暖更不妥当”，谈及此，颜涛把话题从南京楼市延伸到全球经济环境，“目前全球经济的基本面没有改变。同时，回到南京来看，南京购房人的消费心理也并未变化，现在出手的人都是因为楼市调控惯性所致，很多购房人认为楼市调整一年也差不多见底，担心房价再次上涨的心理预期导致他们现在开始出手买房。颜涛认为，目前楼市所剩下的改善性需求人群的收入层面比2007年改善性人群要低很多，开发商如果按照原先定价来卖房就容易形成供需错位，目前改善性需求的真实情况并不是非常旺盛，只是有需求而已。做出如此判断的理由是：在国六条出台后，南京大户型一直卖得不好，别墅等很多项目主要都是一些大开发商在开发，他们虽然资金压力不大但基本都存在积压资金的问题。由此，他认为市场主要还是依靠刚性需求在支撑着。

　　南京万唐置业有限公司总经理周斌对楼市同样保持谨慎乐观，“预计宏观经济最悲观会在四季度见底，乐观预计会在二三季度见底。有分析曾经认为，今年下半年将再次进入通胀期，届时只有房子和黄金值得投资，房子作为硬通货比人民币更保值。”

　　楼市全面回暖还不好说？

　　在近期的春交会发布会上，南京房管局副局长郭宏定表示“谨慎乐观”。他预计，二季度南京楼市仍将保持量升价稳的势头，同时，市场信心也将进一步回升。聂梅生认为，如果能够稳住首次，拖动改善性，最后投资性也能够进来，市场就稳定了。也就是说，自主性、改善性加上投资性需求全部回暖才算得上是楼市的真正回暖，而目前还未出现。

　　业内人士王小军的体会就是，现在开发商的优惠少了，销售不急了，售楼小姐牛了，中介赚大了，卖房人毁单的多了。

　　“现在看上去，去年库存房源都消化得不错，大部分开发商短期可能已度过最危险的时期，但是还有一些没有‘上岸’。”王小军预计，楼市6月以后销量可能会往下，或许本月开始销量就会走低；从价格角度来说，商品房价格上涨的动力不会在新盘上，二手房倒是有上涨的动力。此外，他认为，现在不是最佳买房时机，因为目前市场上好房源已所剩不多，价格基本也恢复到2007年的高位，开发商在消化去年库存时，为回笼资金不得已跑量了部分好房源。

　　易居中国分析师薛建雄认为，如今过快爆发的购房热情对楼市后市极为不利。房价的主动权，似乎一夜之间又从购房者手上，转回到了开发商手中，这也将让之前的一系列楼市调控新政受到新的挑战。

　　快报记者 费婕

　　本版摄影 快报记者 顾炜

　　本版漫画 俞晓翔