成交数据在上蹿，多方热情在高涨，房价坚持不住涨声再起……南京楼市的轰轰烈烈似乎与国际金融危机背道而驰。这让我们有些疑惑。值得注意的是，此次楼市回暖背后我们看到了土地市场的冷清和楼市成交火爆的冰火两重天，这些现象说明了什么？

土地市场冷冰冰

　　资金和信心是回暖关键

　　数据：今年第一季度，南京市国土局共推出15幅土地，流标3幅，成交12幅

　　观点：虽然有实力的开发商已在寻地，但毕竟是少数。土地何时回暖，得看楼市回暖能维持多久

　　土地出让比去年还冷

　　与楼市的热闹场面相比，南京市国土局土地储备中心网站至今仅有两个公告信息，基本看不到新的用地挂牌，此外，进入第二季度，但南京市市区经营性用地本年度的公开出让计划仍未推出。

　　南京中原地产房产研究中心近日公布了“南京市2009年第一季度土地运行报告”，报告数据显示，今年第一季度，南京市国土局共推出15幅土地，流标3幅，成交12幅，土地成交总面积为74.53万平方米，预计总建面积在115.81万平方米，成交价款11.32亿元，成交面积较2007年同期下降了70.36%，较2008年同期下降了51.89%。

　　该中心研究总监张君分析说，在土地成交量急速下降的同时，土地的流拍、底价成交现象也频繁发生，其中3幅地块流标，致使土地流拍率高达20%，远远高于去年同期水平，而在成交的12幅土地中，有11幅是底价成交。报告还提及，底价成交直接导致了地价的下降。以江宁区来看，今年一季度，江宁区综合平均楼面地价为947元/平方米，而2008年同期为1567元/平方米；纯住宅的平均楼面地价为1324元/平方米，2008年为2080元/平方米，下降幅度达36.3%。

　　有实力寻地的是少数

　　楼市“回暖”，土地市场何时回暖？张君告诉记者，其实从调研中已发现有不少销售较好的开发商正在积极寻地，“都是与各个区的国土部门在独自洽谈，如果谈得好，地块就会上市。”记者也注意到，国内不少地产大腕已开始抄底拿地，比如上海本土绿地集团在洽谈的上海三个项目近100万平方米基本落定后，再次以大手笔扩充天津千亩土地储备；深圳保利地产再次在贵阳拿地，土地储备近百万平方米；潘石屹的SOHO中国正忙于兼并收购；世茂集团刚与中国农行在上海签署150亿元银行贷款授信协议打算廉价买地。在南京楼市，朗诗置业正在为新项目四处寻地，凤凰置业已先后通过资本运作完成土地并购，苏宁银河和苏宁置业更是悄然完成土地储备300万平方米。“这样的开发商虽然存在，但是从总量上来看，毕竟还是少数。”张君分析说。

　　她进一步认为，现在楼市没有完全回暖，还要看接下来的4-5月的数据，数据好了还要再看能维持多久，因为一旦开发商急于求成忙于涨价必然会对市场需求有所打压，所以土地市场的回暖更不好断言。开发商一方面缺资金，一方面缺信心，这是一个连锁反应，所以土地市场短期不会改变。

　　记者在南京土地储备中心网站上看到，一批近期拟上市地块已开始进行展示，这些地块包括：宴公庙地块、凤凰三组城中村改造地块、新庄汽配城地块、栖霞区海子口E-1地块、和燕路498号地块、雨花台区板桥新城二期地块、洪家园地块、建邺区叶圩村地块、雨花西一西二东侧地块、下关区新河二村地块、雨花台区贾一贾二组城中村改造地块、铁心桥工业功能区5%配套定一二三地块等。这些地块究竟何时上市？国土局相关人士对此未置可否，“取决于后市情况。”

　　东边日出西边雨

　　一些楼盘未能趁势发力

　　数据：2007年开盘以来，南京销售率最低的楼盘不足1 %。多数楼盘成交比例都在五成以下

　　观点：成交数据不能看表面数字，要放在大环境下来比较

　　楼市火有些盘却销不动

　　对于一些楼盘来说，南京楼市第一季度的红火似乎与其毫无关系。要么封盘不卖，要么高调开盘却遭遇滑铁卢。记者针对一些项目做了抽样调查，结果令人吃惊：2007年开盘以来，南京销售率最低的楼盘不足1 %。多数楼盘成交比例都在五成以下，业内人士对此表示担忧。记者发现，不仅是一些高端住宅和别墅，还有一些商业项目几乎正在被市场遗忘：2008年9月开盘的星语华府，目前成交比例仅四成；皇冠钻石双星，入网279套，认购3套，成交54套，成交比例21%；2008年2月开盘的御湖国际入网410套，认购0套，成交13套，成交比例6%；常府风华苑，入网344套，认购1套，成交8套，均价1.29万，成交比例3.18%；东墅山庄，入网85套，成交1套，成交比例1.36%； 2007年5月开盘的虹桥中心，入网873套，认购9套，成交464套，成交比例56%；2008年11月开盘的大观天地Mall，入网661套，认购46套，成交82套，均价2.78万，成交比例3.63%……

　　价格未调整是主要原因

　　网尚研究机构宏观研究部颜涛坚持认为，成交数据不能单独只看表面数字，而要放到特定背景下和大环境中看，比如与周边其他项目相比，比如要看占整体推出房源的比例，这样一看往往能发现很多实质问题。

　　业内人士王小军对于这些滞销项目的看法是，因为在降价潮中未做价格调整，所以销售停滞。有相当一批开发商还是选择等待，降价卖亏得太多，所以只能死耗着。现在楼市看上去每天销量都在上升，这些开发商更是有了盼头。从目前整体行情来看，房价还没完全恢复到2007年的最高点，如果等到了那个点，这些滞销项目就会东山再起，但是有些开发商能否撑到那个时候？到那个时候又能否顺利出货都不好说。快报记者 费婕

　　各方观点

　　切忌急功近利盲目涨价

　　厉心 百盛麒麟建设发展公司总经理

　　2008年投资客离场，市场剩下的是刚性需求。2009年头两个月，市场上仍然是纯刚性需求在消费住房。小户型、低总价热销。月销售40万-50万平方米，不冷，亦不算大热。3月市场发生变化，改善性需求开始释放，一些大户型、高端房甚至别墅都开始热销。3月全市卖了80万平方米，几乎达到2007年热销时的水平。

　　除了这部分购买力在2008年的被压抑，另一不容忽视的原因是市民消费信心得到重建，对宏观经济预期也有了信心。但值得注意的是，开发商切忌急功近利盲目涨价，求稳才能保证行业的健康。

　　“2008年的调整是因为2007年销量太好，涨得太快，房价与购买力之间矛盾太突出，才导致政策调整、导致观望。不反对楼盘价格每年2-3%的增长幅度，但动辄数百元、上千元的猛涨，无疑会带来新的矛盾，观望，调整甚至崩盘。”

　　厉心认为，最佳的状态是，稳健发展，不大起大落，才利于行业，利于国民经济。

　　得警惕出现“M”头现象

　　吴翔华 南京工业大学房地产经营管理系副教授

　　第一季度售出1.7万套商品住宅，比理想去化速度快很多。但这是刚性需求和政策利好刺激共同作用的结果，并非单纯市场行为。

　　但不同板块的销售压力不同。按照目前的销售速度，个别房源存量不大、销售良好的板块，四五个月左右就可以完全消化存量。这类区域内的个别楼盘在短期内甚至可能出现房价小幅上扬。也有一些板块则需要10个月以上的时间才能消化，这与区域内价格过高、房源集中等因素有关。这类区域内的楼盘也有价格下调的可能性。

　　总体分析，目前市场的反应是利率下调、购房补贴等一些列政策利好取到了良好效果。但政策干预市场过多，也很可能收获负面效果。从房地产发展周期观察，未来价格仍在走回归趋势，倘若目前有房企不遵循市场规律肆意涨价，则对市场十分不利，市场很可能出现“M”头趋势。

　　“M”头指2007年和2009年分别是两个波峰，2008年是波谷。而一旦出现“M”头现象，则市场随着价升、量减调整结束，消费者重新进入观望，将进入长期低迷期。

　　别墅比普通住宅更平稳

　　秦晓晖　南京金陵置业发展有限公司营销总监

　　去年初的判断是，受经济形势影响，楼市的销量和去化速度双双下滑可能将是开发商直接要面对的。

　　然而，过去一年中，玛斯兰德的销售虽然有波动，但并没有经历一下子进入谷底又突然回暖的过程。这种平稳一方面是由于玛斯兰德本身的特殊性，比如在将军山别墅区的第一居所属性、现房销售、5年的潜心耕耘、纯独栋大庭院的产品稀缺性等等。另一方面，本轮经济层面的调整也改变了开发商的推盘思路，南京市场上潜在的巨大的别墅库存延缓推向市场，供求关系没有出现较大的变化，这点和普通住宅市场也不一样。

　　即便如此，别墅市场内部不同的产品定位的“命运”也是不一样的。对于玛斯兰德这样的第一居所的城市别墅来说，由于自住功能更突出一些，客群的购买信心受影响相对较弱，而对于远郊的一些旅游度假产品，其客群主要是投资客，受到波及相对大一些。整体来看，下半年南京别墅市场可能也不会有较大波动。在当前市场状况下，开发商还是应该潜心锻造产品，从实事中把所提倡的生活方式做出来，以提高项目抗风险能力。

　　南京楼市百家争鸣

　　史东南京福舍投资有限公司总经理

　　目前市场呈现两大特点：第一，开发商拿地谨慎。要么不敢拿地，要么进行好地段、小地块运作。终极原因是对市场趋势拿不准，不敢冒进。第二，楼盘产品走精细化路线。这一精细化不仅指产品创新，也是开发理念、工程质量的精雕细琢，也在物业服务理念上与时俱进。

　　2008年楼市万科、中海、金地、雅居乐等“外来和尚”声音不小。今年楼市生变。栖霞、银城、建发纷纷有新项目上市销售，且在区位、产品特色、户型创新上均可圈可点。后起的苏宁银河大面积拿地，也呈现赶超之势。而今亦并非“外来和尚好念经”，栖霞、银城各有一批忠实客户。本体房企与外地商家之间的开发理念、施工品质甚至物业服务等殊同各有优劣。城市扩容，楼市舞台更大，各家同台唱戏，百家争鸣。

　　房价不涨已经等于在跌

　　张亮天元吉第项目副总

　　根据在地产界做营销这几年的经验，南京房地产市场的刚性需求的比例还是比较大的，即使在所谓地产寒冬的去年，这种刚性需求也是存在的，只是被短期“冰封”了。在房价调整到一定水平后，部分刚性需求率先释放，这中间包括去年一年积累下来的购房需求，因此在今年一季度有了成交“小阳春”。

　　另一方面，成交量放大对于开发商来说自然是个好兆头，但由于去年积累的存量太大，开发商涨价的可能性也就微乎其微。因此，和去年相比，当前楼市成交量是在显著增长，价格却没有太大变化，短期内涨价的可能性也不大。他同时提到，在当前通货膨胀的经济形势下，房价不上涨已经意味着在“降价”了。

　　回过头再去看2007年的楼市，不仅是房价、销量的大年，也是土地市场的大年，当年产生了大批高价土地。这批土地在今年底、明年内可能将陆续上市，这批项目的价格不可能降下去。当前房价比较平稳，在售房源又比较多，对于自住性购房者来说其实是个机会。快报记者 杨连双 刘果