买了新房后，没有业主大会的召开等于将小区置于“荒管”状态，业主大会怎么召开？业主委员会又怎么成立？什么样的业主可以进入业委会？业委会成员不交物业费怎么办？……针对小区物业中的各项“疑难杂症”，昨天南京市房产局出台了《南京市业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》），给出了数量多达四十九条的指导性意见。

　　“相比2003年南京出台的《南京市业主大会导则》，这次的《指导规则》更加完善，尤其是引入了《物权法》的规定，对业委会如何选择的规定较为细致。”南京市房产局相关人士如此表示。

　　首次业主大会经费要由开发商支付

　　“筹备召开首次业主大会会议所必须的费用应由建设单位承担。”

　　要符合什么条件，新小区才能召开业主大会？《指导规则》给出了明确的意见：“物业区域内，已交付使用的物业专有部分建筑面积占建筑物总面积过半数，且业主人数占总人数过半数的，应及时组织筹备召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。”

　　南京钟山明镜律师事务所蒋德军律师认为，这是一个“双1/2”的原则，既然有半数以上的房屋面积交付及半数以上的业主都已入住，为了小区便于管理，就有理由召开首次业主大会。

　　而之前首次业主大会的召开“比较困难”，因为业主不积极、召开的经费前期物业不愿支付，这次《指导规则》的第48条明确规定“筹备召开首次业主大会会议所必须的费用应由建设单位承担”，不再从物业公司头上“扒钱”，而应由开发商（建设单位）承担。

　　业委会直系亲属不得在小区物业任职

　　“业主委员会委员候选人应具备下列条件：……四、本人、配偶及其直系亲属在本物业区域内实施管理服务的物业服务企业中没有任职；……”

　　业委会的成员怎么能够和物业公司“勾勾搭搭”呢？南京清茳物业管理有限公司总经理张慎行非常赞同这个规则，业委会成员家属在物业公司工作有两层意思：首先因为有亲属在公司上班，那他以后能否代表全小区业主和物业公司交涉、维权呢？业主也不会信服；其次，业委会成员在当选之后，如果滥用“权力”安排亲属进入物业公司上班，物业公司是接收还是不接收呢？

　　“业委会成员本人、配偶及直系亲属不在小区的物业公司任职，是一种‘回避’原则的使用。”蒋德军说，这样的规定，一方面避免了业委会和物业公司相互“勾结”的情况发生，另一方面也确保了业委会“公心”的体现。

　　业委会工作经费由业主“买单”

　　“业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；费用的筹集、管理、使用等具体内容由业主大会议事规则约定。”

　　“这个规则制定等于是为业委会成员获取报酬开了一道口子。”蒋德军认为，之前老的“业主大会导则”表述为“业主大会、业主委员会活动费用由全体业主承担”，“活动经费”和“开展工作的经费”两种说法是有明显区别的。

　　“开展工作的经费”就等于承认业委会从事了“有偿工作”，给予一定的津贴补助，也有利于小区全体业主通过业委会来和物业公司处理各种纠纷。否则，反正在业委会不拿钱，业委会成员何必这么辛苦呢？

　　他说，这个开展工作的经费甚至可以理解为“业委会成员为小区事宜奔波的来回路费，以及花费时间和精力上的补偿”，但不能认定为工资的范畴。可是这个“费用”补偿多少呢？是业委会主任发1000元/月、副主任发800元/月吗？这就需要业主大会来通过，如果业主大会表决通过不了，那业委会成员的工作经费一说也是一句空话。

　　张慎行建议说，这笔工作经费的支出可以从小区广告收益、共有房屋出租收益中列支，业主应该理解和承认业委会工作的辛苦，想通过业委会的“免费工作”来运转小区，毕竟有点吃力。

　　欠交物业费就没资格进业委会？

　　“业主委员会委员候选人应具备下列条件：……五、遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务，不欠交物业服务费及其它相关费用；……”

　　“管理规约、业主大会议事规则可以对欠交物业服务费及相关费用，或有其他侵害业主共同利益行为的业主在物业管理中表决权的行使予以限制。”

　　“业主欠交物业费是困扰物业服务企业的一个老大难问题。”张慎行说，如果让欠交物业费的业主进入业委会，业委会都带头拒交物业费，那这个小区还怎么管？物业公司还怎么生存？规定不让欠交物业费的业主进入业委会，是要让业委会起到模范带头作用。

　　蒋德军认为，在欠交物业费上，如果是物业公司服务不到位等情况引起的，业主可以通过正常途径和物业公司协商解决，至于不交物业费就进不了业委会值得商榷，万一这个欠交物业费的业主就是受多数业主“拥戴”而当选的呢？同时，对“欠交物业服务费及相关费用的业主在物业管理中表决权的行使予以限制”的规定，也值得商榷，是限制该业主的业委会成员的选举和被选举权吗？

　　他说，欠交物业费和表决小区事务的权利是两码事，欠物业费是业主和物业公司的经济纠纷，表决权是业主的人身权，不应该混为一谈。

　　快报记者 尹晓波

　　《南京首个业主自治小区发大米》追踪

　　业委会新主任：

　　不能只看重“收支平衡”

　　南京下关百合华府小区在没有了物业公司的情况下，选择业主自治（详见快报昨日报道）。昨天，记者从小区业主及新任业委会成员处了解到，对于业主自治大家既认可，同时也有忧：小区仍有现实问题未解决，业主自治在制度上还缺少保障。

　　业主到底如何看待小区自治？记者采访了几位业主，“还可以。”一位50多岁的女业主说，光是在停车问题上，就有很大的改观。

　　“没有涨价，这点他们业委会做得到位了，自治嘛，图的就是价廉物美！”一位老大爷说。

　　而业委会主任宣女士在接受记者采访时说，这份工作并不轻松。

　　“现在实际上是靠大家的热情在支撑！”小区业委会新任主任宣女士说，通常说开源节流，他们物业费维持不变，就靠节省开支。过去一年里，一帮人实际上是在义务工作，包括业委会成员，以及后来的爱心小组和监督小组。

　　据介绍，由于业委会成员很多都有本职工作。但是这种“热心”是基于现在的凝聚力，但很多实际问题仍无法解决。如小区的高层消防和电梯问题。

　　宣女士说，这些问题的解决，一要资金，二要有明确的负责人：“资金上目前可以收支平衡，甚至盈余，但是如果人员、设备和消防等全规范了起来，收支能否平衡就是问题。”

　　她表示，要从长远出发，业主们就不能满足于眼前的平衡。因为对于业主来说，并没有享受到高规格的专业服务，质量上难免打点折扣，更存在安全隐患。快报记者 孙玉春