郊区小户型来了。记者获悉，一批地处新区、主城偏远地段的小户型产品从四月起陆续进入上市高峰。与城中小户型的单价过万、总价不菲相比，郊区小户型单价不高，最低20多万元就能买一套房。不过业内人士提醒，在选择小户型时，最好还是要仔细考察其居住性质和功能分布等关键因素。
现象
郊区？
4月小户型蜂拥上市
与以往小户型多地处城市中心不同，今年上市的一批小户型有一大部分分布在新城区以及主城偏远地段。四月中旬亮相的骏馆位于桥北，是旭日华庭最后一栋商住楼。本次共推出500多套房源，户型从41到75平方米不等。位于迈皋桥的楼盘大地·伊丽雅特湾也计划在4月底推出其临街酒店式公寓，这批房源面积在50平方米左右。仙林楼盘赛世香樟园的最后一栋楼也是小户型，有132套48平方米的毛坯公寓。同时，城东的东郊小镇在售的四街区18号楼为37、48平方米的精装挑高小户型；蓝岸尚城最新一批房源是50平方米的挑高小户型；七彩幸福里即将推出的房源也是42-52平方米的挑高小户型。记者粗略统计，4月起，至少有1000余套郊区小户型上市销售。
20万？
总价一家比一家低
记者留意到，这批郊区小户型除了远离城市中心区，其共同点还在于户型面积普遍不大，总价非常低。其中，骏馆的单价在5500元左右，虽然高于同区域普通住宅价格，但最低总价仅20万元左右。大地·伊丽雅特湾的小户型公寓面积锁定在50平方米左右，开发商透露的最低总价仅35万元起，堪称迈皋桥地区总价最低的新房之一。赛世香樟园48平方米小户型按照7400元/平方米的单价计算，总价也在35万元左右。东郊小镇目前在售的37、48平方米的挑高户型，买一层得两房两厅享受，精装房最低总价不到20万元。七彩幸福里产权将在2010年正式转正，即将推出的挑高小户型的总价也在20万元上下。这批总价在20万-30万元的郊区小户型再一次将置业门槛降低。按照目前银行的贷款利率，首付2成4万-6万元，商业贷款20年，每月还款额1000元左右即可购得一套房。
观察
郊区小户型去年就逆势飘红
实际上，从去年起这批郊区小户型已经逆势热销。在楼市低迷的2008年，不少楼盘月售不足10套的情况下，东郊小镇的“小小家”销售了近千套。七彩小贵族也因低总价、小户型畅销。江宁21世纪国际公寓因为地铁1号线南延的利好，虽然单价最高已逼近7000元，但小户型开盘时就被一抢而空。此外，去年11月亮相的金马郦城，首批140套小户型房源，当天一幢楼全部卖光，主力户型总房款仅26.6万元。
值得注意的是，去年南京一大批小户型产品集体上市。但因为供应量过剩、单价过高、产品力等各方面原因，位于主城区的小户型销售冷暖不一，甚至有楼盘至今销售量不足30%。但分布于新区、郊区的小户型产品，却大多数得到热销。万唐置业董事长周斌告诉记者，“主要还是因为购买力问题，城中不缺小户型，但是城中小户型买得起的人有多少？可是当地段一放宽，比如新区近郊；价格一降低，购买人群立即扩大不少。”加上这些小户型不少都临近地铁，有的本身距离主城就不远，比起买江宁房和江北房总价都要低得多，退而求其次的购房心理成就了热销。
为潜在刚性需求量身定做
东郊小镇楼盘开发商、南京百胜麒麟总经理厉心告诉记者，金字塔形购买力分配图中，塔基部分分布着90%工薪人群。就楼市而言，他们都是最刚性的购买人群，他们的特点是购买力有限。“小小家”就是针对他们设计，楼上楼下两房两厅，能满足基本居家功能。
据金马郦城营销总监阚霖介绍，从购买人群来看，33平方米总价20多万元小户型的购买者主要是首次置业的年轻人；面积稍大，总价30多万元的小户型则被部分投资客看中；还有至少十分之一的客户是金马郦城前期的老业主，再买一套给父母居住或自己投资的比例不少。因为根据目前金马郦城的租赁行情，小户型的租金基本1000-1100元/月，而购买一套小户型的月还款额基本在900元上下，以租养贷完全可能。
网尚研究机构做过分析，目前很多城中小户型的单价推高了总价，城中区域很多酒店式公寓地处新街口核心地段，单价都在万元以上，一套小户型的总价基本都在60万元以上。事实上，同样的价格到新兴板块可以购买到两房甚至是三房，网尚研究机构认为，小户型本身就有两个作用，一个作为过渡型产品，第二是作为投资型产品，但是总价偏高已成为城中小户型普遍面临的问题，这恰恰给低总价小户型提供了更多的机会。
建议
选择郊区小户型也有讲究
不过，专家们认为，市民买房时也不能唯低价论。易居中国南京机构研究部经理王鹏认为，年轻人选择小户型最重要的是找到投资、居住两用的房子，因为不可能长时间用来居住，将来必然通过买卖或租赁进行套现。所以地段、区域租金水平、升值潜力都应考虑。最重要考虑的是交通是否便利，该区域未来是否很快成为较成熟的居住区。
而对于大部分以居住为目的的工薪家庭而言，居住功能就更为重要。网尚研究机构市场部经理张景华提醒，现在很多楼盘的小户型是整个社区最临街的一栋或几栋，有的甚至是商业性质的。如果是商业性质，不但土地年限只有50年，贷款要首付5成，室内没有管道燃气设置，水电费也比民用的要高，生活成本会非常高。所以购房者选择小户型时要看好土地性质、以及楼盘户型内功能设置，是否能满足居家需求。
快报记者 杨连双 费婕
