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· 南京首个业主自治小区发大米
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  2009 年 4 月 9 日 星期   重要律师声明
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■很开心:小区自治一年多,物业费没涨价,还盈余5万多元
■很尴尬:业委会没合法身份,雇保安保洁员都签不了合同

南京首个业主自治小区发大米
  快报去年4月份独家报道南京出现首个业主自治小区(百合华府小区)之后,时隔一年,这一自治小区的“生存”情况如何?有没有难以为继?昨天这家小区业委会向记者提供了一份小区自治1年的收入支出账目表,“事实并不是像原物业公司那样喊着亏损要涨物业费,小区在物业费没涨价的前提下,还盈余了5万多元呢”。快报记者 尹晓波

  [背景]

  物业喊着涨价

  业主选择自治

  2007年11月30日,百合华府小区(该小区共有248户)业主委员会拿到江苏星汉物业管理有限公司一纸《测算说明》:物业公司当年10个月收入20万元,支出高达30.2万元。10个月亏损了10万元,物业公司要求将原来多层0.3元/平方米每月的服务费提高到0.65元/平方米每月、高层0.7元/平方米每月提高到1.1元/平方米每月。

  物业费一下子涨这么多,遭到了众多业主的反对。在双方连续三次协商无果的情况下,2007年12月14日,星汉物业给百合华府小区业委会发了函告,决定于2008年1月15日正式撤出百合华府小区。物业走了,小区业委会会议表决决定对小区实行自治,自治方案为:由业主委员会聘请物业主管、保安、保洁、设备维修以及代账财会等必需人员。

  [自治]

  物业费有盈余,就给业主发大米

  时隔一年,昨天原小区业委会主任陈伯元告诉记者,他由于年龄原因,选择了“告退”,目前正在和新任业主委员会交接,并向记者公布了小区自治一年来的运行情况。

  在他提供的“百合华府2008年全年物业收入支出一览表”上,记者看到,2008年全年共计收入458408.3元,总支出407720.94元,结余50687.36元。“一项项列得都很清楚,物业费266352.1元、车位费130090元、广告费13378元、房租29746元、其他收入18842.2元。”

  陈伯元说,和之前设想的一样,物业费没涨价,一年运行下来,还余了很多钱。今年春节前,业委会决议通过后,花了10755.8元给每位业主派发了一袋大米。而在用掉的40多万元中,除去205891元的人员工资(21个人),另外20多万元用到了电梯安检、办公用品、维修耗材、安装监控、更换大门、更换水泵配电箱等多个方面,“真没想到,还能节余5万多元”。

  他说,除了这5万多元的节余,公摊电费也有余,收了97346.93元,最终结余9230元,“而之前原物业公司的公摊水电费是收取800元/户一年,我们预收的是300元/户,现在还多这么多”,这笔钱就让业主总共少缴了10多万元,在少缴的基础上,还有节余,真不知道原来物业公司是怎么算的账?

  73岁的陈伯元说,因为自治的小区业主委员会身份很尴尬,存在让他困惑的很多问题。比如“自治”后的小区,业委会无权和工作人员签订劳动合同,只签一个简单的用工协议;停车费要开发票的,税务部门以“身份不符”拒绝提供发票,只能从其他物业公司买发票,但要多付手续费;在物业收入的钱款保管上,银行开不了专用账户,只能以私人名义开设账户,钱款的安全性也存在隐患;在维修材料等招标采购中,又如何做到公开公正?

  陈伯元说,因为业委会自治的身份很特殊,不是一个法人身份,很多事情处理起来十分棘手,去年有个服务人员手指头被割伤了,在物业公司就算是工伤,可是在自治小区算不算工伤呢?幸好最后的医药费不多。如果事故较大,赔付额很高,哪里来的钱赔付?是让业主另外掏钱分担吗?

  记者了解到,陈伯元今年3月份搬出了百合华府小区(房产仍在,业主身份不变),考虑到来回不方便,他主动选择了辞职,新的业委会提前一年进行了选举,目前新一任的业委会名单已经选出,正在向物业管理部门报批中。

  说法

  物业公司:自治省人员成本,但公司做不到

  南京新鸿运物业公司老总王中宁说,规模相对较小、有热心业主参与、全体业主能接受的小区是可以尝试小区自治,但在对业委会的监督上,存在一个空白,而由于缺乏法人的身份,业委会在法律上也得不到更好的支持及保护。一个简单的问题:如果业主的车子被偷盗了,谁来承担这个损失?另一家物业公司老总则表示,百合华府小区的自治案例不具有推广性,百合华府21名服务人员一年只支付了205891元工资,换算后,每人每月只有817元,人员成本就省了将近一半钱,“换作物业公司,员工还不吵翻了啊?!”

  律师:小区自治存在法律盲区

  江苏熙典律师事务所主任律师罗利军说,《物权法》赋予了小区业主自治的权利,但在小区实行自治后,又牵涉到业委会不具法人资格的问题,也正因为“身份不明”,在雇佣小区保安、保洁等员工时,因为签不了合同,存在“非法用工”的嫌疑,可被雇佣人员和业委会是“两厢情愿”的,劳动部门也不好查。

  “陈伯元反映的问题,是因为实行自治的小区业委会不是民事主体,在法律上就不能获得工商、税务、劳动等部门的认可,这是个法律盲区,目前尚未有一个较好的解决办法”。

  物业办:小区自治值得肯定但不提倡

  南京市物业办相关人士表示,《物权法》第81条明确规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”这从法律上赋予了小区自治的可行性,但是南京像百合华府这样的自治小区并不多见,“自治尝试运行一年,从业主利益的角度来看,减少了不少的物业费成本,也避免了高物业费的支出。”该人士表示,只要是在业主自愿自治的前提下,“既帮业主省了钱、服务又没打折,这就应该肯定”。但政府部门并不鼓励和提倡小区的自治行为,小区自治和专业公司服务必然存在一定差别。

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