快报去年4月份独家报道南京出现首个业主自治小区（百合华府小区）之后，时隔一年，这一自治小区的“生存”情况如何？有没有难以为继？昨天这家小区业委会向记者提供了一份小区自治1年的收入支出账目表，“事实并不是像原物业公司那样喊着亏损要涨物业费，小区在物业费没涨价的前提下，还盈余了5万多元呢”。快报记者 尹晓波
[背景]
物业喊着涨价
业主选择自治
2007年11月30日，百合华府小区（该小区共有248户）业主委员会拿到江苏星汉物业管理有限公司一纸《测算说明》：物业公司当年10个月收入20万元，支出高达30.2万元。10个月亏损了10万元，物业公司要求将原来多层0.3元/平方米每月的服务费提高到0.65元/平方米每月、高层0.7元/平方米每月提高到1.1元/平方米每月。
物业费一下子涨这么多，遭到了众多业主的反对。在双方连续三次协商无果的情况下，2007年12月14日，星汉物业给百合华府小区业委会发了函告，决定于2008年1月15日正式撤出百合华府小区。物业走了，小区业委会会议表决决定对小区实行自治，自治方案为：由业主委员会聘请物业主管、保安、保洁、设备维修以及代账财会等必需人员。
[自治]
物业费有盈余，就给业主发大米
时隔一年，昨天原小区业委会主任陈伯元告诉记者，他由于年龄原因，选择了“告退”，目前正在和新任业主委员会交接，并向记者公布了小区自治一年来的运行情况。
在他提供的“百合华府2008年全年物业收入支出一览表”上，记者看到，2008年全年共计收入458408.3元，总支出407720.94元，结余50687.36元。“一项项列得都很清楚，物业费266352.1元、车位费130090元、广告费13378元、房租29746元、其他收入18842.2元。”
陈伯元说，和之前设想的一样，物业费没涨价，一年运行下来，还余了很多钱。今年春节前，业委会决议通过后，花了10755.8元给每位业主派发了一袋大米。而在用掉的40多万元中，除去205891元的人员工资（21个人），另外20多万元用到了电梯安检、办公用品、维修耗材、安装监控、更换大门、更换水泵配电箱等多个方面，“真没想到，还能节余5万多元”。
他说，除了这5万多元的节余，公摊电费也有余，收了97346.93元，最终结余9230元，“而之前原物业公司的公摊水电费是收取800元/户一年，我们预收的是300元/户，现在还多这么多”，这笔钱就让业主总共少缴了10多万元，在少缴的基础上，还有节余，真不知道原来物业公司是怎么算的账？
73岁的陈伯元说，因为自治的小区业主委员会身份很尴尬，存在让他困惑的很多问题。比如“自治”后的小区，业委会无权和工作人员签订劳动合同，只签一个简单的用工协议；停车费要开发票的，税务部门以“身份不符”拒绝提供发票，只能从其他物业公司买发票，但要多付手续费；在物业收入的钱款保管上，银行开不了专用账户，只能以私人名义开设账户，钱款的安全性也存在隐患；在维修材料等招标采购中，又如何做到公开公正？
陈伯元说，因为业委会自治的身份很特殊，不是一个法人身份，很多事情处理起来十分棘手，去年有个服务人员手指头被割伤了，在物业公司就算是工伤，可是在自治小区算不算工伤呢？幸好最后的医药费不多。如果事故较大，赔付额很高，哪里来的钱赔付？是让业主另外掏钱分担吗？
记者了解到，陈伯元今年3月份搬出了百合华府小区（房产仍在，业主身份不变），考虑到来回不方便，他主动选择了辞职，新的业委会提前一年进行了选举，目前新一任的业委会名单已经选出，正在向物业管理部门报批中。
说法
物业公司：自治省人员成本，但公司做不到
南京新鸿运物业公司老总王中宁说，规模相对较小、有热心业主参与、全体业主能接受的小区是可以尝试小区自治，但在对业委会的监督上，存在一个空白，而由于缺乏法人的身份，业委会在法律上也得不到更好的支持及保护。一个简单的问题：如果业主的车子被偷盗了，谁来承担这个损失？另一家物业公司老总则表示，百合华府小区的自治案例不具有推广性，百合华府21名服务人员一年只支付了205891元工资，换算后，每人每月只有817元，人员成本就省了将近一半钱，“换作物业公司，员工还不吵翻了啊？！”
律师：小区自治存在法律盲区
江苏熙典律师事务所主任律师罗利军说，《物权法》赋予了小区业主自治的权利，但在小区实行自治后，又牵涉到业委会不具法人资格的问题，也正因为“身份不明”，在雇佣小区保安、保洁等员工时，因为签不了合同，存在“非法用工”的嫌疑，可被雇佣人员和业委会是“两厢情愿”的，劳动部门也不好查。
“陈伯元反映的问题，是因为实行自治的小区业委会不是民事主体，在法律上就不能获得工商、税务、劳动等部门的认可，这是个法律盲区，目前尚未有一个较好的解决办法”。
物业办：小区自治值得肯定但不提倡
南京市物业办相关人士表示，《物权法》第81条明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”这从法律上赋予了小区自治的可行性，但是南京像百合华府这样的自治小区并不多见，“自治尝试运行一年，从业主利益的角度来看，减少了不少的物业费成本，也避免了高物业费的支出。”该人士表示，只要是在业主自愿自治的前提下，“既帮业主省了钱、服务又没打折，这就应该肯定”。但政府部门并不鼓励和提倡小区的自治行为，小区自治和专业公司服务必然存在一定差别。
