七折利率的大门一开,不少南京房奴就大大地缓解了压力,民生银行、工商银行等多家银行的系统自动给过去享受8.5折利率的客户调整为七折,但也有一些银行设置了一道障碍——那就是在规定时间内不得提前还款,可是到了年底不少人有着提前还款的打算,于是他们犯难了:到底是争取一个七折优惠利率省钱,还是提前还款实惠呢?
取一个就得舍一个?
记者注意到,一些银行提出了不少申请条件,其中对客户提出了不得在规定时间内提前还款的要求——
中国银行规定,半年内不允许提前还款,否则要收半年的利息作为违约金;农业银行则要求商业贷款尚不足30万元的8.5折贷款,客户如果申请七折优惠利率,半年内不允许提前还款;交通银行要求申请客户两年内不允许提前还款;兴业银行要求客户必须承诺三年内不得提前还款,不得累计两次逾期归还贷款本息或出现单次拖欠还款数达30天以上的情况,并且约定客户拿房后三个月内必须办理房产证,否则下浮优惠皆变更为执行基准利率。
选择哪个更省利息?
记者邀请民生银行的相关人士做了测算:一个购房人如果商业贷款50万元,20年等额本息还款每月可节省702元, 约18.6%,每年可节省8424元。从8.5折利率到七折利率,一共能够节省近6万元利息。
以正在贷款的贷款人吴女士为例,她目前贷款余额为30万元,贷款期限为20年,5年以上贷款基准利率为5.94%,如果只下浮15%,她的房贷利率仍将达5.049%,这样的话月供为1988元;而如果下浮30%的话,则利率可降至4.158%,从今年开始月供可降至1843元。由此可见,如果享受七折利率,吴女士的30万元贷款每月可以少还145元,一年下来就是1740元,而如果是20年还下来的话,可以少还3.48万元(本来还款总额44.2万元,需还利息14.2万元)。
享受七折利率优惠可以节省这么一笔钱,那么年底来一次提前还款又能省下多少?再以吴女士为例,她目前贷款余额为30万元,如果年底提前还款5万元,选择部分提前还款,缩短还款期限、月还款额不变的形式,还款年限可以缩短6年,共节省利息6.79万元。如果提前还款两万元,还款年限缩短两年,利息也能节省3.27万元。
由此可见,选择提前还款要比选择优惠利率节省更多的利息,对于减轻购房人压力作用也更明显。民生银行个贷部相关人士表示,借款人要把握一个原则:借银行的钱,要么本金少要么时间短,否则利息必定高。也就是说,提前还款时,选择月供不变缩短还款年限其实是最省钱的办法。
谁该争取七折优惠?
那是选择提前还款,还是七折利率?银行人士认为,首先需要认清大局,其次要结合个人收入和资金安排来做决定。
该人士建议说,至少以下几类人,可以优先考虑申请七折优惠利率。首先,一年内没有提前还款打算的人可以抓紧申请优惠利率,因为过了这村就没这店;第二,如果有能力提前还贷,可是每年还贷都是小额比如只有1万-2万元的人,也应该先争取把七折优惠利率拿到手再说;第三,贷款数额较大,刚还没几年的人,因为前几年还款额当中大部分都是在还利息,所以这类人也该抓住七折利率可以大笔减少利息;最后,就是能够找到较好投资渠道的人,事实上,在任何时候都存在投资机会的收益率高于贷款利率的情况,比如眼下,商铺市场投资火热,抄底买房的人也在增多,艺术品投资也在回暖,这类人完全不必提前还款,可以先申请优惠利率,多少可减少一笔利息。
快报记者 费婕