市场在博弈中逐渐回暖

　　顾问身份：合富辉煌董事长 邓永忠

　　南京个别区域的房价已基本到底，整体至多还有10%的调整空间。受消费信心影响，高端住宅的回暖会相对滞后，而中低端产品会提前出现密集成交。与此同时，出租市场将迎来旺盛期。

　　2009年市场的状态取决于双方博弈的结果。这个博弈的双方，一面是降薪、失业所导致的购买力下降，一面是中央和地方的各项救市政策。个人判断市场将逐步回暖，去年12月一、二手市场交易量的活跃，可视为一个端倪，这是市场交易量将继续回暖的征兆。

　　不可否认，2009年令人担心，失业率提高，企业降薪，人们无力消费或恐惧消费，购买力会直接下降。但另一方面，政府的种种政策表明，房地产仍是本轮经济复苏的支柱。据此判断，中央和地方的各项救市政策仍会陆续出台。而这两股力量在2009年的博弈效果，将决定市场回暖的程度。

　　冰岛是外放型经济，而中国是内需型经济；所以冰岛破产，中国却绝不可能。当然国内会受到影响，20%-30%的进出口企业、东南沿海的经济会受到冲击，但本土的煤电、房地产等内需型产业仍是支柱和核心。

　　换一个角度，经历过1993-1994年宏观调控、1997年香港经济危机的人会更有体会。目前国内情况和当年穷得只能用自行车娶媳妇、香港人还不起贷款跳楼的惨烈局面还相距很远很远。

　　快报记者 杨连双

　　命题二：什么情况最让人担心？

　　抛房潮隐患暗示楼市危机

　　顾问身份：翠屏国际集团营销总监 张鹏

　　以往买房爱追寻大盘，2009年大盘出问题的可能性更大。开发周期短、已经基本完工、品牌口碑好的楼盘的关注度将更高；如果下半年市场有回暖的迹象，首先会从小户型和顶级豪宅这两种产品类型开始。

　　2009年楼市整体看空，可能会在10月、11月见底，届时，南京房价有10%~20%的降幅。全市的商品房销售量也会下滑。

　　一方面，当前社会的中坚力量，也正是楼市的主要购买群体。这部分人一般在25~45岁之间，有相对稳定的工作，有可观的收入。2008年经济危机中，这部分人普遍受到大冲击，这种冲击从2008年底才开始爆发。比如年薪拿不满，次年薪水降低，投资收益缩水，从而直接让他们的消费欲望大幅减弱，购房消费力降低会在2009年里集中显现。

　　另一方面，如果把市场上的购房需求分为刚性、投资、投机三种的话，前两年的楼市中后两者的比重达到60%以上。2009年，这60%~70%的投资房源极有可能会向市场大量抛售，不管新房上市量是否能得到控制，二手市场房源供应量激增必然给市场带来巨大压力。而这部分抛售的房源的价格很难控制，比如新房从6000元/平方米开到5500元/平方米时，可能周边二手房的价格只要5000元/平方米，有些房主可能会选择在4800元/平方米就抛出。抛房潮一旦出现，楼市将面临巨大冲击。

　　快报记者 刘果

　　可怕的是不敢往最坏处想

　　顾问身份：苏垦机构董事长 经纶

　　对于2009年房价的预测，我仍给你三个字：不确定。不确定不代表不科学。有人说房价止跌回升，因为危机后开盘的几家南京楼盘日子过得都比较滋润。那是因为天气已冷了，他们知道该穿几件衣服，该卖什么价格。有人说房价已接近成本价了。但谁说成本价是底？只能算是一个阶段性依据罢了。一个因素是总体经济不好的话，低于成本也得卖。最近，大家都开始学点经济学了，这是一个好现象。

　　我不乐观，也不悲观，从经济学的角度来讲，我不得不对2009年得出一个结论，三个字：不确定。有的说“美国经济不见底，中国经济不会见底”，有的说“投资市场买涨不买跌，商品市场买跌不买涨”，还有的说“二手房不火，一手房火不了”……这些都是经济规律。它们都在从不同的角度影响或者制约着楼市的回暖。

　　第一个论点便否定了所谓“政策市”的乐观。“这是中国经济第一次受到外向型经济的影响，以前的经验不足为据。这一次，美国消费不行了，中国制造便不行了。而且我注意到，全球政府的恐慌程度超出想像。

　　第二个论点是投资需求没有了，楼市便难回暖。要问楼市何时回暖，请先问投资者：“现在炒房能不能赚？”

　　第三个论点，新年伊始，南京市二手房成交量骤增。不过，恐怕为享受优惠而拖到今年的情况占了多数。

　　简单说，为什么不做最坏的打算呢？我看，最可怕的就是不敢往最坏处想。

　　快报记者 刘欣

　　命题三：更好的明天在哪里？

　　寒冬能让麦子更好地发芽

　　顾问身份：南京朗诗置业有限公司营销总监 蔡克垒

　　过去的楼市是点子时代，后来进入包装时代，去年进入真正的营销时代，而接下来将会进入“产品时代”。

　　2009年会是异常艰难的一年。正因为艰难，整个楼市将会呈现几家欢喜几家愁的局面，当然，欢乐的只占少数，如果能够挺过2009年这道坎活下来的开发商未来一定很不错。这是很简单的道理，农民都知道，每年的冬天只要天越冷，来年的麦子收成就越好，因为寒冬可以让麦子更好地发芽。

　　新年楼市应该不乏这样的情况：某一个开发商会成为2009年楼市的亮点，他们所开发的楼盘受到市场的影响也不会太大，这些开发商要么在景观方面有特长，要么精装修胜人一筹，要么品牌深入人心，要么房屋质量独树一帜……总之，能够让客户看到与普通楼盘不一样的地方，能够让客户充分地感知实实在在的价值，而且价格和价值对等，这样的楼盘总会有人埋单。快报记者 费婕

　　市场好转得看2010年

　　顾问身份：广合不动产总经理 张治国

　　整体看，2009年个别楼盘或有放血，但城市房价整体调整幅度不会太大。

　　对2009年的南京房地产市场期待不多，房价会有起伏，但幅度不大；与2008年相比，交易量或有缓步上升，这取决于刚性需求的弹性。最明显的特征是，目前楼市受整体经济影响甚大，至少要到2010年，市场会随着宏观经济的上行有明显好转。目前的形势可以描述为：经济向下，政策向上。政策不断，但经济到底还需要时间，经济恢复到目前水平也需要时间。乐观估计，2010年经济层面向暖，房地产大势跟进。

　　刚性需求之所以被称为“弹性”，更多时候在于人们的拆迁、结婚、生产是不能完全人为控制的，这一层面的放量，将使大势不见起色的2009年度在房产交易面积上有20%左右的增幅。

　　江北的3080元/平方米已到底，今年可能有个别楼盘继续探底，但整体幅度不会更低。城中楼盘不多，新盘已经低价开盘，再降幅度有限。2007-2008年度奥体房源主体已消化，2009年将企稳。江宁个别区域还有一定调整空间。

　　快报记者 杨连双

　　“刹车”还要一段时间

　　顾问身份：明发集团副总 欧阳严昱

　　去年，开发商各自为政的现象尤其普遍，可以用战国时代来形容。新年，各片区开发企业“抱团”的趋势将会普遍出现。

　　如果是轿车，刹车会很容易；而如果是大卡车，即便踩了刹车也会前冲一段距离。这种现象是2009年南京楼市一个阶段的真实写照。

　　去年年底，中央地方陆续有救市政策出台，以期盘活整个市场。但房地产行业本身是一个比较庞杂的系统，加之一段时间来积重难返的惯性作用，估计政策要见到成效需要一段时间。同时，不少政策尚属于纲要性政策，加以具体细化，使之成为可操作性的政策尚需时日。而市场要重树信心，也同样需要一个阶段。预计在2009年三季度左右，市场会有所回暖。

　　2008年的促销手段会有所缓和。降价只是为了盘活现金流，度过了去年底和今年初的困难期之后，喘过气来的楼市会在价格上有所体现。今年房价不会出现大起大落，开发商更注重产品的研究，针对市场的需求来设计相应的产品，制定相应的价格策略。

　　快报记者 许延正

　　命题四：我们还能做些什么？

　　“剩者”和“胜者”的牌

　　顾问身份：仁恒投资南京有限公司副总经理 厉方宏

　　“品牌”和“服务”两张牌是制胜2009年的关键，2009年能同时不折不扣打出这两张牌的楼盘就是市场的“剩者”和“胜者”。对于买房人来说，这也是在2009年择房的首要标准。

　　现在还无法准确看清未来，指望经济和楼市能在2010年恢复不太现实。但是，市场需求压抑越多反弹就越多，只是何时反弹还需要等待。按理说，如何看市场，每个人心中都应该有本账。

　　这次百年未遇的金融海啸影响很大，未来将会带来的影响力和作用力没有人能够准确预知，经济必然影响楼市。对于整个南京来说，销量这块蛋糕变小是必然的，如何占领市场仅有的销售份额是每家开发商必须深思的内容。

　　股市无论怎么差，依然存在绩优股，所有华尔街专业人士会建议人们坚持买好公司而不是买好股票，因为好的公司就是一只绩优股，经济一旦恢复他们飙升最快。楼市同样如此，市场怎么跌，信心怎么缺，总会有一批绩优盘，他们会成为楼市的常青树，因为在这轮激烈的竞争之后，大家都会发现真正的好品质才具有抗跌性。

　　快报记者 费婕

　　建立房地产存货预警制

　　顾问身份：南京万唐置业顾问有限公司总经理 周斌

　　我将调整期细分为三个阶段。一是观望期，销量下降，价格小有优惠，存货不易察觉地上升；恐慌期，先知先觉的以及那些资金紧张的企业打折了，销量反弹后平静，存货水平显著上升；第三个是等待期，正如经历了初恋的甜蜜、婚前的焦虑、领证后的苦闷的情侣，今年步入婚姻的殿堂，只剩下平淡生活。存货水平趋稳后开始下降——存货水平下降至完美水位以下，楼市才复苏。

　　站在2009年的船头，我现在最想做的，便是能唤起一众同行，呼吁政府尽快建立起房地产市场的存货预警机制。

　　如果存在存货预警，何来2007年900万平方米的天量销售？卖到600万平方米套时，调控可能就该开始了。周斌将年售房500万平方米套视为南京楼市的“完美水位”。如果把这个市场比作一个蓄水池，进水口是城市商品房年开发量，出水口则是年销售量。进、出水口大开，蓄水池的水位始终变化着，但又没人知道水位上或下偏离完美水位的程度有多严重。这个动态变化的水位，便是存货。存货偏离完美水位的势能，决定了房地产危机的严重与否以及复苏的快慢。

　　现在市场的存货很大。不仅包括那些已获得销售许可证的楼盘，而且包括更多还没有达到办证条件的楼盘，这些楼盘已开工，开弓没有回头箭，但是对这些量的统计却比较难。更不可忽视的，还有待售二手房。只有建立了存货预警机制，楼市才是可控的，才不至于超涨或者超跌。

　　我认为，2009年是第三次牛市的起点，第三次牛市，将持续8-10年，是头慢牛，上涨也是小幅的。

　　快报记者 刘欣

　　本版漫画 俞晓翔