付两成 现实：银行要求付三成

　　从今年1月1日起，二手房转让的营业税征收期限由5年改成2年，这让很多市民开心不已；但2年之内的房子转让时营业税和个税的征收方式却再起争议：地税部门的操作方式和之前新政发布会的解释相互矛盾。同时，因为住房公积金贷款目前执行的首付比例没有变化，导致购房人在选择公积金贷款时，根本无法享受到首付两成的楼市政策。

　　唉

　　楼市新政遭遇两大执行尴尬

　　■2年以内住房转让，营业税个税“捆绑征收”惹恼买房人

　　■公积金贷款首付比例未变，购房首付20%成“空头支票”

　　个税缴纳方式怎么说变就变？

　　地税：

　　2年内住房转让，缴纳方式只能选一种

　　在去年12月25日南京市政府召开的新闻发布会上，南京地税局参加发布会的一名负责人对营业税与个税的解释是：“营业税与个人所得税是两个不同的税种。2年以内住房转让营业税征收标准为5.5%，无论按总价还是按差价都是这个标准；而个税的征收方式有两种，一是全额的1%，另一种则是现在售房款扣除当初相关购房费用的差额的20%，市民是可以自由选择的。”

　　那么，在政策执行之后，地税部门对市民反映的问题又怎么解释？昨天记者拨打南京地税的12366咨询热线，接线的工作人员表示“2年以内的住房转让，营业税和个税都必须按减去购买住房原价的差额来征收”，其中个税可以按“再减原房价10%的装修款”计算。

　　按照地税受理窗口人员的解释，就意味着2年以内的二手房转让，营业税和个税的征收方式是“捆绑征收”的，必须按房价全额或房价差额的同一种方式来缴纳营业税和个税。

　　不过，昨天华侨路产权登记分中心地税窗口的工作人员却解释为：营业税和个人所得税是两种税款，只能选择一种方式征收。选择差额征收的，一律按差额方式征收（差额方式征收的，个税部分可扣除10%的装修等原值部分）；选择按全额征收的，一律按全额方式征收。

　　市民：

　　“以为只缴3000元个税 ，哪知要缴6万！”

　　1月份实施楼市新政之后，昨天，李女士第二次来到华侨路的产权登记分中心。对营业税和个税怎么征收的问题，她和记者交流时显得很恼火。

　　李女士通过某房产中介购买了一套建邺区梧桐花园的住房，面积94.24平方米，房价73万元，房主原购入价为43万元，其中房价差额30万元。因为房主的产权证时间未满2年，按照这次的楼市新政，需要缴纳转让交易中产生的营业税。而按照购房合同，是由作为买房人的李女士来“承担交易过程中产生的所有税费”。

　　这个税费就包括非常敏感的营业税和个税。李女士说，如果按照老办法，她这部分要承担的是总房价5.55%的营业税及附加和1%的个税，总计47815元（73万元5.55%+73万元1%）。本来以为今年元旦执行新政之后，自己可以少缴一些税费，并且之前地税部门也表示“2年以内普通住房营业税按差额征收，个税可以自选按房价全额的1%和按房价差额20%这两种方式缴纳。”

　　可是1月4日李女士去地税征收窗口咨询时，对方表示既然选择要按差额缴税，那两种税均要按差额征收，税款为76650元（30万元5.55%+30万元20%）。而如果按照由李女士自选的营业税差额征收、个税全额征收（自选全额方式）的话，她缴纳的税费只有19650元（30万元5.55%+30万元1%）。

　　原来以为只有3000元的个税，现在按差额个税变成了6万元，这种征收方式让李女士难以承受。她说，“早知道这样，房价就不是现在合同上的73万元了，现在房主催着过户，我该怎么办？”

　　专家：

　　2年以内的住房就不该急着出售

　　连日来，快报已经连续接到了近10名买房人对地税征收方式的质疑。这些距离领证年限在2年之内的读者表示，当初因为听了新闻发布会上说的“个税怎么交自己选”来签订合同的，现在因为税款并不能自己选，比预计的明显增多了，买卖双方已经出现了纠纷。

　　“其实房价升值越多，个税如果按差额20%比例征收，纳税方就越吃亏。”南京中原地产交易中心主管李千娥说。另一名房产中介公司的资深业务经理表示，其实目前交易的2年以内的二手房，按差额20%比例缴纳个税，都不会太合算，总体来说还是按房价总额方式划算些。

　　不过，也有楼市专家认为，政策的执行过程中，是对2年以内的二手房转让有所“限制”，这说明政府本来就不鼓励2年以内的住房进行买卖，“买了房子还不到2年就急着出售，带投资投机的成分比较大”。

　　公积金首付两成怎么就不行？

　　除了住房转让的营业税和个税出现执行尴尬外，近日很多买房人对住房公积金贷款首付比例没有下降也颇有微词。

　　买房人青先生在江北某楼盘购买了一套100多平方米的房子，当时和开发商约定是首付两成，但是因为目前住房公积金的比例没有下调，导致贷款迟迟无法办理。

　　去年10月份，国务院明确发文规定：“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，最低首付款比例调整为20%。”此后，南京各家银行及多家楼盘均放开了符合条件的买房人的首付比例。

　　正是在这样的情况下，青先生凑足了20%的首付款。签订购房合同后，选择了商业和公积金组合型贷款，然后就等着办理贷款手续了。可是一直到现在，贷款也没批下来，开发商的理由是“公积金现在贷款首付还是3成，首付2成的比例达不到要求，再等等看”。

　　可是，青先生咨询公积金管理部门后，得到的答复是“商品房贷款首付比例必须不低于30%”，而贷款银行也明确表示“组合型贷款的购房首付比例必须统一，除非买房人全部用商业贷款，才可以享受20%的首付”。

　　“国家规定可以首付两成的，怎么就不行了呢？”青先生非常郁闷。

　　为什么会出现这种情况？昨天，南京住房公积金管理中心对快报记者解释说：“目前住房公积金个人购房贷款的首付款比例没有调整，还是新房不低于房价总额的30%，二手房不低于房价总额的40%”。

　　对于这样的解释，很多买房人非常不理解：既然国家和省里都规定了可以首付两成，为什么南京偏偏不执行呢？“我们收入条件不好的买房人，凑不到另外10%的首付款，公积金贷款就利用不起来，必须选择商业贷款，多出来的利息谁来承担？”

　　对此，有楼市专家认为，在这一轮政府部门出台各项政策稳定房地产市场、刺激楼市成交的大前提下，地方政府各部门之间显然缺乏有效的配合。营业税、个税政策解读的前后矛盾、住房公积金的首付比例迟迟不降，这直接导致了政策难以传导到房地产市场中去，影响了楼市政策的严肃性及执行力，或将导致买房人对楼市继续看空。

　　快报记者 尹晓波

　　[新政下的新现象]

　　假的

　　二手房交易突然增多

　　那是亲人间忙着过户

　　1月4日，是南京契税减免、购房补贴等系列楼市新政实施后房产交易中心开门的第一个工作日，二手房的过户量比正常日猛增了3倍。记者了解到，这其中有一部分是节前交易积压到年后登记；但更多的却是非交易类的过户：元旦后，不少精明的市民发现，进行非交易类的过户，比方父母过户给子女，房产证上要添加或更改个名字，却几乎不要再花多少钱缴税。于是，这类过户迎来了史无前例的好时光。

　　二手房交易为什么突然增多了？

　　记者了解到，元旦过后，南京楼市新政实施，虽然商品房交易量也有所上升，但最显著的仍然是二手房的过户量猛增。为什么会这样？要知道按惯例，二手房的行情历来都是跟着商品房走，怎么现在会“热”过商品房？难道真的是二手房房主大降价，引发了交易热潮？

　　“年前许多市民想买了房子过年，二手房交易是要比去年10月、11月好一些，可远远还没达到购房热潮的程度吧！”一位资深二手房经纪人如是说。

　　不过，对于过户量显著增长，这位经纪人倒向记者提供了一个情况：“最近不少朋友向我咨询，父母名下的房子怎么过户给子女，特别是怎么交税呢？嘿嘿，我这才发现，现在一大堆契税减免政策，这种非交易类过户要是按二手房买卖来办手续可以省不少钱呀！”他告诉记者，南京的契税减免、购房补贴等许多优惠实施时间就一年，就到今年底为止，机会难得，当然有些精明的市民就会抓准时机办过户了！

　　房子“卖”给子女省万元税款

　　那么，父母把房子过户给子女，现在究竟怎么个省钱法？

　　一位正打算把父母房子过户到自己名下的朋友告诉记者：原来他准备办赠与手续，要按房价的4%来交契税，就算现在江苏省的契税税率都降到了3%，50万的房子也要交1.5万。更头疼的是，日后这房子再卖，要按买入和卖出差价的20%来交个税。“我这房子是父母赠与，也就是取得价格基本为零，如果按50万卖出，个税就要交（50-0）20%=10万！”

　　而如果按二手房买卖来办理，原先没有税收优惠的时候，比如去年1月去办理，契税也要交2%，还要考虑营业税、个税。营业税一般父母的房子都满5年不用交，个税1%，50万的房子最少要交1.5万。

　　但现在这类的过户按买卖来办理可合算了！“父母的房子是老房改房，就60多m2，90m2以下普通住宅契税就1%，南京市政府还给1%的购房补贴，实际就是零契税；营业税过了2年就不用交，个税按总房价1%一共是5000元，市政府还对距前次交易2年以上的房子补贴40%个税，那就只剩3000元了。”这位朋友告诉记者，这比之前的1.5万元少交1.2万元！

　　不仅父母子女之间的这类房产过户税费几乎降到最低点，其余亲戚间的房产更名也跟着沾光！

　　一位市民就来电向记者咨询，自己买的房子，现在女朋友要求在房产证上添她的名字，没领结婚证的情况下只能按买卖办理，那么120m2的房子“卖”一半给女友，这样的交易算90m2以上，还是90m2以下呢？能否享受契税减免和购房补贴呢？

　　就此，记者昨天在南京房产交易中心咨询获悉，南京市对市民的0.5-1%购房补贴只针对全套房子的整体买卖，此类部分份额买卖，一分钱补贴都拿不到；但是在交契税时，会按买卖的份额来算面积。比如120m2的50%就是60m2，这样的买卖符合条件即可享受90m2以下普通住宅1%的低契税，50万的房产交易额，契税降低1%也可比原来少交5000元。

　　专家提醒：

　　风险，小心风险

　　那么是不是所有父母都应该趁这一年的“优惠期”把房产过户给子女呢？子女如果以此为由向父母索要房产，父母给还是不给？

　　就此，一位资深房产经纪人告诉记者：父母完全可以先过户给子女，再用反抵押来防范风险。比如过户时和子女签订借款合同，子女以50万（按房产市场价来确定）购买父母的房产，并以该房作为借款抵押物，约定：日后如果父母要求子女还钱，子女必须还钱且按同期银行存款利率来付利息；如果拿不出钱，则将房子再过户还给父母。

　　最重要的是，房产过户后，父母应当凭借款合同和子女一起去办理房屋抵押手续，把该房子抵押在父母名下，这样子女无法随意卖掉房子，卖房必须经过父母签字同意。但律师建议，最好是父母自己不住的房子方可如此办理，父母自住的房子仍需谨慎，否则一旦闹翻了，房子在子女名下，子女不让父母住也会是风险之一。

　　快报记者 孙洁

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　　新年“土地第一拍” 河西地价3883元/m2

　　快报讯 （记者 尹晓波） 明天下午，南京今年首场土地拍卖会端出了四幅地块，其中唯一的住宅用地位于河西南湖板块，3883元/平方米的超低楼面地价引起了业内极大关注，但业内人士认为“会有多少开发商去抢地，目前还不好预料”。

　　这幅纯住宅地块位于南湖地区所街附近，紧邻南京市集成电路研究所，出让面积为7211.4平方米，容积率为2.5，出让底价为7000万元，折算楼面地价为3883元/平方米，较前年所街的一处地块（目前在售金地名京楼盘）拿地的5530元/平方米的楼面地价便宜不少。

　　河西住宅地块的土地成本近几年一路飙升，从2003年的2000元/平方米出头，到2006年时仁恒地块的3500元/平方米，再到2007年4月份时的5500元/平方米，去年最高时南湖地块甚至拍出了每平方米10411元的“天价”。这次3883元/平方米的楼面地价显然是便宜得惊人。

　　不过，有业内人士表示，这一地块位置虽然不错，但地块体量较小，还不到1万平方米，不会吸引大开发商，倒是对一些资金不足的中小开发商有一定诱惑，但究竟能拍出什么价位还很难预测。

　　松了

　　首套房卖掉买二套

　　贷款利率也能7折

　　房贷优惠最得人心 CFP图

　　各家银行对老房贷打7折的优惠措施纷纷出台时，最近二套房贷也有了松动的迹象。对于客户以小换大、卖掉第一套房产再买第二套的改善性住房贷款，南京一些银行可以视作首套，最低也可以给出7折的优惠利率。此外，记者还了解到，北京等地已开始研究取消二套房限制。

　　市民陈先生最近在河西看中了一套房子，但是交了首付后，他迟迟没办贷款。“我原来买第一套住房的时候就贷过款，虽然我现在第一套房子已经还清贷款并且卖掉了，但是在央行的征信系统里，我再贷款买房也算第二套呀。”陈先生自己框算了一下，贷30万元商业贷款20年期，如果被银行认定是二套房贷，那么利率要上浮10%，那就是6.534%，自己需要支付的贷款利息高达23.8万元；但是如果因为自己贷款已经还清而且卖掉了房产，这次购房还能享受首套7折利率优惠，那么优惠利率只有4.158%，自己需要全部支付的利息为14.2万元。能不能享受7折利率优惠，两者之间相差9.6万元的利息！而且每月还款额也能减少400元左右。“原来二套房贷限制好像很严，所以我交了首付后，一直在等政策松动。”

　　昨天，当陈先生到南京一些银行咨询时，发现有些银行也“松口”了，能给予他一定的利率优惠。其中一家银行工作人员告诉他，像这种情况，可以享受利率下浮15%的优惠。而另外两家银行称，只要陈先生首套贷款已经还清并且房子已经卖掉，那么再买二套房利率也可以打7折。

　　但记者了解到，目前各家银行对一般的第二套房贷的发放还是管得挺严的，如果不能符合央行规定的改善型住房，那么还是要上浮利率。不过，业内人士称，二套房贷政策限制取消势在必行，建议取消对二套房政策的限制。

　　其实二套房政策“松动”早有迹象。昨天中国人民银行金融市场司副司长霍颖励也表示，避免对住房金融服务“一刀切”，国务院也出台了若干意见赋予商业银行更大的自主决策空间，根据借款人的不同情况提供差异化的服务。南京一位银行人士表示，从国务院的意见来看，对二套房的限制应该取消了，由各家银行根据客户具体情况来确定利率。但问题是，原来银监会出台的对二套房贷的限制政策，并没有直接说废止，所以目前还没有哪家银行出台放松二套房贷的细则。

　　业内专家表示，任何政策都应该审时度势。二套房相关限制政策是在楼市投机、投资过热时产生的政策，该政策的出台是给楼市降温的“冷气机”，是为了进一步减少投资、投机需求；而如今，房地产市场处于“冬天”，在“冬天”就不需要“冷气”降温了，“冬天”该取暖、该加温。因此，取消二套房相关限制政策势在必行。

　　快报记者 王海燕

　　严了

　　房贷每月还款金额

　　不得超过收入一半

　　■房产税收新政尚未决定出台

　　■房贷月还款不得超过收入50％

　　■个人住房贷款不良率很低

　　■加大力度支持居民住房消费

　　财政部税政司副司长王晓华在国务院新闻办6日召开的新闻发布会上说,2009年是否出台新的房地产税收优惠政策,要根据2008年出台的房地产税收优惠政策执行情况来定。如果执行得好,可能会延续这些政策;如果执行得不好,可能会考虑出台其他更好的政策措施。

　　据王晓华介绍,2008年,根据经济形势和房地产市场的变化情况,国家三次调整了房地产的税收政策。第一次为支持廉租住房和经济适用房建设、鼓励住房租赁市场发展,减免了有关税收。第二次为减轻个人购房者的负担,将个人首次购买90平方米以下普通住房契税税率下调到1%,同时还规定个人住房买卖时可以免征印花税和土地增值税。第三次对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。

　　王晓华指出,税收优惠政策的效果可能会有所滞后,2008年对房地产市场税收政策的调整又比较密集,2009年是否出台新的政策,将根据2008年政策的执行情况来定。

　　此外，中央政府出台了系列鼓励购房措施，银行并未放松对贷款风险的控制。央行金融市场司副司长霍颖励昨日在发布会上表示，央行已加强对风险的防范。

　　考虑到美国次贷危机的教训，霍颖励表示，如果首付款比例过低，在房地产抵押物价值出现大幅度下降以及借款人偿付能力出现问题的时候往往会造成一定的金融风险。

　　首付款比例作为防范风险的一个重要参数，央行将首付款比例确定在一个合理水平，霍颖励表示，由此央行对商业银行最低的首付款比例调整为20%，同时要求商业银行根据借款人的购房实际情况，借款人的信用记录，以及借款人的收入、偿还能力等风险因素合理确定具体的每一笔贷款的首付款比例。

　　此外，还规定借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%，以利于防范信贷风险。

　　同时，中国人民银行金融市场司有关负责人在发布会上说,尽管去年房地产市场经过调整,价格发生了大的变化,商业银行的贷款质量,特别是个人住房贷款的质量仍然保持了很好的水平,都远远低于各项贷款的不良率。

　　中国人民银行金融市场司有关负责人说,目前国家从更高的层次对房地产信贷政策进行了调整,加大对居民住房消费的金融支持力度。

　　这位负责人说,去年12月22日,国务院出台了若干意见,赋予商业银行更大的自主决策空间,根据借款人的不同情况提供差异化的服务。若干意见进一步明确了居民购买首次自住房享受优惠的贷款利率和首付款优惠政策,对于购买改善性住房,可以享受优惠的贷款条件,对于其他住房贷款,由商业银行借款人的信用和所购买的住房类型以及借款人能力的基础上,合理评估风险后确定贷款利率。

　　综合新华社、《新京报》