办起来很难

　　人太多！现在申请房贷

　　7折，排到二三月份才能办理

　　昨天快报刊登《老房贷申请7折利率门槛多多》报道后，很多市民都到自己的贷款银行去咨询究竟能否享受7折利率优惠，这两天几乎各家银行都迎来了汹涌的申请客流。不过，对于各家银行设置的不同门槛，很多市民都提出了质疑。

　　火爆

　　现在申请已经被

　　排到二三月办理

　　记者昨日从南京各家银行获悉，自从1月4日上班后，各银行的房贷部门都迎来了汹涌的客户流量，几乎都是来咨询老房贷是否能打7折的，很多性急的客户已经带着身份证、贷款合同等资料来申请享受7折利率优惠。

　　“这两天电话被打爆了，不夸张地说连个上厕所的时间都没有，全是客户咨询7折优惠的。一天下来，嗓子都哑了。”一家国有银行的房贷客户经理告诉记者，在4日、5日这两天时间里，他已经收到了300多件客户申请，数量相当大。

　　这两天几乎所有的银行房贷经理都忙个不歇，很多到银行来填申请表的客户已经排起了长队，甚至有的客户这两天去申请，已经被排到2、3月份才能办理。市民严先生称，昨天他到建行去申请7折利率优惠，结果因为人太多，银行不得不排号办理，自己已经被排到2、3月份才能办理。

　　一位银行负责人称，这两天，也有一些客户是来“威胁”银行的：“如果你们不给我7折利率，那我的亲威朋友就都不到你们银行来办房贷，我的贷款也要转走。”

　　[两大质疑]

　　让很多市民没想到的是：到各家银行咨询后发现，要享受银行7折利率优惠，并不是非常简单的事，各家银行都设有一定的门槛。而针对这些门槛，不少市民提出质疑——

　　质疑一：

　　为什么利率上调时银行自动调

　　利率优惠了就要我们自己申请？

　　“利率上调时，银行到了次年1月1日就自动上调，也不要我们去申请；为什么现在享受利率优惠了，就非要我们跑一趟到银行来申请呢？这不是长官意识么？”市民张先生对于优惠需要客户去申请的规定非常不满。“再说了，我们所有贷款资料、收入状况、贷款情况、还款情况、个人信用，银行全能查到，为什么不能对符合条件的客户自动下调呢？”

　　记者了解到，目前在南京各家银行中，除了农业银行对原贷款金额30万以上、原享受85折个人信用良好的客户自动调整为7折优惠，民生银行、华夏银行对原享受85折优惠无不良记录的客户自动调整为7折优惠幅度外，其他绝大多数银行都需要客户主动去银行申请——为什么这样呢？

　　一家需要客户提出申请的股份制银行房贷部负责人称，“严格来说，客户跟银行签订了贷款合同，约定了按85折利率享受优惠，那么就得按合同约定来办。如果客户需要享受7折优惠，那就相当于变更贷款合同；而变更贷款合同，是必须要借贷双方再签补充合同进行约定的，否则银行单方面调整利率即使是对借款人有利，那也属于违约行为。”对于客户提出的为什么利率上调，银行次年就自动上调，无需申请的疑问，这位负责解释说：“如果是央行降息或升息，这在合同里都有约定，次年或者次月直接调整，不需要签补充合同。去年几次降息，今年1月1日后银行已经下调了利率标准。但是现在大家要办理的利率优惠幅度不一样，是需要签补充合同的。”

　　另外一家银行房贷部负责人称，银行的贷款系统跟央行的征信系统并不是联在一起的，如果不需要客户申请，那么银行要为所有的客户一笔笔去查，耗费时间太多；如果符合条件的客户主动申请，银行再有针对性地去查，可以节省时间。

　　质疑二：

　　为什么贷款余额几十万以上

　　才能享受这个7折利率优惠？

　　市民吴先生现在的贷款金额只剩下几万元，到银行一咨询，结果发现自己不符合利率打7折的条件。“央行的这个政策旨在让大多数房奴受益。但是一些银行搞出个几十万以上的优质客户方能享受7折优惠，那么像我们这样拼死拼活争取多付首付款的这一类人，再怎么说也提前为国家拉动内需做了贡献。为什么到头来，央行的优惠政策我们却无权享有？我认为，银行设定存量房贷的最低门槛几十万是不合理的。”

　　据了解，目前中行、农行、交行、兴业、深发展、中信等多家银行都要求客户原先贷款金额不低于一定金额或是现在剩下的贷款金额不低于几十万，才有资格申请7折利率优惠。而这些门槛一般都不低，有要求原来贷款金额在30万以上的，有要求现在剩下的贷款金额不低于20万、30万的。

　　“说实话，银行就是考虑客户的贡献度。贷款金额很小对银行利润贡献度不大，银行从他身上获得的收益不高，那么银行给他的‘定价’就不应该比大客户低，这是很自然的事情。”一位银行房贷部负责人称，他们调查过，往往是贷款金额越小的客户，越容易提前还贷；而对于前期花费了大量营销费、后期花费了很多管理费的银行来说，这些客户并没给银行带来多少收益，只有贷款金额越大的客户对银行的贡献度才越高。

　　另外一家银行相关人士表示，设置金额限制，也是出于风险考虑，“一般来说，贷款金额小的购买的往往是小户型的房子，他们的还款能力相对较差，风险可能更大。既然风险大，所以利率肯定不能给予最优惠的7折。”

　　快报记者 王海燕

　　享受7折

　　很难很难

　　目前除了工行尚未接到总行细则外，其他各家银行基本上都公布了各自针对老房贷的优惠政策。但是绝大多数银行都对优惠设了一定的门槛，那么究竟有多少老客户能享受到7折优惠呢？

　　只有1/10客户能享7折？

　　“我们把客户的信用等级分为5类，其中只有不到1/10的客户属于优质客户，只有这些人能够享受到7折的优惠政策。”昨日，某股份制商业银行个贷部人士对记者透露。而优质客户的衡量标准，“70%参照央行征信记录，30%参照银行自身的客户评级系统，信用最好的客户可享7折，其余分为7.2折、7.5折、8折不等。”

　　“其实根据目前各家公布的政策来看，有很多老客户是没法享受到7折优惠政策的，比如贷款购买了第二套房的客户，不管在哪家银行都不能享受7折优惠。另外贷款金额或余额较小达不到银行要求的、或是贷款有过多次逾期的、或是没能达到银行要求拿到两证的，都无法享受这一优惠政策。”一位业内人士称，越是限制多的银行，享受到优惠的老客户越少；而限制越少的银行，享受到优惠的老客户的比例就越高。

　　华夏银行南京分行一位工作人员告诉记者，他们首批报给总行符合7折优惠的客户就有2700多位，几乎占了所有按揭房贷客户的80%以上，能享受优惠的客户比例很高。民生银行、光大银行的工作人员称，他们能享受优惠的客户比例也相当高。

　　转按揭不大可行

　　如果一位市民当初在一家银行进行了贷款，可现在他的七折优惠申请因为种种原因被拒绝，那么他可不可以通过转按揭方式，到其他银行去享受七折优惠呢？

　　一位银行界人士告诉记者，这样做理论是可以的，但实际操作起来可能很难。

　　首先，因为当初贷款时房产已抵押给银行，进行转按揭需要把剩余的贷款先还掉，然后再把自己的房产抵押给愿意接受自己的新一家银行，再重新进行贷款。这样做有个麻烦：就是先要有一大笔钱来还上剩余的房贷。虽说目前有中介公司可以提供垫资服务，但这样做存在纠纷的可能性大，很多银行不愿意惹这个“麻烦”。

　　另外，几乎所有的银行都有一个顾虑：为什么该客户当初的七折优惠被拒绝呢？这说明了这个客户不是银行认可的优质客户。从这个角度来说，新的银行更不愿意接受这样的客户来转按揭到自家了。

　　再有，经过去年的几次降息，银行在房贷方面的利润已经变得很薄，也就更没有兴趣来接受转按揭了。快报记者 王海燕

　　南京各银行房贷优惠政策一览

　　对原贷款金额在30万元（含）以上、原执行利率为基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，贷款执行利率自2009年1月1日起统一下调为基准利率的0.7倍。对另一种不符合自动调整条件的，则可递交申请，由银行决定是否可享受优惠利率。对借款人有连续90天(含)以上逾期记录的、原利率上浮10%以上的，农行将不受理其利率调整申请。

　　原来8.5折优惠、没有不良记录的老房贷，由民生银行总行直接调整为7折利率。如果符合条件的客户有被遗漏的，可以向银行提出申请。

　　没有不良记录的首套房老房贷由银行直接调整为7折利率。如果符合条件的客户有被遗漏的，可以向银行提出申请。

　　贷款余额50万以上为优质客户，需要向银行申请可享7折利率优惠，并且交500元的手续费，另外根据客户不同贷款金额、信用记录，分期分批开始不同程度的利率优惠。

　　原享受8.5折的老贷款、逾期不超过2期的客户，可以向贷款的支行先提出申请，至于能否批下，还要银行审核。

　　目前剩下的贷款余额要在10万元以上、没有不良贷款记录，在该行存款或是基金、债券等金融类资产达3万元以上，才能到交行申请7折利率优惠。

　　原来享受8.5折利率优惠的首套房，或是属于央行规定的改善型的二套房，并且没有不良贷款记录、必须是纯商业房贷、有两证的房子才能到招行申请7折利率优惠。

　　放款日期在2008年12月3日以前的个人商业性住房贷款客户，若借款人及其配偶仅有一套个人普通住房，其贷款利率执行基准利率下浮15%，还款记录良好，贷款余额在30万元以上（含30万元）的，可向兴业银行原贷款办理机构申请将贷款利率下浮幅度调整为30%。

　　原贷款金额20万以上的首套房，可享受7折利率优惠，需要申请。

　　信用记录良好，原贷款金额要达到一定金额，可享受7折利率优惠，需要申请。

　　不需要客户申请的银行

　　农行

　　民生银行

　　华夏银行

　　需要客户提出申请的银行

　　中行

　　建行

　　交行

　　招行

　　兴业银行

　　光大银行

　　中信银行

　　申请有哪些操作流程？

　　那么申请优惠利率，客户需要按什么流程来操作呢？

　　业内人士表示，一般是先到自己贷款的支行咨询，如果符合条件，那么带上借款人身份证，有的银行还要求带上贷款合同、购房契约等资料，去银行签署申请优惠的合同，银行审核通过后，在规定的时间内生效。

　　申请通过后啥时生效？

　　如果客户优惠申请通过后，那么新的优惠利率什么时候生效呢？是从本月就生效还是从次月起生效？

　　记者了解到，目前各家银行做法不太一致。中信、光大、兴业等多家银行表示，一般来说，客户如果申请通过，那么次日或者两三个工作日之内银行就会调整客户的优惠幅度。“去年几次降息，从今年1月1日起银行就全部下调了基准利率。但是优惠幅度是从申请通过那天为界，举个例子，如果客户是10日通过申请审核的，那么1-10日客户的贷款优惠幅度还按原来8.5折算，11日至还款日按7折优惠算。”

　　华夏银行一位工作人员介绍，他们本月已经自动帮符合条件的客户下调至7折优惠利率，但要统一至下月生效。“这就跟当初客户向银行申请贷款一样，本月放贷，一般下月还贷。”

　　快报记者 王海燕

　　■相关新闻

　　南京房产中介纷纷关门过冬

　　“生意不好做，已经关了连续4家门店。”去年年初开张的一家房产中介公司，一口气连续开了6家店，到去年底时却减成了两家，现在这两家也是盈亏基本持平；另一家很有规模的房介公司门店也出现大缩水现象，从鼎盛期的近100家门店锐减到50多家。

　　不过，在楼市低迷、房介关门的常态下，浙江一家房介昨天在宁却高调宣称：今年将再增开30—50家门店。

　　大小公司都在关门

　　“歇业！这生意不能做了。”去年投资开了6家门店的秦先生一肚子苦水：一年算下来，自己亏了8万元，二手房市场很不好，有一个门店甚至连续3个月没有做成一单买卖。现在，秦先生只剩2家门店在营业了。

　　小房介纷纷关门大吉，而一些大的房介公司也开始“瘦身计划”。素有南京房介老大之称的南京顺驰不动产，在高峰期曾经将门店开到了近100家，去年年初也有80多家，而经过今年市场盘整之后，目前门店数量“瘦身”到仅为52家。对此，南京顺驰不动产副总经理董犇解释说，主要是二手房市场交易量有所萎缩，导致一些门店不赚钱，这是根据市场行为作出的收缩性调整，等到市场回暖时，店铺肯定要重新增加。

　　10家房介9家亏本

　　记者从相关途径获悉，去年南京门店数排名在前10位的房介公司，只有一家保持了微利状态，其他9家全部亏本，其中一家30多个门店的公司甚至“停发了员工的年终奖，并打算在2009年对管理层减薪超过20%”。

　　按照南京网上房地产公布的数据，去年南京二手房成交量为3.3万套左右，去掉50%左右通过市民自行交易的，换算到中介门店，每个门店一年的二手房买卖量只有13套左右。

　　业内人士说，每个中介门店每年需要20套以上的成交量才能保本，现在亏本的门店占了大多数，关门的门店数量保守估计也在300家以上。

　　也有人忙着开店扩张

　　昨天,浙江裕兴不动产董事长张裕兴在宁却“反弹琵琶”：在目前南京裕兴30家加盟店的基础上，到今年年末，将加盟门店规模扩大到60—80家。按照他的理解是“大家都在说楼市冬天的时候，楼市已经有了初春的味道”，大家都在缩减规模时，其实是“我们扩大规模的好时机”，并且房价已经下降了，在政府多项利好的政策环境下，今年楼市恢复也是必然。

　　但有业内人士认为，裕兴是加盟店形式，店铺的投资主要来自于投资人（店东），如果没有店东愿意进入，再开30家门店只能是句空话。

　　快报记者 尹晓波

　　■看看银行的小算盘

　　为挽留客户

　　首套存量房贷或全体7折

　　现在，一些银行分行已经自行确立了给予存量房贷客户利率下浮的标准。银行方面表示，“现在不操作根本留不住客户，对总行也没法交代，当前银行最核心的目标即挽留客户。”

　　在执行7折优惠时，大行将重点关注客户的信用记录和风险度，中小股份制银行还关注客户对银行的整体贡献度。“现在各家银行的操作非常混乱，再加上舆论推波助澜，恐怕各家银行对（首套房）存量房贷的执行很快就会全部到底（按基准利率0.7倍执行）。”昨日，一股份制银行个贷部总经理对记者说。

　　商业银行利润减少15亿

　　如果一个2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠的房贷客户，在申请七折优惠利率后，银行将损失多少利差收入呢？

　　一位银行工作的人士帮记者算了一笔账，以房贷尾款30万元，贷款期限20年计算，购房者在支付0.85倍基准利率的时候，需要支付利息30.29万元(5.94%×0.85×20×30万＝30.29万元);如果按照基准利率的七折计算，购房者所支付的利息约为24.95万元(5.94%×0.7×20×30万＝24.95万元)，两者相比七折利率可为购房者节省5.34万元的利息。

　　中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受记者采访时表示，国有商行难以落实按揭优惠政策的最为关键的问题在于，这些个人住房按揭优惠贷款政策与商业银行负激励有关。

　　易宪容谈到，对存量住房贷款优惠利率，如果不是考虑到未来利率的变化或当前利率仅是暂时性的，恐怕许多商业银行是不会愿意介入这样的市场的。在这种情况下，为了避免自己的收益减少，对存量住房贷款的优惠利率，各家商业银行也就会提高甚至于设定一些有利自身的市场准入标准。

　　据记者了解，最新数据显示，截止到2008年底，个人住房按揭贷款总额估计会达到3.6万亿元。如果按照四大国有银行现行设定的标准，那么能否享受7折优惠利率住房按揭存量贷款大致在3000亿左右，国内商业银行这样做减收约15亿元左右。

　　保客户成首要任务

　　虽然银行方面认为，在给予0.7倍最大幅度优惠应该充分考虑是否优质客户的各项指标，但他们同时担忧银行业务盈利受到太大影响，这些指标未来很难坚持。

　　一银行个贷中心相关人士对记者抱怨，在当前舆论重压下，只要有部分客户享受到0.7倍利率，一开闸就很难再控制住，“类似的经验已经很多了。”

　　打折后不能提前还贷

　　面对即将到来的微利时代，一些商业银行在给予利率优惠的同时也留有“后手”。

　　有银行个贷中心人士表示，目前有部分银行对转按揭形式转入本行的存量客户，虽然也给予0.7倍基准利率，但贷款合同以“1+N”的模式签，也就是说1年后利率是否仍旧下浮30%，需看当时的基准利率水平而定。

　　据媒体报道，还有银行规定，但凡申请按0.7倍基准利率执行的存量客户，必须追签“附加条款”，即向银行承诺至少3年内不得提前还款，否则将以贷款余额的3%缴纳违约金。

　　想7折优惠得先存钱

　　如何获得房贷优惠？上海个别市民的真实案例颇具代表性。

　　张先生去年初购买了一套总价为200万元的房产。由于张先生是第一次购房，当时中行给予贷款利率下浮15%。

　　张先生于去年底向中行申请存量房贷基准利率下浮30%的优惠。按中行政策，张先生如申请七折优惠，必须达到中行VIP优质客户的门槛要求。由于张先生个人拥有净资产达170万元，中介公司直接帮助张先生申请了七折的优惠利率。

　　申先生2006年在松江区购买了一套94平方米的商品房，目前在农行的商业贷款还有29.5万元。

　　昨天，申先生打电话给农行，信贷员表示，尽管申先生满足“首套贷款、普通住房”等基本要求，但因商业贷款余额不足30万元（公积金不能计算在内），所以不能享受七折优惠。不过申先生可以考虑在农行存满50万元的金融资产（包括存款、证券、基金、国债等），“那时即便商业贷款额度不足，也能享受七折优惠。 ”

　　综合《证券日报》《每日经济新闻》《新闻晨报》

　　市民在银行排队申请房贷优惠    新华社发（王建中 摄）

　　2009猜想

　　又一个春天拉开希望的序幕。在对过去一年的涨跌得失、酸甜苦辣进行盘点之后，我们再次梳理经济发展的脉络，对2009年的楼市展开预测。

　　楼市跌势难改

　　商品房供大于求、保障房大量供应、房企资金链紧张——2009年，我国房价头顶三大高压线，继续回调趋势不可避免。

　　由于前几年加速扩张，多数高价拿地的开发企业在2009年不得不面临“面粉比面包贵”的残酷现实，房地产市场出现大面积洗牌，部分区域出现烂尾楼，开发企业噩梦或成真。

　　原本“咬定楼市不放松”的宏观调控政策终于在2008年底“松口”，但就如同2006、2007年紧收的房地产政策短时难以抑制房价狂飙一样，政策松绑在2009年也难以使下行的房地产市场回暖，只能让依然虚高的房价以适当速度合理回落。但可以预计的是，随着市场形势恶化，中央层面仍有可能将前几年收紧的绳索继续放松，二套房贷以及方便房企融资的政策或陆续出台。

　　一年定存利率破2望1

　　2009年，在经济增速继续下滑、通缩压力加大、货币政策继续放松等因素的作用下，我国利率政策将继续在降息周期内运行。

　　首先，我国经济遭受全球经济调整和自身周期的双重冲击，经济增速或继续下滑；其次，通缩预期增强，无论是从先行指标M1、企业融资额，还是从翘尾因素与新涨价因素来看，2009年CPI涨幅将大幅下降，出现全年通缩的风险大为上升；第三，货币政策放松的空间较大，“国30条”明确提出“落实适度宽松的货币政策”，争取2009年M2同比增长17%。

　　在这样的背景下，一年期定期存款利率跌至历史低点1.98%之下几无悬念。当前的主流预期是，2009年一年定存利率将再下调至1.44%；如果经济下滑状况未见好转且出现全年整体通缩，那么也有可能下调至0.9%。

　　作为调整货币供应量的重要工具，法定存款准备金率也存在较大下调空间，可能降至10%以下。不过，准备金率作为金融稳定工具的意义大于作为宏观调控手段的意义，随着外汇占款情况的变化，其调整的不确定性较大。

　　据《中国证券报》