“面粉”量缩价落
据南京市国土局的数据，2007年南京土地计划供应量为678万平方米，2008年计划供应700万平方米。但实际上，2007年土地出让了966.43万平方米，超出计划近300万平方米，而2008年则严重不足。过去的11个月内，全市仅成交土地47幅，成交352.68万平米。土地实际出让量比计划少了约一半左右。
量跌，单价也回落，1-11月平均每亩单价245.8万元，较去年下降6.7%。底价成交、流标成为南京土地市场常态。
还记得2007疯狂的排队购房人群、疯狂的“地王”举牌者吗？可能给人印象更深的是，2008房产冷清，优质地块流拍。近日，路劲基建的主席单伟豹在某论坛上说：“我现在最高兴的一件事是2007年没有拿到一块地。”
表象——
交易平淡，上市规模萎缩
2008年1-11月土地成交352.68万平米，同比下降63.5%；市场竞争程度明显下降，成交47幅，仅5幅溢价成交，而去年同期溢价成交幅数占比接近50%。同期土地单价小幅回落，1-11月平均每亩单价245.8万，较2007年下降6.7%。
易居分析城北类似区位的典型地块发现，从溢价率及成交情况看，市场交易都逐步走向冷清：2007年NO.2007G31、NO.2007G47、NO.2007G50溢价率均超过70%，其中NO.2007G50的楼面价高达6804元/平方米；而2008年同区位的土地，楼板价2000-3000元/平方米，12月拍卖NO.2008G39地块甚至流标，其楼板价仅2303元/平方米。
城北土地市场所呈现的这种现象并不是特例，一级土地市场的投资者从奋力推动投资“泡沫”的膨胀到“泡沫”破裂后的迅速撤离，充分表明了资本从“贪婪”到“畏惧”的心理历程，这也是2008年全市土地市场的缩影。
内因——
需求弱化，供求机制发威
就2008年土地市场、房产市场来看，明显接近于自由市场经济常态——供求决定价格。
从土地供应方看，一般情况下，政府会根据市场需求、城市化水平等因素，调整土地供应规模，当然也可以通过规划调整容积率等指标以增加未来房屋的供应量，一般情况下土地的供应相对充足，2008年亦是。土地市场的变化更多源自需求的变动，而作为土地需求方的开发商，2008年的资金来源面临三大困境：一是股市低迷带来的各种融资渠道不畅；二是房产市场低迷导致回款缓慢；三是银行贷款难度增加。与此同时，开发商、投资商短期预期的看淡，加上上述三个因素的累积，直接导致土地需求的疲软。通过分析可以看到土地市场需求的弱化，供求机制发威，导致2008年交易惨淡。
未来——
调整时期，贪婪还是恐惧
2009年房产、土地市场的走势更多取决于宏观经济的走势，而经济发展所依赖的重要支撑点之一就是各种政策的进一步放宽。中国房产、土地市场究竟是“政策市”还是“供求主导”？由于政策滞后性，2009年下半年才能初见端倪。
目前房产、土地市场依然处于调整期，各项刺激政策效应显现依然需要时间，开发商以及购房者该如何选择？华人首富李嘉诚，在香港地产五次调整期间都是大量买入土地，巴菲特也说过“在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧”，那么，2009年，该恐惧还是贪婪？
易居中国南京研究中心 王鹏 申小峰
（本栏目为易居中国南京研究中心供《金楼市》专稿）
■关键问题
住宅会否供不应求？
多数分析人士认为，土地供应量的缩减短期内不会对住宅市场的供应量产生影响。按照南京工业大学房地产管理系博士吴翔华的理论，土地对房地产住宅的影响一般有1.5年左右滞后期。而现有土地存量和住宅存量都有过剩之嫌。
据南京网上房地产的统计，截止到12月22日，全市还有52349套住宅待售，而今年1-11月全市商品住房仅成交36232套，按照这样的速度，现有存量足够再消化15个月。而据预测，2009年还将有800万平方米、至少80000套住宅上市。
易居中国信息部经理周颖由此判断，存量巨大，销售速度慢，有条件的开发商会选择减缓开工速度，延迟上市时间。由此虽然今年土地出让量有限，但至少未来两年内的住宅待售量不必担心。
土地价格见底了没？
房价一路回调，与房价唇齿相依的地价，无形中也受到考问：房价下跌，“地王”求退，房企止步，地价能否坚挺？
数据显示，今年前11月平均出让地价245.8万元/亩，较2007年仅下降6.7%。而在2004-2006年，平均出让地价约150万元/亩，地价在2007年一年内飞速上涨了60%以上。
一位不愿意透露姓名的房产商亦直言，去年拍得地块的楼盘价，仅比目前周边住宅的最低售价低几百元/平方米，“近两年内不敢再拿地或碰住宅市场，除非地价回到合理区间”。
快报记者 杨连双
政策让人眼花缭乱，但分析其脉络，宏观经济的基本面是房产、土地市场的基石，是各方购买力、市场预期的最基本向导，宏观经济走势最终决定了房产、土地市场的走势；而政策的作用仅仅是放大或弱化各种作用，政策的本意也是市场平稳、持续的发展。
