读者疑问
我要多花
3200元冤枉钱
雷小姐8月刚在中国银行鼓楼支行办妥买房贷款，可从9月开始央行已连续五次降息，她兴奋不已，自己估算了一下，从明年开始她每月房贷至少可以少还400元左右。这个好消息在她翻看自己贷款合同后，却变成了坏消息，“贷款需满一年后才可调息”——中国银行鼓楼支行的工作人员告诉她，得到明年8月她才能享受到利息下调带来的实惠。她仔细一盘算，从1月1日开始到8月，差不多八个月的时间，如果一个月按照400元计算，她至少要多还3200元。雷小姐越想越觉得冤枉。
“别人的贷款都是次年、次季、次月或者次日来调整利息，为何我的贷款是要满一年才能调整？”雷小姐怎么也想不通，她甚至打算把自己的贷款挪到那些1月1日起就可执行新利率的银行。可是，她的这个想法行得通吗？
记者调查
3200元是不是冤枉钱？
降息周期不定，区别其实都不大
记者做了一番调查，农行、工行、招商与购房人的贷款合同上明确约定利息调整都是次年1月1日，而且商业贷款和公积金贷款同时调整；民生银行给客户提供了三种选择——次年，次季或者次月；深发展有两个选择：第一个是次年调整，也就是次年1月1日调整，第二个是按年调整，就是每年对应贷款发放的那个月进行调整；中国银行算是特例，提供给客户的选择只有一个，那就是按年调整，公积金贷款为次年1月1日调整，但是商业贷款要满一年后才能调整，例如雷小姐这样2008年8月发放的贷款那就需要到2009年8月调整利息。
中国银行鼓楼支行工作人员解释，中行内部已明文规定利率的有效期为一年，所以他们只提供“对年对月对日”的调息方式。但该工作人员也表示，最近中行已在酝酿相应政策，如果是首次购房的客户会有机会享受七折利率优惠。
中国民生银行南京分行个贷部相关人士告诉记者，最早各家银行的利息调整都是从次年的1月1日起，但是2004年人民银行出台文件规定，具体调整时间各银行可根据借贷双方的意愿进行协商。
按年调整和次年调整究竟有何区别？是否真如雷小姐所说需要多花3200元的冤枉钱？银行人士对此有不同看法，深圳发展银行南京分行新街口支行的相关人士解释，其实各种调整方式大同小异，比如明年上半年如果降息5次，那么到了明年8月雷小姐就可以一次性调整到位，而对于选择次年1月1日调整的客户来说则要坚持到年底。由此看来，降息周期无法准确把握，选择何时调整区别并不大，并不能算是花了冤枉钱。
能不能给房贷“搬家”？
收费差别大，审查严，转按揭难
雷小姐告诉记者，中国银行在调息时间的选择上只有一种，不够灵活。但是她又担心办理转按揭会额外生出一笔费用。
南京房屋置业担保有限公司的工作人员向记者解释说，雷小姐这种情况可以通过办理同名转按揭来解决，但是因为国家此前叫停过此项业务，不是所有的银行都能办理，少数银行可以办理。出资方式有两种，第二家银行先下款或者是担保公司垫资帮助购房人赎楼，两者收费上还是有所区别的。所谓同名转按揭，是指正处在按揭期间的借款人，为增加（减少）贷款金额或延长（缩短）贷款年限把住房按揭从一家银行转到另一家银行，通俗点说就是房贷“跳槽”。
到底要花多少费用？据记者了解，8%的保证金少不了，如果30万元的贷款需要支付担保公司2400元，其他费用还有评估费、抵押费、公证费等。但是记者也发现，一些银行如深圳发展银行为了吸引贷款客户，担保费用由银行承担，客户转移贷款不需要花费任何费用。
银行人士提醒，并非任何一个靠贷款买房的人都能申请到“个人房贷同名转按揭业务”。银行要严格审查贷款购房是否具备以下条件：一是有办理按揭贷款的住房；二是还款一年以上，贷款申请人在原银行的还贷信用较好，没有欠款记录；三是还贷最后期限不超过原贷款合同的还款截止日；四是房屋所处位置优越，交通便利，配套齐备，有较大的升值潜力；五是房屋需重新评估。
快报记者 费婕 漫画 俞晓翔
热线：84783628
84783545
■置业理财
问：请问我是第二次购房，在南京哪些银行可以享受二套房贷款利率的优惠？
答：目前南京建行、深圳发展银行等银行已确认二套房商业贷款可以享受首付20%，利率下浮30%优惠，正式执行。银行方面需要确认的是前套房贷款还款记录良好，是否还清不在考察范围内。这一政策还包含个人及夫妻，再次买房都可以享受的优惠利率及首付，至于前次房贷是否还清，归属地是哪里都不是考评的因素。多家银行悄然放开此政策，相信是受央行的许可而采取的行动。这也是响应政府全面拉动内需，放宽货币政策的落地。
问：我家里可能会有人被裁员。现在手头拥有两套房产，其中一套已入住，另外一套还未装修，本打算装修好了把旧房出租掉，不知道现在是否可以这么做？
答：经济不景气时，简而言之，第一要保住工作；第二要保住现金。手持现金的人应延迟消费，比如第二套房的装修可以考虑延期。不过，如果两人中有一人工作出了问题，建议考虑抛售第二套住房，出手后，财务危机可以马上缓解。
快报记者 费婕
