房价要避免大跌

　　受国务院委托，国家发展改革委副主任张茅24日向全国人大常委会报告2007年5月份以来加强价格调控、应对价格过快上涨的情况。张茅说，房地产市场动荡可能引发一些负面影响。高房价适度回调有利于房地产业回归理性健康发展，但要避免房价大幅下跌。

　　张茅向全国人大常委会做报告时说，总体上看，价格过快上涨的内外部压力明显缓解，部分重要商品价格过快下跌的矛盾逐步凸显。

　　此外，张茅还指出，要促进房地产业平稳发展，认真分析和研究房地产市场形势，正确引导和调控房地产市场。从严控制廉租房租金，规范地方政府土地出让行为，抑制地价过快上涨。综合

　　明年南京的房地产市场走向如何？昨天南京网尚研究机构发布了一份《2009年南京房地产市场展望报告》，报告预测说，明年南京的楼盘上市量要比今年下降约30.44%。业内人士分析认为，明年南京的住宅价格还有一定的下降空间。

　　明年上市量比今年少三成

　　■悲观估计只能卖掉290万平米

　　■建议开发商迎合不同群体定房价

　　今年南京楼市低迷，会不会影响明年楼盘上市量？南京网尚研究机构房地产经济研究中心主任颜涛说，预测明年南京市商品住宅上市量将达到451.59万平方米，较今年实际上市量下降30.44%，其中城东板块上市量或有增加，其他板块同比降幅均在10%～50％。

　　颜涛说，从上市区域的结构来看，“一城三区”仍然是上市供应的高峰区域，江宁、江北、河西三板块上市量占全市上市总量的75.25％。这些区域有绝对的优势，但也暗示着这三个板块在明年仍存在较大的销售压力。

　　另外，在江南八区中，城北、城南成为商品住宅供应的主力，占江南八区上市总量的39.92%，主城商品住宅开发呈现出“南北延伸”的趋势。而未来南京也将形成“城北的尧化新城、小桃园片区，河西的新江东片区，城东的马群附近，城南的板桥新城，江宁的九龙湖、科学园片区”等七个热点开发片区。

　　上市量少了，是不是意味这房子都能卖掉呢？颜涛分析说，经过今年一年的调整，他们预测“明年南京商品房上市销售情况不会好于今年”。

　　“乐观估计全市住宅销售将在440万平方米左右（按照今年7—11月销售平均值计算），正常住宅销售水平将在333万—357万平方米之间（按照今年9—11月销售平均值计算）。”颜涛说，如果悲观地估计，明年南京市全年住宅销售量将在290万平方米左右（按照今年10月份的销售水平计算）。

　　颜涛说，这个仅仅是从数据上测算出的结论，而在房地产政策面上，也存在市场调控政策进一步放松的可能。比如金融政策上的“持续降息、公司债加速、公积金贷款支持力度增加，进一步延长新二套房贷政策实施期限等措施”，土地政策上的“土地供应减少且前期政策执行层面将适度放松，开发企业压力减少”，财税政策上的“交易环节税收将进一步减免、物业税实施缓行、购房补贴增加、个税起征点调整等”。

　　那么，开发商又该如何思量？颜涛分析说，开发商手上的“存货”将越滚越多，预计到明年9月份，将迎来开发企业的还贷高峰期，而市场上的可售房源也将在第三季度达到一个高点。在这种情况下，开发企业应该做好主动离场、减少开工等各种准备。

　　他建议说，体现到销售的房价上，若想针对中等偏高收入人群销售（统计局数据：家庭年收入在6.7万左右），则房屋总价应控制在58.3万-71.53万/套；若想针对中等收入人群销售（统计局数据：家庭年收入在5.1万左右），则房屋总价应控制在37.2万-45.6万/套。

　　明年南京房价还能降多少？

　　■有业内人士认为房价还有再降16%的空间

　　■也有人认为降价的幅度不好控制，说不准

　　昨天该研究机构报告出炉之后，买房人焦点的话题就是“房价再降多少 ”，而报告承认房价会出现“加速下跌——止跌企稳——缓步下跌”的过程。这立即引发了买房人无穷的想象空间：房价还会下降更多？

　　有业内人士分析认为，应该还有再降16%的空间。按照2006年房地产开发企业的毛利率来看，一般在30％—50％之间，因此其价格调整的平均价位一般在40%左右。根据去年最高的房价（均价）和今年最低的房价来比较，最大落差达到了14%，也就是下降了14%，而房价的泡沫程度约在30%左右，这样来看，应该还有16%的下降空间。“如果分板块来看，江宁、城南、城中面临较大的价格压力，尤其是外向型区域较为明显的江宁区域。”该人士表示。

　　不过，也有业内人士持反对意见，因为这纯粹是按照开发商毛利润和所谓的30%泡沫来推算的，并不具有权威性。知名地产评论专家陈真诚认为，一旦房价正式公开普降，那降价的幅度不是谁可控制得了的，15%？20%？没有谁说得准。比如此前房价上涨时期，政策越调控越上涨，现在房价下跌，是不是会越调控越下跌呢？目前能下的结论是：根据现在的房地产情势来看，明年房价肯定还不会结束调整。快报记者 尹晓波

　　楼盘“龙虎榜”

　　看看谁上榜

　　快报讯（记者 尹晓波）昨天南京网尚研究机构发布了今年南京市楼盘销售的龙虎榜，在上榜的名单中，一些体量大的楼盘均居于前列。

　　南京在售楼盘

　　销售金额十强

　　1. 雅居乐花园

　　2. 天润城

　　3. 颐和南园

　　4. 明发滨江新城

　　5. 朗诗国际街区

　　6. 威尼斯水城

　　7. 仁恒翠竹园

　　8. 奥体新城

　　9. 融侨中央花园

　　10. 和泰大厦

　　身为某银行法律顾问的俞伟宁这两天一直在忙着收集证据。他受银行委托，状告那些已经断供多月的“房奴”。自从金融危机袭来，许多市民的收入随着房价一起下降，一些业主由于各种原因，不再向银行还贷款，经过银行多次催要和警告无效后，银行只好选择了起诉这一最后的手段。

　　不还贷款的人变多了

　　“我正在收集证据，估计半个月后，大约有近20名房主要被陆续起诉。”俞伟宁是南京金路律师事务所的负责人，目前是某银行在江苏的法律顾问。从今年5月份以来，这种房主断供的现象越来越多了。

　　在俞伟宁的印象中，以前涉及到房主断供的案件也会有，但主要是因为房主的生活发生了重大变故所导致的。比如离婚，由于涉及到房产的分割，一些房主于是在没有明确房屋所有权的情况下，暂时不还银行的贷款，但这种情况只要在银行催缴之后，一般都会续上。而且，往年他代理的此类诉讼，一般每年不会超过10件。但今年下半年以来，断供的现象越来越多了。

　　为了有一个缓冲的余地，俞伟宁首先会发一封律师函过去，希望他们能够按照借贷合同的约定，如期还上贷款。但是，只有少部分的房主在接到律师函后及时补缴了欠下的贷款，大部分仍然没有还款的意向。

　　对于银行来说，现在唯一剩下的就是诉讼这一条路了。

　　[他们的故事]

　　虎啸花园业主：

　　丈夫被裁员 房贷还不上

　　“其实这里有许多人都不是恶意拖欠还款，他们原本在银行有良好的信用记录。”俞伟宁经手了这么一个案例，让他一直忍不下心来去起诉：

　　有一对夫妇早在2001年的时候，就在山西路的虎啸花园购买了一套房子，有100多平方米。虎啸花园是城中的高档小区，现在二手房的房价在16000元每平方米左右，而这对夫妇7年前购买的时候，房价也要在8000元每平方米左右。

　　这套房子花费了夫妇俩100多万，他们向银行贷款70万。根据与银行签订的贷款合同，他们将在20年内还清，每月还款7000多元。

　　这样的还款额对于这对夫妇当时算不了什么。因为丈夫在一家外企上班，而妻子也在某事业单位下属的一个公司内任职，两人每月的收入加起来超过1万元。这几年来，他们的还款一直很正常。

　　但是，受今年金融危机影响，丈夫所在的外资企业裁员，他不幸在第一批被裁的名单中。而妻子的收入也一直在下降。收到俞伟宁发来的律师函之后，他们打电话给俞伟宁，希望银行能够宽限几个月，等他们生活正常后一定把贷款补上。

　　在这近20起断供案件中，类似于这对夫妇遭遇的有5个。俞伟宁分析说，“由于收入锐减导致的断供案例还会继续上升。”遇到类似的情况，俞伟宁会建议他们尽量筹钱把贷款还上，因为万一进入诉讼程序，在充足的证据面前，这些房主必定败诉，银行享有这些房产的抵押权，可以随意处置。

　　奥体附近一位业主：

　　买房为投资 价跌不想还

　　但现在，还有一种不愿意还贷的情形出现了。

　　刘先生2005年的时候在奥体中心附近购买了房产。当时他购房的价格是每平方米8000多元，向银行贷了70多万的款。三年来，他还款的情况也是正常的。但是今年下半年以来，他突然断供了。

　　等刘先生收到律师函后，他打电话给俞伟宁，说出了断供的原因。原来当时他购买这套房子就有投资的意向。但是今年以来，奥体周边的房价跌得很厉害，他还款的积极性便没有了。

　　在电话中，他对俞伟宁说：“我不还贷，银行爱收就收回去，反正我现在的房子想卖也不好卖。”

　　江北一楼盘业主：

　　房价持续降 寒心不愿还

　　在俞伟宁律师负责收集证据的这些案例中，断供的房屋主要集中在周边地区，如江宁、江北等区域，而且房屋面积较大首付比例少，有些购房者甚至只首付了一成。

　　江北的一个案例很能说明问题：2007年，王先生在江北买了一套房子，当时每平方米4000多元，贷了近40万的款。但是，一年多来房价跌得很厉害，现在只要3000多元就买到手了，这让王先生很是寒心。

　　在接到律师函后，王先生向俞伟宁算了这么一笔账。他说，如果银行现在把房子收回，拍卖的价格估计连银行的贷款都难以持平。如果再等一段时间，银行估计亏损得更厉害。“所以我根本就没有必要还款了，银行如果想要房子，拿走算了。”

　　银行能否收回房子？

　　在拿到这些断供者的个人资料后，俞伟宁也作了一番分析。

　　在拖欠银行的贷款后，银行能否把断供者的房屋收回呢？俞伟宁律师认为，目前银行掌握的证据是比较充足的，其中最关键的就是购房者与银行之间签订的借贷合同。根据合同约定，如果无法按期返还贷款，银行有权把房主抵押给银行的房产收回处置。

　　这类案件，银行胜诉的比率比较高。但这仅仅是在诉讼层面上的，执行起来却会比较困难。“关键的原因是断供者还有没有其他的房产。”俞伟宁说，根据法律的规定，如果被执行者只有一套住房，那这套房子银行不能收回，因为基于人性化的考虑，是不能让断供者流落街头的。

　　不过，银行早已留了一手，在签订贷款合同的时候，银行一般会让购房者提供一份证明，以证明自己除了这套房子外，还有其他的房产可供落脚。这样一来，断供者只有两条路可走了：一条就是继续还贷，另外一条就是房屋被银行收回。

　　快报记者 朱俊骏