“金九银十”爽约后，南京开发商才真正开始“割肉”。大幅降价促销辅以政策利好，11月成交量终见起色：一改此前数月日成交量不足百套的颓势，出现了难得一见的一天成交200套的成绩。“金十一”的出现，让众人对12月的期待无限。“再降一点，再卖一些”成了不少开发商的共同想法。但尽管如此，一些专家还是私下认为，之前“大部分开发商还没放血”，而年关前在各项税款的催促下，本年度最大幅度的降价风暴或将在春节前展开。
该买房吗？房价还能降多少？购房者难解，开发商踌躇。能肯定的是，2008年的房价谷底已经隐现。
房价迷雾
“2万元俱乐部”阵营塌陷
豪宅阵营组成的“2万元俱乐部”曾名噪一时。时移世易，几番价格战下来，如今豪宅也放下身段。
曾以位居鼓北、江苏首家霍尼韦尔家居智能系统、国际一线品牌装修、琅小学区等诸多硬件跻身“2万元俱乐部”的天正湖滨二期取消部分房源装修，爆出13800元/平方米的促销均价。而占据长江路地段的凯润金城，也毅然推出14000元/平方米特价房，价格一降就是四五千。紫金山下钟鼎山庄，近期16200元/平方米的均价调至12486元/平方米起售。
包括金陵尚府、京隆国际公寓、雅居乐花园等楼盘，更把最低价调至万元以内。有开发商叹息，实际售价比预期“少了2000元-3000元/平方米” 。
“成本价销售”汹涌而至
按照钟鼎山庄的说法，算上6904元/平方米的楼面地价，再综合财务、建安、设计、税收、景观等费用，成本就已达到1.3万元/平方米左右。16200元/平方米已是薄利， 12486元/平方米则是零利润了。
在此之前也有江宁楼盘喊出将以4600元/平方米的零利润价格入市，不少江宁楼盘推出一年前的房价。位于花神湖板块的翠岛花城，最低价报出6800元/平方米，仅相当于2005年该区域的房价水平。而在各大板块中，最低价已达3000元-3500元/平方米的江北，则更真实地逼近成本。
在江北楼市耕耘多年的时利禾置业总经理周黔松坦言，2004-2005年江北房价在2500元-3000元/平方米，现在最低价也已回落至3000元/平方米附近，但三年来钢筋水泥、人力等成本几乎增长了100%以上。如此计算，江北价格似已触底。
日前来宁参加家乐福与大华·锦绣华城签约仪式的大华董事长金惠明也公开表示，江北楼盘已是“微利销售”。
一降就灵，11月成交抬头
尽管降价声不断，与去年相比，今年已成交房源的价格仍在高位。据易居中国克尔瑞系统对楼市交易数据的统计，今年前10月南京全市商品住宅成交面积为353.25万平方米，比去年同期下降57.1%，其中江南八区成交131.15万平方米，比去年同期下降58.2%。而前10月商品住宅的累计成交均价为6212元/平方米，比去年同期上升16.7%，江南八区成交均价为9764元/平方米，比去年同期上升23.0%。
“新上市房源定价比去年同地段的房源要偏高，而上半年打折盘毕竟是少数，且打折幅度有限，累计成交均价要高一些。”易居分析师王鹏分析。不过他认为，前10月房价走势另一个可以捕捉的迹象在于，自4-5月后，月成交均价每月呈下降趋势，到10月，全市均价为5625元/平方米，环比下降7.1%，已回到2007年下半年的水平。
“真正大面积的打折是10月底开始的，11月楼市成交了近40万平方米，而8、9、10三个月每月成交量均在20余万平方米。降价刺激销售，11月的成交均价比10月还要低一些。这或许意味着房价真正开始下降了。”
在南京网上房地产的月度销售排行榜上，大幅促销楼盘位居前列。以3080元/平方米低价促销的天润城不到一个月内已经售出了800余套。推出8800元/平方米特价房后雅居乐花园也访客不绝。天正湖滨二期一降就灵，三天回款1个亿。
未来之路
行业阵痛在所难免
但市场存量高仍是目前楼市最大的困难。数据显示，截至10月，南京全市总可售量达到539.4万平方米。不计算新房源，按照今年的销售速度计算，需要16个月才能消化现有存量。而2009年的预计上市量还有700万平方米左右。
在房地产研究理论中，房价走势与去化周期成反比。这意味着现有存量的去化周期越长，房价越低；反之则越高。
表现在开发商的反应上，是其对土地市场的冷漠和大量退地转地现象的产生。与此同时，在对市场后市信心不足的情况下，不少进入土地前期规划的房企开始有意推迟开发进度，避免在供大于求的背景下上演“僧多粥少”。
南京楼市所面临的困境却绝不仅是供应量过大、交易量萎缩和房价下降那么简单。南京大学经济学教授高波对记者表示，经历了房地产的黄金十年，尤其是2006-2007年的巅峰状态后，中国的房地产自身也将进入下行周期；然而本轮房地产市场的调整与国际经济危机交错而生，就使市场本身的走势更令人捉摸不定，绝非单一的区域市场行为。
不过，在资金链之困的共同背景下，备足粮草迎接行业洗牌已是目前多数房产商的共识。
走势之争
房价还能降多少？
近一年的降价后，南京社科院院长叶南客仍觉得，此前还有大部分开发商没有真正“放血”。
开发商分成两派甚至多派。大部分房产商坚持认为房价企稳的可能性更大。“伴随房价下降会有很多负面效果产生，除了前期老业主的不满，房产上下游的相关行业也会因之受损。平稳度过再上行是最佳路线。”一位房产商直言。
一直走低价路线的东郊小镇开发商、南京百胜麒麟总经理厉心则认为，时下情况是，不降价交易量不会回升。房企不妨舍弃一定利润，快速回笼资金，反而能渡过难关。实践者如雅居乐、如凯润金城、如天正湖滨。
乐观论者如合富辉煌董事长邓永忠，断言最早明年3月南京市场交易量将迅速回升，目前已是底部附近。但大多数人要悲观得多，把这一交易量的低迷期视为2-3年。地产人周黔松更愿意把2009年定位为理性年，开发商把价格降到合理区间，地方政府适当调整地价，购房者摆正心态，三方回归理性，能从积极层面促使市场缓慢好转。
有地产人士估计，仅以南京论，整体在5%-10%的下降幅度后，市场将迎来回暖期。
年底该不该买房？
苦等房价到底？业内人士认为这对自住型购房者不是上策。“以一个年轻家庭房租1500元/月计算，年租金是1.8万。两年后付出至少4万，仍是为他人做嫁衣。反之，目前利率降低后，购新房月供也普遍在2000元左右，与房租相仿，购房者却能提前住进自己的房子。”一位从业多年的地产策划人认为，目前促销力度大，是需购房人的入市良机。
厉心判断，目前受年底材料结款、工程结款、农民工结款等多项“催债”压力，大部分楼盘都不惜选择大幅降价以求回款，年底前将是一轮大面积降价潮。当然明年的市场也不会风平浪静。除了宏观经济走势、政策层面的影响外，银行贷款、交易量预期不明朗的多重作用，降价求生仍会有发生。只是降价幅度是否超过今年目前尚难定论。
“本轮房地产周期的谷底还在形成过程中，今年的房价谷底正在年关之际显现。”厉心说。快报记者 杨连双
漫画 俞晓翔
延伸阅读
与南京情况类似的是，作为风向标的上海、北京、深圳等城市11月的楼市不约而同地出现了一定程度的回暖。当然，我们不能简单地将其理解为回暖信号。但这说明了一个问题，大量刚性需求仍然存在，只要价格松动到大家觉得值得的位置。而《金楼市》推出“抄底2008”的初衷也在此，楼盘给出一个合理价格，那么自然会吸引购房者。
上海
73%受访市民
欲出手买房
由上海主流报纸发起的“上海市民购房意向”的调查活动受到了踊跃支持。
调查显示，多数人将买房的计划已经提上日程。在探究如今购房者是否会考虑出手时，调查显示，新政在一定程度上提升了购房者的购买信心，73%的受访者考虑在新政细节确定后就出手。对于最为敏感的房价走势问题，多数购房者则认为房价依然会保持稳定，不会有太大波动。对楼盘折扣在什么范围时会考虑出手这一问题的探讨中，有90%的购房者表示，楼盘折扣在8.5-9.5折之间，他们就考虑入市了。业内人士表示，政府促进楼市平稳发展的力度加大，从市场层面来看，几大房产交易中心以及多数售楼处均反映，人流量明显增加，电话咨询量更是达到了之前的两三倍。据《新闻晨报》
北京
11月商品房签约量涨64%
11月商品房
签约量涨64%
据北京市房地产交易管理网发布的最新数据，截至11月29日，11月全市期房签约总量12735套，日均签约439套，环比10月上涨64%，和9月、8月、7月日均签约量相比，则分别上涨36%、140%、96%。值得一提的是，11月日均签约量比去年11月仅下降近8%，这也是今年以来同比去年签约量下降最少的一个月份。
亚豪机构副总经理高姗表示，救市政策，不仅为购房者提供了更多利好，最重要的是，从一定程度上改变了购房者的市场预期。年关临近，更多开发商实行了力度较大的降价促销措施。“尽管接下来的12月是房地产销售的传统淡季，但新政策影响下年关难过的局面有可能改变。”据《北京商报》
深圳
11月价格微跌
成交猛增
中原地产深港研究中心公布的“深圳一手住宅11月分析报告”显示，11月深圳成交住宅59.2万平方米，环比增加75%，同比增加229%，日均成交超过210套，单月成交量创2007年3月以来的新高。不过，单月成交均价则小幅下滑4%至12396元/平方米。对此“量升价跌”的状况，该报告分析认为，楼盘低价入市或降价才是真正引爆楼市的因素。
该报告分析指出，楼市新政增强了购房者入市的积极性，但价格才是最关键因素。据中原地产统计的11月深圳全市成交前十名的楼盘，绝大部分性价比已较合理，一些周边配套齐全的新盘户型赠送面积多，并送装修。 报告分析认为，各盘以合理的价格入市，12月全市住宅成交量仍有望维持高位。据《广州日报》
