大多数楼盘策划人，现在的日子并不好过。自家产品怎么做，经理人心有盘算，旁敲侧击中，我们窥得一二。对于大势判断，我们只能说见仁见智，不代表《金楼市》的观点。但基于对一段时间的行情分析，我们不得不说，“直降”才能撬动购房人神经的行情还将得维持一段时间，艰难远未结束，而对于操盘手的严峻考验，也许才刚刚开始。

　　不是一个人的战斗

　　人物身份：东方投资集团策划总监、江苏东润置业顾问有限公司副总经理姚宁屏

　　从业经历：13年

　　操盘项目：山水华门、养龙山庄、太湖之星等

　　“我，姚宁屏，两年政府开发背景，四年民营房企总助、董助，四年别墅一线营销操盘，十年房地产从业人员。一个而立之年，信奉‘唯市场、唯专业’，追求‘优雅获利，无成本附加值，后房地产时代地产英雄’的老房虫，真房痴”……三年前，房吧上一篇《我的奋斗》，读来让人热血沸腾。试问，谁能够在持续十多年的地产操盘中，始终保持一种优雅姿态？又有几人能够做到不断给自己充电，不断否定自己，而又始终保持一种昂然斗志？

　　只要有需求就会有市场

　　有强烈愿景的人，总会不断总结自己的人生轨迹。大姚在回顾过去的操盘经历时，也同样用三个阶段来总结自己。第一个阶段是他那两年多的政府开发经历，作为上世纪90年代中期南京最早一批的房产人，那时，年轻的他刚步入房地产领域，还带着一种近乎神圣的强烈荣耀感，而实际的市场锤炼则让他不得不沉淀下来，面对这样一个事实——市场的力量居然可以大过“市长”。

　　转而，他毫不犹豫地投入市场的洪流中，四年民营房企总助、董助，四年别墅一线营销操盘，给了他足够的机会去了解市场，真正感受到市场的无情及其魅力，并在不断摸索中找准了定位。动荡之后，转而沉淀，目前正历经第三个阶段的他，已愈显成熟与平和。“这个阶段，不断在梳理自己的思路，从困惑到清醒，从再度困惑到再度清醒。”

　　最熊的股市，何尝不会有牛股呢？虽然对市场始终保持一份敬畏之心，但除了“唯市场”，还信奉“唯专业”的大姚，还是坚信既有“时势造英雄”的随波逐流，同样也有“英雄造时势”的石破天惊。“只要刚性需求存在，那就不会是最坏的市场。”

　　操盘手只是浮出水面的人

　　在大姚看来，操盘向来不可以成败论英雄，而是要看操盘手有没有在适当的时机，适当的位置，做他应该做的事。对项目无限聚焦，理解更深入；从最基础的调研开始，由点而面，逐步反推，最终反诉至三种力及五大体系之上；广告体现、控制、销讲等各个营销环节都做到更专业，比对手更胜一筹，从而也拥有更多有效客群、忠实客户，那又何尝不能够决胜边缘呢？退一万步，即便是市场冷若千年寒冰，只要它偶有融化，实实在在的销售业绩也能够证明，谁才是最优秀的操盘手。

　　操盘手的荣耀感与生俱来，但大姚却不赞成过分强调操盘手本身的分量。“最后投篮进球的是姚明，他成了明星，但事实上他不是一个人在战斗，他背后是一个团队，一个体系。”他认为，事实上操盘项目的成败，最根本就取决于这样的体系，而操盘手个人之于这个体系而言，又几乎是微不足道的。“操盘手只是浮出水面的人，被显微镜无限聚焦，而实际上他所依托的是整个体系。一个成熟的操盘手，要做到成功时不把自己当上帝，而在失败时，又不会太过自卑。毕竟，一个项目的成败，更是一个系统的成败”。

　　快报记者 许延正

　　少数派言论

　　人物身份：合富辉煌房地产（南京）董事长邓永忠

　　从业经历：15年

　　操盘项目：边城，奥斯博恩庄园，大地·伊丽雅特湾

　　他从容淡定，喜怒不形于色。可一聊开，就能感受到他平静语言背后另一个奔腾的世界。或者，他真是那种走在时间前面的人，所以句句落地都掷地有声。

　　15年从业经历，亲历欧洲、新加坡、广州、北京、上海、中国香港、南京等多个国家和城市的房地产市场。追溯到大学专业，是人民大学经济应用数学；可他更关注的是城市发展进程和房地产发展模式，目前着迷于新生产力的创造。见面后的第一句话令记者一惊：明年3月，南京房地产市场会回暖。

　　明年3月楼市回暖？

　　“做手机研发，5-7年能出现专家；像房地产这样的非标准产品，15年能出一个专家，这期间他可能经历了三个不重复的周期；而艺术品要更久，30年以上才会出现专家。”邓永忠与时下多数经济学家认同的“至少2-3年房地产低迷期”的观点向左，他觉得，明年3月，甚至更早，南京楼市就会回暖，交易量回升明显。

　　三大理由支撑这一论点。第一，中国房地产发展的机理，在于依靠房地产、高速公路、城市建设等行业拉动内需推动经济增长的模式10-15年不会改变；第二，中国居民正处于住房的平民化消费阶段。房屋价值被普通民众认同，被买来自住、度假、投资等；第三，无论是此前的鼓励自住购房政策还是4万亿救市，都有一个苗头，未来数月政府救市政策会大量出台。“没有政府打压不下去的市场，也没有政府救不起来的市场。”

　　而具体到南京，为何就是3月？连开发商都觉得2009年日子艰难？邓永忠笃信智慧人总是“人弃我取，人取我弃”。

　　保持少数人的清醒

　　“人弃我取，人取我弃”，用邓永忠家乡俚语表达，是“瘦田无人耕，耕开有人争”。操盘、做企业、做人，同理。

　　2005年接手奥斯博恩庄园后，马上展开用户价值策划，开辟了200亩的运动公园，首创南京运动主题别墅。“这个一般人都舍不得的创意，让奥斯博恩一改此前销售低迷的状况，连续四年位居江宁别墅销售三强。”

　　2008年处在劲销期的城北大地·伊丽雅特湾，在迈皋桥一带率先把户型做小，用低总价招揽客户，果然逆势热销。

　　而做少数人能成功的关键还在于，时刻保持清醒。比如，首先考虑风险控制，追究最稳妥的盈利模式而非仅崇拜利润最大化。比如，深刻认识自己，使自己成为专家而非人云亦云。“就像很多女孩，把多数时间用在化妆、美容和服饰上，这远不如静下来多读书，充实自己。多楼盘营销也是一样呵。”

　　不过，坐在指挥席上的邓永忠对常规的开发和运作已兴趣不浓。重复性地制造楼盘热销已经诱惑不大。他追求的是，“创造生产力而非创造生产关系，突破传统盈利模式，比别人更快发现新的利润所在，那才是乐趣。”所以，邓永忠的另一个公司，108店，正企图放弃传统的中介佣金，以互联网为媒介，创造一种引领房地产发展的模式。

　　快报记者 杨连双

　　本版漫画 俞晓翔