“2008南京楼市竞争力排行榜”的评选中，针对诸多衡量楼盘竞争力的指标，业界一线操盘手依据各自操盘经验，给出了有一定差异化的观点：项目是不是属于区域内地标性建筑，或者拥有较强知名度的标志性楼盘？项目是不是在产品品质、楼盘口碑或者概念等方面卖点较突出？项目在物业管理、人性化细节等“软品质”方面是否出众……
虽然在楼盘竞争力的衡量上，这些观点不尽相同，但从他们分析中不难发现，尤其在关系到楼盘细节品质等方面竞争力衡量上，其中有一些共性可供购房者参照。一些操盘手更是给出了一些衡量楼盘竞争力的窍门，这些都有助于评判一个楼盘，乃至一个开发企业是否有竞争力。参照他们的经验，我们也能选出更有代表性的竞争力楼盘。
人与人之间的较量
错失时机是最不可原谅的失误
南京福舍投资公司总经理 史东
核心观点：所有竞争，归根结底还是人与人之间的竞争。如果时机把握不准，营销策略不得当，一个优势楼盘也有可能成为一个缺乏后劲的弱势楼盘。
“说白了，能不能对市场做预期判断，这最能体现一个项目的市场竞争力。”谈到楼盘的竞争力，有多年楼市操盘经验的史东认为，如果时机把握不准，营销策略不得当，楼盘在一开始就有可能被淘汰出局，成为一个缺乏后劲的“弱势楼盘”。
史东说，比如，在城中某项目本来拥有绝佳地段，定位也是高品质项目，结果在推盘时机上一推再推，导致遭遇了市场不景气，不得不低价开盘。对于一个职业操盘手来说，丧失对市场的天生敏感，将导致楼盘竞争力的缺失。
史东认为，这是在操盘过程中，最不能原谅的失误。此外，他认为楼盘定位要与楼盘的品质符合，与市场的时机符合，与准客户群体的购买力相符合等，因此定价策略与时机选择同样重要，它对楼盘市场竞争力也有直接影响。
如果从产品方面来衡量楼盘的竞争力，那就要从两个方面着手：一个是楼盘的硬实力，即需要花成本的地方，如楼盘选用的材料要高档，规划、设计等要舍得投入等。第二是产品的软性竞争力，具体体现在户型等设计创新方面，在同样的投入情况下，这些可以调整的环节，谁做得更精细化，则这个楼盘就会在竞争中赢得更多主动。
“除常规的衡量竞争力方法外，还可以通过开发商、项目品牌知名度，以及项目合作伙伴的选择等侧面，来观察一个项目的竞争力情况。”史东举例，一个项目的合作伙伴，如代理公司、建设单位、物业公司等，选择的都是有实力的单位，那这个项目竞争力自然有更多的保障。
“所有竞争，最后归根结底还是人与人之间的竞争。”一个项目的总体统筹运营者，项目各个环节执行者的水平，将最终决定这个项目的竞争力。
快报记者 许延正
价格合理甚至让利
这就是一个楼盘的利器
国信地产江北项目营销负责人 戴波
核心观点：楼盘的竞争力首先来源于对市场的预判。市场上仍然存在不少短视做法，这些企业开发的楼盘当然不具备竞争力。
在总结项目运营经验时，戴波在对待竞争力问题上认为，对市场的预判非常重要，其中不但包括对时机的预判，还有对居住需求的预判，产品要最大化满足以人为本的居住需求，满足不同层次、类型的居住习惯。
“如果从细部来衡量楼盘竞争力，具体就应从产品区位、产品研发，开发商实力，以及价值价格等角度着手。”戴波认为，地段（区位）因素应包括楼盘所处区位内的交通情况、生活便利程度、生态环境、人文教育、周边产业、未来规划等诸多方面。一个有竞争力的项目应根据区位条件，市场需求，来规划相应、产品。或是繁华的商住楼，或是依山临湖的别墅，或是超级居住型社区。此外，要做有竞争力的楼盘，还须在产品研发上做较大投入。他认为，开发企业要从楼盘规划、建筑风格、户型研究、园林景观、节能保温、产品创新等方面都潜心研制，并充分考虑消费群的居住习惯、心理倾向等，才能设计出优秀产品。
“开发实力决定一个项目能走多远，这也是体现楼盘竞争力的重要参考指标。”地产开发是高投入、高风险的产业，对普通购房者来说，房子是高消费商品，开发水平低下、管理混乱、资金缺乏的开发企业建设的楼盘必然存在巨大风险。此外，楼盘的价格与价值是否相符，楼盘开发成本控制是否合理等，都是楼盘竞争力的参考要素。“售价合理甚至让利百姓，是楼盘的销售利器，也是楼盘增值保值的有效保证。”戴波认为那些短视的开发企业会谋取不当得利，其楼盘当然不会是竞争力楼盘。快报记者 许延正
性价比的最高境界
客户感觉不是花钱而是赚钱
弘基营销副总经理 陈捷
核心观点：楼盘的竞争力关键在于性价比。但是，性价比高不是一味地指价格低，而是在这个价位上能得到的更多。
何谓竞争力？在陈捷看来，当前的市场环境下，楼盘的竞争力关键在于性价比。“市场越不好，客户的眼光就越挑剔。要赢得客户认可，提高产品的性价比、尽可能给购房者更多实惠是惟一的途径。”他说，“最高的境界是让客户感觉不是花钱而是赚钱。”要做到这一点，需要三个阶段的努力。
首先是选地和项目定位阶段。正如李嘉诚所言“地段、地段、还是地段。”陈捷认为地段是楼盘竞争力最重要的因素。“不管你的产品有多好，最终都要通过地段来承载。产品做得再好，地段不合适也不行。”他说，选择一块好地是成功的起点。同时要注意的是，一定要考虑地价，控制好成本，把其控制在可承受范围内，并与项目的定位结合考虑，这是保证高性价比产品的前提。
第二阶段是项目规划建设阶段。“性价比高不是指价格低，而是在这个价位上能得到的更多。”陈捷认为，过硬的产品是一切的基础，只有把户型、景观、配套等一系列的东西做得精益求精，才能应付客户越来越挑剔的眼光。不过要强调的是，性价比最高不等于最好，不能一味地追求完美而忽视了客户的承受能力。在此阶段同样要特别注意成本的控制。同样的设施，只要把控好是完全可以降低成本，同时满足其功能性的。
第三阶段是销售阶段。价格是体现性价比的关键之一。保持清醒的头脑，正确地判断市场形势，合理定价才能让产品的性价比更加凸显，这点在当前的市场环境下尤为关键。定价也是产品的竞争力得以体现的关键环节。
在做好产品的前提下，陈捷认为，楼盘的竞争力最终体现服务上。当前的南京楼市，万科的物业服务、长发的个性化创新、朗诗的科技前卫各具特色。但是，决定品牌的影响力、竞争力，真正能树立起企业良好口碑的还是在于好的服务。目前来看，万科在这方面走在了前面，很多楼盘也在不断提高服务水平。但无论是南京还是中国房地产的发展都比较稚嫩，要走的路还很长。
快报记者 文涛
邀你参与
竞争力楼盘
继续接受市民票选
“2008南京楼市竞争力”评选活动进入市民投票阶段以来，已经聚集了诸多市民关注的目光。近段时间，不少市民以热线和投票方式，参与竞争力楼盘评选的互动。
作为年终南京楼市最大规模的评选活动，“南京楼市竞争力排行榜”的评选活动以线上投票和线下点评的方式相结合，推选出多项竞争力大奖，以及别墅、商业地产等单项奖。购房者可以通过不同侧面了解楼盘真实的竞争力，对选房购房有一定的参照意义。
楼盘是否具有竞争力，购房者最有发言权。谁最终荣庸“竞争力楼盘”的桂冠，也将在很大程度上取决于购房者的投票结果。精彩仍在继续，火爆不断上演。请点击江苏都市网投票专区，为您喜爱的楼盘投上一票。
投票登录www.js.cn，点击“2008南京楼市竞争力排行榜”。
投票热线：84783545 84783529
快报记者 许延正
项奖设置
十大最具销售竞争力楼盘
十大最具品牌竞争力楼盘
十大最具产品竞争力楼盘
十大最具稀缺资源竞争力楼盘
十大最具竞争力高端项目（具体分为别墅类和商业项目类）
十大最具竞争力企业
圆桌武士荣誉勋章
