李思美（左）为老年公寓里的老人剪指甲 快报记者 赵杰 摄
10年前，38岁的李思美投入20多万开办了江苏第一家民办老年公寓“真美好”，10年后，“真美好”第8家连锁公寓已经在瑞金北村热热闹闹开业了。400张床位、50名员工，如今的“真美好”已走上了连锁道路，从郊区进驻城区，遍布南京鼓楼、白下、玄武、栖霞等各个区，固定资产达到250万元。
据统计，南京目前各类养老院有232家，床位19603张，每千名老人拥有床位大约21张。其中政府办机构14家，床位约1500张；集体办77家，床位约7500张；社会办141家，床位约10600张。民办养老院已撑起了半边天。按李思美的话说，只要有吃苦的决心，“养老”对于民企来说肯定有“钱途”。
【创业投资】
贷款50万江苏第一个吃螃蟹
1997年2月，李思美从信用社下岗，正为前途发愁，一个偶然的机会看到报上一则“为下岗职工再就业出点子，试办托老公寓”的文章，想到自己家里就有5位老人需赡养，她觉得养老院应是个赚钱的行当。
确定了开办养老院的目标，李思美首先遇到的就是资金问题。养老院先期投入很大，李思美拿出炒股时赚的10多万，又借了10多万，准备在迈皋桥方圆绿茵小区买一处600多平方米的房子，可依然差很多。于是她决定向银行按揭贷款。“在当时贷款这个词对很多人还很陌生，我一下子贷了50万。”李思美现在说来还很佩服当时的勇气。付了首付28万，每月还得还贷，李思美有几个月甚至还不上钱，存折上的钱被扣得仅剩一元钱。
1998年“真美好”老年公寓绿茵园养老院正式投入运营，成为省内第一家民营老年公寓。老年公寓开起来了，没资金打不起广告的李思美想出了个最笨的办法，到老人常去的鼓楼广场、明故宫公园发传单。办法虽然笨却也有效，一个月后，养老院盼来了第一位老人。
【盈利模式】
老年公寓入住率达70%可保本
开养老院看起来简单，实际却很复杂，按照老年公寓不同的地段，收费相差也很大，如郊区收费一般每人每月800元左右，城区的就要1200元左右，老人的护理费则按老人自理程度分不同档次，如能否自己走路、吃饭、上厕所，卧床还是半卧床，不同护理程度的费用每月在300元-500元不等。
经营老年公寓怎样才能盈利？李思美告诉记者，一般来讲入住率达70%基本上可以保本，同时还要看房租与床位数是否达到合理的比例。以第5家连锁店尧化园老人公寓为例，原来是街道的公办养老院，李思美承包后，装修投资了5万，每年的租金在9万元左右，公寓有20多个房间，可住60名老人，如果只入住30名老人，以每名老人平均月交费800元计算，那一个月的收入就是24000元，而支出方面房租8000元、服务员工资5000元、老人伙食9000元， 水电费3000元、管理费500元，设备折旧费3000元，这些固定成本每月在28500元左右，虽然开养老院不需要缴纳各种税费，但这样算下来每月还是处于亏损状态的。
李思美说，开老年公寓，固定成本非常大，而变动成本则小很多。像尧化园这样的老人公寓，要住到40名老人左右，公寓就可以支出和收入持平；当入住率达到80%时，即住到48名老人，老年公寓每月就可以盈利近万元。
【连锁经营】
6人管理团队打理8家连锁公寓
2002年，在南京房产价格不算太高的情况下，李思美在南京樱驼花园东方城小区购买了300多平米的商品房，自此，真美好的“分店”建成。李思美告诉记者，房价不高时，购买商品房来经营老年公寓适合当时的发展需求，但随着近年来房价节节攀升，租房成为比较可取的方式。2004年，她租赁南京燕子矶1000平米的国办敬老院后，她又租赁了迈皋桥和尧化门两处敬老院的房屋用来实行连锁经营，这样一来，“真美好”连锁经营初具规模。
为什么要搞连锁？李思美的回答很实在，“就像饭店生意好了要搞连锁一样，真美好前几家公寓入住率都很高，可是老年公寓不像饭店可以‘翻台’，尤其是一些老人住进来之后一住就是好多年，不能让别人等床位等上几年吧！” 除此以外，连锁养老机构分散经营，集中管理，可以带来规模化优势。“举个简单的例子，如果你的老年公寓只有二三十个老人，你要配一个按摩师成本就很大，而我开几个连锁公寓，同样也只要养一个按摩师，成本平摊了很多。”
现在，“真美好”老年公寓拥有自己统一的管理团队，“我们的管理团队就6个人，集中管理8家连锁公寓的财务、人事、后勤等，除了每天的蔬菜由各公寓自行购买，其他设施以及肉、蛋、禽、油等都是统一配送的，这样成本就节省了很多。”
【发展方向】
城区做“脸面”，郊区做利润
目前，“真美好”连锁养老院共有400张床位，入住的老人有225人，工作人员50人。李思美说，近年来“真美好”通过“公办民营”的方式迅速进入一些投资小的区域发展连锁养老机构，“光今年我们就开了3家连锁公寓，增加了180张床位，对于养老产业来说，公办民营是一个很好的方式。”
连锁网络已经铺开，接下来的关键还是要做业务，老年公寓如果不做大规模，管理就不能规范化，就会影响老年公寓的质量，我们的目标是用1-2年时间让新加入的连锁公寓都实现盈利。不过，李思美透露，每个公寓的盈利标准并不完全相同，“城区的老年公寓和郊区的老年公寓相比，在利润上要差好多，所以我们在城区开连锁目的是要做‘脸面’，做‘影响’，有了一定的影响和客源，真正的利润还得靠郊区的公寓来赚取。”
最新消息
南京人口老龄化速度加快
12年后，每10名南京人中就有两名是老年人——南京人口老龄化的速度将越来越快！记者昨天从南京市民政局获悉，作为全国较早进入人口老龄化的城市之一，目前南京市60岁以上的老年人已达93万，占全市户籍总人口的15%；其中80岁以上老人目前已达12万，年均增长6600人。据预测，到2020年，全市老年人口将增至约160万，占全市户籍总人口的21%。而80岁以上的老人，届时将达到21万，占全市老年人口的13%，高于全国1个百分点。
据介绍，南京将继续通过加大对老年服务基础设施的投入，记者了解到，为了扶持老年福利机构发展，南京还将实施按等级给予资助，并提高补贴标准。
优惠政策
民办养老院市政府给补贴
据介绍，2006年南京就出台优惠政策，对社会力量参与养老院建设的，除了政策优惠，政府还实行资金扶持。政府按城区、郊区、县每张床位一次性分别给予4000元、3000元、2000元的资助，对改、扩建新增床位达到一定规模标准的，一次性分别给予2000元、1500元、1000元的资助。昨天，南京市民政局有关负责人透露，今后，这个资助标准将按照养老院的1-4个等级给予认定，被评为1级的资助最高。同时，为稳定民营养老院的运营，原来规定的“每收住一名本市户籍老人，给予每月60元的补贴。”可能还会再提高，近期相关办法就会出台。
开养老院可享受税费减免
与开办其他店不同的是，因为养老院属于社会福利事业，可以享受资质审批简化、税费减免的优惠。比如在资质审批方面：办理注册登记手续，免交登记费、年检费，其他费用减半交纳；办理卫生许可证申领及年检手续，减半交纳公共场所卫生审查费和年检费；办理从业人员健康证，减半交纳体检费。
在税收规费方面：暂免征收所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税；免征营业税、城市维护建设税、教育费附加；福利机构使用水、电等实行价格双轨制的公共产品，按民用价格标准执行；安装有线电视的初装费减半收取等等。
快报记者 项凤华 都怡文
