“中产阶级首选地”“白领新社区”……几乎没有哪个楼盘不喜欢标榜自己的“档次”。南京市社科院不久前完成的一项课题显示，南京不同社会阶层居住分化正在逐步形成，且呈现不断扩大的趋势，这也决定了“生活质量”在空间上的不平等性。

　　居住分化：“收入高低”是首要因素

　　课题组选择了南京五种不同类型的住区、共10个居住小区进行了调查。

　　从住户户主学历看，主城区老式小区和经适房小区的住户学历相对较低，高中中专以下学历占主导；城区和新区中高档小区住户的学历相对较高，大专以上学历占主导。

　　从住户户主职业构成看，主城区老式住区中，以企业工人、退休人员以及个体经商户这三类人员为主，占65%；城区中高档小区中，以科教文卫技术人员、个体经商人员以及企业管理人员为主，占61%；新区中高档住区以科教文卫技术人员、商业服务业人员以及企业管理人员为主，占67%；新区中低档住区以企业工人、科教文卫技术人员为主，占53%。

　　从住房性质看，主城区老式住区的住房以单位分房为主，占50%；经济适用房住区的住房以拆迁安置为主，占80%；城区中高档住区、新区中高档住区以及新区中低档住区的住房，绝大部分都是商品房。

　　不难看出，决定不同类型的居民居住在哪个区位上，首先是“收入高低”。课题组专家认为，经济因素已经成为南京城市居住空间分化的首要因素，贫富差距导致了城市不同收入阶层“区化”分布的现象。说到底，选择住在哪里，关键还是要看房价高低，这是南京人“择居”的关键前提。

　　生活质量：中心城区和郊区别墅“双高”

　　不同的住区，公共设施和福利设施的分布也存在差异，这决定了“生活质量”在空间上也存在不平等性。

　　专家说，居民在社会等级结构中的地位，决定其利用城市空间资源的多少与获取生活空间质量的程度。

　　在南京，核心地区的中高收入阶层最多。城市核心区地价最高，随着旧城改造和高品质商务区、高品质住宅区的建设，这里的交通条件和生活环境质量都得到了极大的改善和提高，再加上浓厚的商业和文化氛围，这里集中了相当数量的中高收入阶层。

　　也有一部分有足够的物质和成本距离偿付能力的富裕阶层，在南京近郊但临近高速干道的地区选择了“购买环境”。普通工薪阶层只能选择既不能远离、又无力靠近城市中心地段的主城边缘的中档商品房，或主城老式公房。

　　调查中，课题组专家还发现了一个耐人寻味的现象，即“恋城心态”。虽然有很多人向往南京郊区舒适的居住环境，但一想到交通成本、教育条件、医疗条件，还是更“贪恋”主城区。结果，很多不同年龄段的人仍然选择在主城居住，一部分高收入的中青年家庭在中心城区和郊区各有住所。“目前在南京，基本形成了中心城区高档住宅区和郊区别墅区‘双高’的城市生活质量空间。”

　　紫金山周边高档住宅分割了公共资源

　　课题组专家提出，居住空间的分化演变将会产生利弊参半的社会经济效应。土地的有偿使用和住宅商品化，符合市场经济效益原则，但是居住空间分异也使得不同社会阶层之间的社会距离拉大，也容易引发各类社会问题、环境问题，不利于城市社会的整体和谐发展。

　　中高级居住小区往往占据具有较好生态环境质量和景观品质的地段，而城市公共空间正在被开发商的高楼大厦所吞噬，成为少数人的财富。如南京紫金山、月牙湖、莫愁湖等周边，布满了许多封闭性很强的高档住宅区，分割或占据着城市优质公共空间资源，在一定程度上影响到普通市民的生活质量，影响城市的健康持续发展。

　　专家提出，城市规划应该从服务于城市最大多数人的利益出发，要对高档楼盘、别墅区中超出城市空间容积的“奢侈建设”作出规划上的限制，不能让少数富人过度侵占、开发、使用有限的城市空间。

　　快报记者 郑春平