审 开发商说了算

　　9000亿

　　解决低收入

　　家庭住房难

　　面对国际金融危机对我国经济带来的不利影响，我国确定了扩大内需、促进经济增长的重要措施。在这种形势下，保障性住房建设将面临什么样的发展态势？住房和城乡建设部副部长齐骥12日接受记者采访时说，我国将加大保障性住房建设力度，加大资金投入，力争用三年时间基本解决低收入家庭住房困难问题。

　　齐骥介绍，今年以来，按照国务院的总体工作部署，各地区、各部门健全廉租住房制度，加大廉租住房建设力度。今年前三季度，投入资金180亿元，已开工建设廉租住房32万套。为了加大廉租住房建设力度，今年以来，中央财政和地方财政都加大了投资力度。今年中央财政对中西部地区已补助了68亿元廉租住房资金，各地累计筹集的资金已将近400亿元。

　　在加快廉租住房建设的同时，各地加大了另一类保障住房——经济适用住房的建设。齐骥介绍，目前，全国新开工的经济适用住房项目的套数已超过90万套，预计到年底达到120万套。这也是近年来经济适用住房建设规模最大的一年。

　　谈到下一步保障性住房建设，齐骥提出，我们做了个计划，通过三年多时间，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，这样总的投资可能达到9000亿元，平均下来每年有3000亿元的投入。如果把上下游的产业加在一起，每年保障性住房建设将带动投资近6000亿元，提供200多万个就业机会。

　　按照规划提出的工作目标，三年解决747万户低收入家庭住房困难，加上目前已解决住房困难的200多万户低收入家庭，全国1000万户低收入住房困难家庭的住房问题将基本得到解决。

　　在加大保障性住房建设力度的同时，将进一步加大中小户型、中低价位普通商品房建设的力度。通过向市场提供更多的中小户型、中低价位普通商品房，来改善居民的居住水平。另一方面，通过住房消费，也可以带动其他的消费，在很大程度上促进房地产业的平稳、健康发展，同时，对经济发展会起到积极的促进作用。

　　齐骥说，目前，我们正在与有关部门和地方政府抓紧组织一批经济适用住房和廉租住房项目，具备开工条件的要在年底前开工，同时做好明年项目的计划储备。

　　新华社记者 孙玉波

　　全省第一个

　　镇江“放开房价”惹争议

　　在楼市低迷的大环境下，镇江市政府几天前公布了一揽子所谓的“救市”新政。本来，和许多纷纷出招的城市相比，该新政的13条意见没有什么特别之处，但其中公认力度最大的一项措施——“实行商品房市场调节价”引发高度关注，此举意味着镇江成为江苏13个省辖市中第一个告别“政府管理房价”的城市。

　　文件既出，相关争议也由此而来。赞成者认为，房价早就该放开了；质疑的声音则提出，这条措施违反了省级有关“对普通住宅商品房实行政府指导价管理”的规定，作为市一级政府，根本无权决定房价管理的收或是放。

　　多年“指导价”

　　彻底放开

　　刘先生，镇江某房地产开发企业负责人。在仔仔细细研究了市政府出台的《关于进一步促进我市房地产业健康稳定发展的若干意见》后，他的所有注意力都锁定在了13条意见中的第八条：“放宽房地产市场价格管理。取消商品房‘一套一价’管理方式，实行商品房市场调节价（政策性住房除外）。”

　　取消“一套一价”的措施他很容易理解，9月底率先采用这招的南京就已经把它取消了。让他感到意外的是，除了政策性住房外，商品房将实行市场定价，这意味着他们这些卖房子的，将和卖萝卜青菜一样，卖多少价格都由自己定，不需要再交给物价部门审核了——尽管这么多年来，他们已经习惯了“送审”。

　　不过，他还是有点疑惑，“放开”的范围里是不是也包括普通住宅商品房呢？这么多年的“政府指导价”真的说放就放了？

　　对此，镇江市物价局相关人士作出了肯定回答。此次放开的是除了政策性住房之外的所有类型商品房，包括普通住宅商品房。目前，镇江的政策性住房主要有经济适用房、廉租房、拆迁安置房和定建房等，今后物价局只负责这几类住房的定价管理；其他如普通住宅商品房的定价权限全部交给开发商根据市场情况定价，也不用再送来备案。在市政府的这份意见中，对物价部门所作的要求是：“加强房地产市场价格秩序管理，遏制开发企业非理性价格行为，切实保障房地产消费者的合法权益。”

　　省级规定

　　是统一管理模式

　　镇江市政府出台的这一新政，很快在省内各市的楼市新政中表现出了“扎眼”的一面。原因很简单，其他市再怎么出新政，都没有脱离出商品房价格管理的既定模式，镇江是唯一一家。

　　江苏在对商品房的价格管理中，尽管近年来的大趋势是“越放越松”，但始终坚持对普通住宅商品房的“约束权”。1998年9月29日省政府颁布了《江苏省商品房价格管理规定》，明确了不同类型商品房的价格管理模式：经济适用房实行政府指导价或政府定价；普通住宅商品房实行政府指导价；高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。

　　其中，普通住宅商品房实行的所谓“政府指导价”，是指开发商在政府核定的基准价基础上，在规定的幅度范围内上下浮动，确定实际零售价。这种模式下，开发商具有“有限自主权”。

　　2002年6月6日，《江苏省定价目录》出台，再次明确了政府对普通住宅商品房的价格管理权。其中规定医药、教育、房地产、邮政电信等13大类的商品及服务价格实行政府定价或指导价管理。

　　在房地产类别中，专门有一项定价内容是“普通住宅商品房销售基准价格及浮动幅度”；定价部门为“省物价局”。不过，光凭一个省物价局显然无法确定全省那么多楼盘的价格，所以在“备注”部分明确：省定省属住宅商品房价格，其他授权市、县人民政府分级定价，具体则由市、县物价局根据授权负责进行。

　　这是越位

　　还是顺应形势

　　近期楼市走低，直接促成镇江市政府对普通住宅商品房的“松绑”，也从而打破了多年来江苏省对普通住宅商品房的统一管理模式。不过，知情人士告诉记者，镇江在楼市新政的决策过程中，关于房价放开的这条意见并未进行充分的讨论，似乎“说放就放了”。

　　文件出台后，业界一些持有质疑态度的人士认为，以市政府名义出台的这套意见，在房价放开这一条款上有“越位”之嫌。原因是，《江苏省定价目录》是报经省政府同意，并经过了当时国家计委的审定后出台的，在省一级主管部门取消相关规定前，地方无权出台与此相冲突的政策。尽管市政府“促进房地产业持续稳定健康发展”的出发点是好的，但在实际做法上并不合适。

　　其次，就当地的房地产市场实况来看，如此大的“松绑”力度也值得商榷。统计显示，与南京等省内房价涨幅明显放缓甚至同比下跌的城市相比，镇江楼市“还算好”。截至今年第三季度，该市主城区商品房价格平均是3800多元/平方米，与去年同期的3500多元/平方米相比，每平方米还涨了300多元。

　　有关人士认为，商品房毕竟是特殊商品，成本究竟多大，普通老百姓根本搞不清楚。在此情况下，彻底放开普通住宅商品房的定价权限，有可能会进一步带来房价的上涨。

　　而另外一类观点则认为，这是顺应当前形势的做法。开发企业代表刘先生说：“放比不放好。最近大家日子都不好过，你就是彻底把房价放开了又怎么样？哪家开发商也不可能瞎定价的。”他认为，商品房是特殊商品不错，但终究是“商品”，供求关系决定了价格高低，“以前房子不愁卖，政府管理是对的；现在是开发商求着买房人，谁还敢定高价？放开了让市场去竞争，最终得益的反而是老百姓。”

　　甚至还有位政府部门的人士称此为“创新”之举，表示“依法行政与创新有时候是一对矛盾”……

　　全省目前

　　没有放开房价的打算

　　无论争议如何，镇江此举终究撼动了江苏现行的房价管理模式。记者昨日向省物价局有关人士咨询时，对方对镇江市政府的这一做法未作明确评价，但是肯定地答复记者，目前全省尚无修订政府定价目录，以及改革商品房定价管理规定的打算。南京等地物价部门也表示，尽管市里出台了包括取消“一套一价”在内的20条楼市新政，但是普通商品房依旧执行政府指导价管理模式。

　　记者了解到，近年来在商品房管理中，省内各方观点也并非一直统一。其间也曾有人提出像高档房一样，逐步放开普通住宅商品房的定价，但是因为前几年房价上涨势头迅猛，这类提议被搁置。    

　　值得一提的是，目前全国各省市中，对普通住宅商品房严格执行政府指导价管理的也只有江苏等极少数省市，其他均已逐步放开由市场定价。在眼下全省乃至全国房地产市场强势不再的前提下，房价该管还是该放，成为政府面临的新问题。

　　快报记者 郑春平

　　一平方降一两千

　　南京楼市忙自救

　　■主城：高档楼盘每平方米一降2000-4000元

　　■江北：各家轮番降价快到每平方米3000元

　　■江宁：号称不降价的楼盘实际也降了

　　■奥体：最新现房价格可能是每平方米7000元

　　如果说前几个月南京楼盘的降价还只是个别现象，那从这个月起，南京要降价的楼盘已经快“海了去了”！记者近日从楼市多位业内人士处获悉，由于快到年底，楼市的资金压力加大，多家楼盘都准备在11月开始新一轮大幅降价，准备拿出一批“成本价”房作最后一搏。专家表示：这样的做法有利于拉动内需，积极的自救行为要比死扛高价要好。

　　从本月7日起，城南楼盘雅居乐就打出了“部分房源限时限量8800元/m2起”的广告。记者了解到，这批房源基本都是144m2户型的3楼、4楼和28楼顶楼，是在原价基础上打8折，一共6-7套左右。以一套3楼的房子为例，原价10880元/m2左右，打八折也就是降了2000元/m2上下。而该楼盘55-77m2的小户型现在再打9.1折，目前售价达到1.3万/m2上下，优惠幅度也达到了1000元/m2以上。

　　对此，网上一位该楼盘的老业主表示：这家楼盘从9.4折到9.1折，再到现在的最低8折，已经越折越低。不过许多网友认为：这是因为该楼盘一开始叫价就到了1.4万/m2，“太虚高了”，所以才引发了如今的降价。

　　与此同时，城中另外一家楼盘此前曾和看房人预报出1.6万-1.7万/m2的价格，而最新消息，该楼盘有可能以1.3万-1.4万元/m2开盘，低开幅度可能达到3000-4000元/m2。

　　而降价自救最积极的地区要数江北。

　　昨天，多家楼盘打出广告。其中一家楼盘最低报价已经达到3080元/m2，对比今年上半年4000元/m2的价格，下降了1000元/m2，降幅高达25%，为全市之最。

　　“江北早年很多楼盘都是以2800元/m2起价的，几年来，房价一路冲到近5000元/m2，现在又回到了3000元/m2，真是一夜回到2004年、2005年了。”有关人士表示，现在江北的房价实在多了。如今地铁过江、隧道过江都不是一天两天的事，开发商如此降价也算务实。

　　江北价格战打得不亦乐乎，江宁的开发商也在悄悄“自救”。

　　地铁楼盘市政天元城的花语双峰小户型8月前叫价7200元/m2,现在促销均价也就5000多元/m2，降幅惊人；世纪东山买房送车；武夷绿洲买90m2以下的房子享受1.5万优惠，购买90m2以上享受3万元优惠。就连一家一直喊房价不跌、要卖7200元/m2的楼盘，实际销售中价格也降低了，目前网上成交均价6400元/m2。

　　在江宁，一些地段稍差的楼盘已经降到了4600-4800元/m2。

　　其余地区也有不少楼盘酝酿或已经悄然降价。

　　位于仙林大学城入口处的花园洋房山居十六院原均价9200元/m2。近期推出4栋特价房，不限楼层，惊爆价6666元/m2，直降2500元/m2；仙林另一家楼盘花园洋房开盘价9400多元/m2，被称为“别墅卖出公寓价”。

　　而在河西，继融侨中央特价房7300元/m2起之后，又有楼盘准备以7000元/m2出售现房，目前仍在酝酿中。

　　[ 专家观点 ]

　　降价时机要准，出手要狠

　　面对降价，市民该不该出手？其余开发商又是否会跟进？这似乎是每次降价大家最关心的话题。

　　就此，南京房地产促进会秘书长张辉告诉记者，相比前几个月的零星降价，本月开发商的集体降价，应当看作是一种积极的自救行为。在政府给出了契税补贴减免等优惠的同时，开发商也配合降价，这才是给购房人以真正的实惠，才有利于整体低迷的市场平稳发展。

　　此外，也必须注意到，目前不少楼盘已接近成本价。比如奥体一些以拍卖拿地的楼盘现在卖7000元/m2，基本已到成本；雅居乐土地成本价都将近8000元/m2。

　　而南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华博士则认为，目前的楼市当务之急就是要拉动销售量，而降价是有效的办法。小幅降价已经不起任何作用，降价需要的就是“出手要狠，时机要准”，开发商可以视自身情况而定，资金吃紧的应当果断实施降价。对购房人来说，如果看到地段合适、户型合适、价格合适的房子也可以考虑出手购买，毕竟如此幅度和范围的降价在南京也是第一次。

　　快报记者 孙洁

　　让危变机

　　A

　　如何在危机中把握机遇？

　　听本周六“长江2008管理前沿论坛”怎么说

　　快报讯（记者 王海燕） 金融危机爆发后，由长江商学院主办的江苏首场经济论坛“长江2008管理前沿论坛”将于本周六在南京举办，来自江苏、上海、杭州三地400余位企业界知名人士将参加论坛。

　　作为我国经济综合实力最强的区域，也是受此危机影响最大的地区之一，摆在长三角地区企业面前的困难可能更多。本次论坛以“面对全球化危机中国企业的新思考”为核心主题，长江商学院创办院长项兵教授将发表主题演讲，以全球金融危机为背景，鼓励中国企业看到危机背后的机会，尽早地学会以全球应对全球，在更高的空间探讨中国企业的发展，应对全球经济变化新格局的发展新思路。项兵教授将以“站在月球的角度看地球”视野为中国企业家立身全球经济变革提供新的对策。长江商学院金融学教授梅建平博士曾师从现任美联储主席伯南克先生，对本次金融危机的影响有着深刻理解，他也将就“华尔街金融风暴：中国企业的挑战与机遇”进行演讲。

　　论坛吸引了江苏、上海、浙江三地大批知名企业家，远东控股集团董事长蒋锡培、五星电器董事长汪建国、杉杉集团董事长郑永刚、上海复星高科技（集团）有限公司副董事长梁信军和汉庭酒店集团CEO季琦等将作为对话嘉宾与长江商学院梅建平教授就“全球经济变革对长三角实体经济的影响”展开讨论。

　　B

　　中小企业需应对哪些风险？

　　来听本周日法律大讲堂

　　快报讯（通讯员 孙军 记者 吴杰）随着全球金融危机的持续，随着年关的临近，一些中小企业感觉到了冬天。矛盾、纠纷一旦发生，最后都要通过法律途径解决。那么，企业会面临哪些法律风险，如何积极应对呢？请来听听本周日的法律大讲堂。　

　　讲座时间：11月16日（本周日）上午9：30～11：30

　　讲座地点：南京市白下区建康路街道办事处（白下路260号）

　　公交线路：30、44、82、128路，白下路站下车

　　报名地点：南京市虎踞北路122号虎踞大厦3楼焯燃律师事务所

　　报名电话：83412778、86902888

　　特别感谢：本次讲座得到白下区司法局和建康路街道的大力支持

　　[ 两地对比 ]

　　上海房贷：

　　松 银行抢客户

　　央行房贷新政实施两个多星期后，由于各家商业银行对新政把握尺度不一，上海房贷市场银行间房贷利率价差日渐分化，曾经一度受到监管层严密监控的“转按揭”现象又显抬头。

　　“只要现在其他银行给您的是85折的贷款利率，转过来享受7折是没有问题的。”当记者以购房者身份进行咨询时，某股份制商业银行上海外滩支行个人信贷部的工作人员向记者热情推荐该行的“转按揭”业务。

　　由于目前尚没有商业银行出台房贷细则，因而各家商业银行在做房贷业务时尺度也不尽相同。快报记者经过调查发现，相比于国有大型商业银行较为严格的尺度，一些中小股份制商业银行则更愿意执行相对优惠的利率标准。记者了解到，目前上海房贷市场上从事“转按揭”业务较为积极的银行包括深发展和招行。深发展去年曾成功地挖走许多大行的客户，其优势主要是在贷款产品上做文章。

　　而在此次央行公布房贷新政之后，广发行也加入“转按揭”争夺阵营。与深发展不同，广发行并不是通过贷款产品来争夺客户，而是联合担保公司，由担保公司先把客户按揭的钱还掉，银行重新贷钱给客户，这样一来客户便可以以新增客户而非存量客户的身份直接享受最优利率了。

　　快报记者 唐真龙

　　实习记者 徐皓

　　南京房贷：

　　严 执行老政策

　　南京的银行对房贷究竟执行什么样的政策，记者昨日以希望“跳槽”的房贷老客户身份进行了咨询，结果所有银行都表示，目前房贷新政还没下来，只能执行老的政策。对于记者希望转过来的二套房贷，他们都一致答复，二套房贷限制仍在，利率仍要上浮10%。

　　“我在其他银行有第二套房贷，如果转到你们银行来，利率是否有什么优惠？”昨天，当记者以客户身份咨询华夏银行河西支行时，一位工作人员称，“目前我们没有任何优惠政策，如果你是第二套房贷，那么利率肯定还要上浮。”当记者表示自己手上还有一套房贷，属于首套房贷，但仍未还清贷款，当时的优惠利率是85折、转过来能否享受7折优惠利率时，这位工作人员答复，“现在只能享受85折。新的政策还没下来，要不你再等等看，看看新政策出来会不会有优惠。”

　　记者以同样问题咨询广发银行上海路支行时，一位工作人员很干脆地告诉记者，“现在我们什么新政策都没有。”深圳发展银行、民生银行、农业银行的网点工作人员答复如出一辙：“我们的新政策没出来，很多东西没有明确，所以目前只能按照老的政策办。”

　　一位银行业人士称，虽然南京的银行很多，竞争非常激烈，但是大家都非常谨慎。与外地不少银行按照宽松的界限执行以争抢客户不同，在没接到总行细则前，南京的分行都不敢随便放贷。

　　快报记者 王海燕