南京大学城市科学研究中心主任张鸿雁、苏鼎房地产研究所所长宋坚细数河西之困：商铺相当于新街口1.5倍，但多数空置；公共设施体量过大、道路过宽，却没有人情味；一批商家看好河西，却迟迟不敢出手……

　　税率新政令楼市交易量小涨，却还是不足往年1/3；开发商大幅降价刺激买家出手，老业主却闹开了；买卖双方都静候细则，但大部分人士的判断是：一年半载，楼市难见好转。

　　有识之士开始思考降价、补贴之外的深度救市。

　　大兴土木修桥筑路？盘活商业配套吸引人气？扩大内需刺激购买？在中国城市社会学专业委员会副会长、南京大学城市科学研究中心主任张鸿雁看来，集就业、生产、居住、消费、娱乐于一体的“区域核”才能带动一个新区的发展，吸引人气。以河西为例，盘活商业则是当下之急。

　　尴尬现状

　　商业面积不小却没人气

　　曾有购房者抱怨，配套人气都不足的新城区，没理由房价畸高，目前也不宜居住。但实际上，河西的商业规划面积早已超过新街口。按照南京市商贸局公布的数据，从营业面积看，河西至少有100万平方米商铺连续上市，相当于新街口的1.5倍。而近年来颇显尴尬的是，包括欧洲城、紫鑫中华广场、中泰国际广场、联强大厦在内的大批底商及沿街商铺、社区商铺、地铁商铺多数处于空置状态。

　　“目前已不是‘先有鸡还是先有蛋’的问题，而是河西奥体的商业配套门槛有些高。”苏鼎房地产研究所所长宋坚分析，河西的教育、医疗、景观等配套相对丰富，家乐福、欧尚等大型超市也已决定入住，街区商业和社区商业的数量很多，但菜场、早餐车、家政、玩具、服饰等小型生活配套却因成本高、盈利难而很难在奥体落脚。而这些才是聚集人气的生活商业氛围。

　　适合鸟瞰，不适合人看

　　针对河西现状，张鸿雁坦言，“公共设施体量过大、道路过宽等设计虽然超前，但却不适合生活氛围的营造，让人心理上产生距离感，商业自然难见起色。”

　　张鸿雁指出，宽敞的道路和商业体量，鸟瞰非常壮观，但人们生活其中却颇有不便，不利于人们的互动交往。正如纽约曼哈顿以人流密集、商业繁华著称，交流、互动才是较好人居方式。在学术研究上，步行街的宽度最好不宜超过40米，否则实际道路过宽就缺乏“粘滞空间”，不吸引居民生存。现代规划切忌“只见物，不见人”。

　　而由于大交通等多方面原因，河西板块仍与老城区存在着一定分离。道路建设追求宽阔、商业配套体量庞大等问题，一定程度上会给居民造成一种心理障碍，这些会从心理上、文化上以及行为上造成人们对河西的阻隔。

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