房子没退成，怒停贷款

　　南京鼓楼区的李先生在去年9月与某房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定李先生购买一套该房地产开发公司最新开发的楼盘，房屋总价款为100万元，合同签订后李先生即付35万元，其余65万元通过银行贷款的方式支付。合同签完后，李先生依约履行，支付了首付款项。11月，银行贷款也划拨到了房地产公司账户上。

　　但是此后，李先生却迟迟等不到房屋竣工交付的迹象。后来经过多方了解，才知道此项目还没有政府主管机关颁发的商品房《预售许可证》，开发商明显在违规销售。可李先生急着要新房结婚，于是想退房，一再与房地产公司协商退房，但却一直协商未果。李先生一气之下，停止每月的向银行还贷。

　　[律师点评]

　　区别对待买房与贷款合同

　　据《城市商品房预售管理办法》第六条、第九条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，李先生与房地产公司所签的《商品房买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效。但此房贷款条件与央行的规定却不相悖，所以李先生与银行所签订的贷款合同是有效的。

　　李先生不能因为房地产公司的违约就停止向银行还款，否则李先生在与银行贷款的合同中属违约行为，应承担违约责任。买房人与卖房人的买卖合同关系和买房人与银行的资金借贷关系。这两个法律关系是独立的，不能混淆。

　　李先生可以看一下《商品房买卖合同》中有关争议的解决方式，仲裁也好，向法院起诉也好，都可以要求解除《商品房买卖合同》，返还预付款、银行贷款及利息。然后，李先生可与银行协商，提前还款，履行完其与银行的贷款合同，使贷款合同终止。律师提醒在买房前切记：不要在对开发商及开发楼盘一无所知，或知之甚少的情况下轻易做决定，应在专业人士的指导下判断购房风险的大小；在买房后一旦发生纠纷，在协商不成的情况下，应尽早通过法律途径解决，以免在这期间卖方财务状况发生重大变化，使买方的损失扩大。

　　本期点评律师：江苏天哲律师事务所马育

　　主持人： 快报记者 许延正

　　问：我三年前办理了组合贷款30万元，目前商业贷款还剩5万元，公积金贷款还有10万元，今年两次降息，请问我年底了还用提前还贷吗？

　　答：降息后的提前还贷很有讲究。还房贷之前，最好算一笔账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。

　　比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。还有，虽然今年央行连续两次降息，但各档次贷款的降息幅度是不同的，一年期贷款基准利率降了0.36个百分点，一至三年降了0.27个百分点，三至五年的降了0.18个百分点，五年以上只有0.09百分点。而大多数购房者的贷款期限都为五年以上，所以就明年而言，降息带来的实际利息支出减少微乎其微，如果提前还贷采用缩短贷款期限的方法，提高每月还款额，就可以有效减少利息支出。

　　假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了，而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。

　　快报记者 费婕