早在9月27日，南京市正式出台20条楼市新政。昨天下午，继“房贴细则”公布之后，南京市房产局网站又挂出了一则“关于调整享受优惠政策普通住房标准的通知” ，将普通房标准中的“房价标准”予以剔除，而直接以面积和容积率标准来认定，调整之后的规定从10月1日起实施。
因为南京原来的普通房房价标准为主城江南八区9900元（含）/平方米以下、江宁6000元（含）/平方米以下、江北4900元（含）/平方米以下，其上则为高档房的房价标准。换言之，在取消普通房“房价标准”的同时，也意味着取消了南京高档房的房价限制这一标准。
记者同时了解到，10月1日后按照高档房“房价标准”缴纳4%契税的客户，将被退还2%契税。
南京高档房最新认定标准
1.住宅小区建筑容积率在1.0（不含）以内；
2.单套建筑面积在144平方米（不含）以上。
高档房取消“房价标准”
记者看到，该通知由南京市房产局、物价局联合签发，时间为2008年10月7日。通知称：“调整享受优惠政策普通住房的标准如下：1，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在144平方米（含）以下；2，本标准自2008年10月1日起执行。”
此前，南京市的普通房标准是：建筑容积率1.0（含）以上，单套建筑面积144（含）平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍（含）以下。具体交易价格标准为主城江南八区9900元（含）/平方米以下、江宁6000元（含）/平方米以下、江北4900元（含）/平方米以下。必须同时满足上述标准，方可认定为普通住宅；反之，则归入高档房行列，高档房需要缴纳4%的契税（普通房2%）。
南京市房产局副局长郭宏定表示，这次调整意味着今后高档房的认定只有“面积标准”和“容积率标准”，“房价标准”暂时将不再执行。
很多人省下几万元契税
“之前因为房价原因，导致南京满城都是高档房的局面。现在只要容积率和面积不超标，不会因为房价高低而多缴契税了。”南京网尚房地产研究机构人士表示，相当一部分的购房人在买房时将省下2%的房产契税。
结合最新的契税贴补政策，相关人士算了两笔账。
第一笔：首购90平米以下住房，最多省4%契税：
以在南京主城区购买80平米房子、单价1万元/平米为例，按“老标准”需要缴纳4%的契税即3.2万元；如按新标准则属于普通房，契税为2%即1.6万元。若是在11月1日后首次购买90平米以下的住房，按照财政部刚刚出台的新政，契税减为1%，即8000元，同时按照南京新政20条，还可以拿到1%的购房补贴，也就是说购买90平米以下的房子是零契税，省下3.2万元契税。
第二笔：购买90-144平米住房，最多省2.5%契税：
再以在南京主城购买一套100平米房子、1万元/平米为例，按“老标准”需要缴纳4%的契税即4万元；按新标准属于普通房，契税为2%即2万元。同时，还可以拿到0.5%的购房补贴即5000元，也就是最后只要缴纳1.5万元，省下2.5万元。
二手高档房也省了营业税
南京中原地产交易中心主管李千娥表示，其实还有一笔省钱的账，就是二手房交易环节上的税。
她说，如果房价“超标”认定为高档房的，1年－3年（不含3年）内的二手房卖方须缴纳总价1%的土地增值税，3年（含）－5年内的卖方须缴纳总价0.5%的土地增值税。另外，即便是5年后交易的“高档房”，卖方在缴纳营业税时，也必须按照差额的5.5%缴纳。
之前国家已经规定免收土地增值税，而高档房“房价标准”取消之后，5年后交易的差额营业税也将免收。一套80万买进的房子，100万卖出，就省掉了1.1万元（20万元5.5%=1.1万元）。
10月份多缴的契税将退还
对于南京取消高档房的“房价标准”，是不是和住房城乡建设部现有的规定相违背呢？据了解，住房城乡建设部现在的规定是：“享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。”
对此，南京市房产局相关人士表示，之前财政部的楼市新政明确规定“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，这本身就是一个放松的信号，给予了地方政府一定的权限。而对于买房人来说，“房价标准”的取消也是合情合理的。
这次新标准是从10月1日实施，那么10月1日～31日之间按照“老标准”的“房价标准”认定为高档房的，事实上已经收取了房价4%的契税，这部分交易客户是否要退还2%契税呢？南京市房产局副局长郭宏定表示，买房人因为政策滞后发布、造成多缴契税的，近期将一一予以退还。
快报记者 尹晓波
■最新消息
“卖旧买新”换房新玩法：
买房人享受3年免息贷款
“卖旧买新”“以小换大”的改善性居住买房者可以获得3年免费贷款？昨天,由南京市房地产交易市场推出的“好房换购会”将银行、开发商、担保公司等“捆绑”在一起，让老百姓在旧房抵押贷款后，拿这笔贷款“冲抵”首付款购置新商品房。
那么，具体该怎么操作呢？主办方解释说，以某市民现有一套旧房为例，假如说房子市值为50万元，通过银行现房抵押后，获得三年期的贷款40万元，即可用这40万元首付（若有首付款不足部分由买房人现金补足），去购买一套价值100万元的新房，而三年的利息全部由所购楼盘的开发商代为支付。同时，市民原有的旧房必须委托“换购会”的中介机构代售。
记者了解到，参与这种换购方式的市民，出售旧房不用支付二手房的买卖佣金，同时免除抵押登记费、评估手续费、公证费等，主办方还将协调银行按基准利率向客户提供旧房抵押贷款。另外，对于江苏省内异地客户办理换购的，下一步还将继续放开。
“换购房”方式引发争议
“这种换购方式并不是新鲜事。”南京工业大学房地产经营管理系吴翔华博士指出，类似于之前南京搞过的“置换二合一”，只不过这种方式将贷款期限延长到了3年，而先前的旧房抵押贷款一般是3个月左右。
他认为，这种换购方式对于开发商而言，多了一条回笼资金的渠道；但对于买房人还存在商榷甚至是争议的地方。
争议 1 ：两套房子都贷款，是否算二套房？
虽然开发商愿意承担3年现房抵押贷款的利息，但是换购行为意味着“买房人在现房抵押贷款的同时，又贷款按揭买了一套新房”，这是不是算“二套房”呢？吴翔华认为，从目前的银行房贷政策来看，肯定是算二套房的，银行松口就意味着违规。
不过，南京市房产局产权市场处处长张定一认为，老百姓是“以旧换新”的买房行为，原先的旧房按照协议是要交由中介机构出售的，最后老百姓还是拥有一套房，属于改善型居住消费，不应该算二套房。
争议 2 ：旧房贷款还不了，要被强制拍卖？
“换购会”主办方表示，市民在3年贷款期间，如果1年将贷款还掉了，那剩下的2年就不再承担利息。那么原本由开发商承担的后2年的利息，可以由开发商拿出50%贴补给买房人，假使利息是2万元，那买房人可以得到1万元。但是，如果买房人三年后无力归还旧房子的贷款，那就得由银行委托拍卖公司进行拍卖，拍卖所得抵扣贷款部分。
吴翔华认为，在旧房抵押的时候，银行是按照评估的一定比例发放的贷款，不可能十足发放市场房值贷款。如果真的要拍卖，这对买房人来说非常不划算。
争议 3 ：房价不降到位，市民会出手吗？
有房产业内人士认为，这种方式可以看作是政府之外的利益方参与“救市”的行为。但是，对于这种方式效果有多大，部分业内专家认为“有待观察”。
“这主要看是否能够真正刺激买房的需求。”吴翔华分析说，房地产的下滑周期有多长，现在谁也说不清楚。而买房人真正关心的是开发商的房价降了多少。如果房价依然不能让买房人满意，改善型居住的消费者也未必会出手再买房。
快报记者 尹晓波
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各家银行
房贷细则松紧不一
快报讯（记者 王海燕）继农行、光大银行出台房贷新政细则后，日前有媒体报道广东发展银行也拟出台一份房贷执行细则。这份“准方案”提出，将以90m2作为普通住房和非普通住房的划分标准，“改善型”则以当地人均居住水平来界定。和前两份房贷细则相比，该行房贷政策明显趋向谨慎。不过，昨天广发银行南京分行相关人士称，目前南京尚未接到总行细则。
农行和光大银行的政策都相对比较宽松，对于老客户、二套房来说都能享受到一定的优惠。不过，外地媒体称，广发行初步制定的方案则显得较为严格。据透露，该行在这份准方案中明确了“首次购房”应是“首次贷款购房”，购房主体仍以家庭为单位。对普通自住房的界定以90m2划分，即首次贷款购买套型建筑面积在90m2以下的为普通自住房，经银行审核后，符合条件的可享受首付两成、利率下浮30%的优惠。而“改善型普通自住房”则定义为原来贷款买的房子居住面积低于当地平均水平，改善后套型建筑面积在90m2以下的。至于存量房贷利率，该行称并不希望普降。
对于贷款购买第二套房且不属于改善型普通自住房范围的，该行仍视为二次按揭，坚持首付四成，但利率倾向于松动，不一定执行上浮1.1倍的政策，甚至还可能下浮。不过，该行人士强调，这并非最终方案，还得根据央行、银监会接下来有可能发布的要求，以及参考其他银行方案再最终确定。
对于目前已经出台的几家银行松紧不一的房贷细则，昨天南京多家银行房贷部工作人员反映，如果央行或银监会再不拟出一个相对统一的框架，尤其是对改善型普通住房做出一个明确的界定，各家银行细则差距太大，可能引发市场混乱，也会造成客户大量流失到政策相对较松的银行：因为利率优惠幅度较大，影响客户不少利息支出。
