自2008年10月1日起，凡购买90m2以下（含90m2）商品住宅（含二手房）的，给予房款总额1%的补贴。

　　自2008年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　一个地方，一个中央，两个政策合力是：首次购买90m2以下住房的南京人缴纳契税为“零”！

　　与政策紧接的是市场反应，几个敏感价格都和“90m2”有关——

　　万达东坊，有不少70-90m2的房源原计划9-10月开盘，但新政揭晓，其开盘价格仍旧停留在不明朗状态；

　　金地名京，在10月26日样板房公开的同时，其40-60m2酒店式公寓的价格令人费尽思量；

　　融侨中央花园，10月21日，新政上网的前一天，7326元/平方米起价的30套特价房大大动摇了“支撑南京房价的奥体这只脚”，其中的最低价房源正是一套88平方米的两居室，传说中，更多的两房特惠还在后面；

　　不过，不可否认的是，据记者调查，购买90m2以下的老百姓绝对称得上主流——

　　“家大了空旷，小了温馨。”“这种户型对年轻人来说实用，性价比也高。起码5至10年不用烦。”“年过不惑，儿子在外读书，极少回来，老两口子住两房挺好的。”……

　　那么，新政，管得了面积，管得了房价吗？管得了购房者的心吗？这是我们一齐在猜想的话题。

　　为什么总拿90m2说事儿？

　　正方

　　要研究此次新政为什么特别支持90m2及以下购房，便要追溯至2006年所颁布的“国六条”的《关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见》。该《意见》首次提出“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”（即90/70政策），目的是“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”。调控思路一脉相承。但为什么是90m2，不是85m2，也不是95m2？

　　正方

　　国际居住曲线：小-大-中

　　来自易居中国的研究结果表明，不包括美国，2000年前后世界发达国家的平均套型面积基本在90m2左右。法国是97m2，德国是92m2，英国是84m2，日本92m2，韩国84m2。这样的结果并非一蹴而就。通常这些国家早期住宅在60m2基础上越建越大，平均到120-130m2/户后不再上行，开始变小，并基本停留在80-100m2/户。

　　“从小到大到中”，几乎是欧美多数国家城市单户住宅的发展历程。而中国的房地产发展似乎也经历着类似的过程。80年代的房改房的住宅面积普遍在60m2左右，到上世纪90年代以80m2户型为主流，1998年以后至今的黄金10年内，普通住宅发展到120m2/户。若按照“小-大-中”的规律，时下似乎正是住宅户均面积的理性回归时代。

　　从购买力上界定得出90m2

　　而中国的90m2还有更深层次的原因。上看国计民生，有18亿亩耕地红线不能突破，土地资源有限；中看建设集约型社会，要避免因扩大建筑而带来的建材耗费、能源耗费和维护负担；下看社会发展，解决低收入阶层居住，也需要改善住房供应结构。即便从房地产自身发展的特征，户型向小也是大势所趋。

　　南京万唐置业总经理周斌分析，中国房地产发展的黄金十年是社会上有数10年财富积累的“有钱人”在买房。本轮调整结束后，即将到来的是第三波购买力，他们以首次置业者、外来人口进城、工薪阶层购房、大学生毕业留城等为代表。年龄阶段和社会角色决定了购买力有限，开发商为获得市场，住宅户型也必然相应向小户、低总价发展。

　　持同样观点的还有网尚研究机构副主任李智。他认为，无论是90/70政策还是现在对首次置业者的税费减免，都是从保障民生、推进城市化进程角度出发的举动。而90m2以下与首次购房，是界定这一人群的标准。

　　南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉解释：“以前定的小康居住标准是人均30m2，按照三口之家，故是90m2。”

　　南京有研究机构人士认为，90m2的政策对不同的城市而言意义不同。对房价较高的北京、上海等一线城市而言，90m2以下的空间从总价、舒适感上已绰绰有余；但对于部分二三线城市而言，90m2以下显然不足。但南京大多数两口、三口之家已经满足90m2的生活。在快报《金楼市》置业俱乐部近三千位准备购房的读者中，有五成以上读者将意向户型锁定在90m2以下，并以低总价、交通便利为首要购房理由。

　　快报记者 杨连双 刘欣

　　漫画 俞晓翔

　　（下转B28版）