买卖住房免征印花税

　　[ 摘要 ]

　　■契税 首次购买90平米及以下普通住房的，契税统一下调到1%(原3%—5%)

　　■首付 居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，其商业贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍（原0.85倍），最低首付款比例调整为20%(原比例30%)

　　■免税 个人买卖住房暂免征收印花税(原比例0.05%)， 免土地增值税

　　■利率 个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点

　　■具体执行 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策

　　住房交易税费

　　下调

　　据新华社北京10月22日电（记者 韩洁 罗沙）经国务院同意，财政部、国家税务总局22日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。

　　两部委明确，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　同时，为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。

　　记者从财政部了解到，除了降低住房交易税费，国务院有关部门近期还将采取一系列措施解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题。

　　中国人民银行22日宣布，决定扩大商业性个人住房贷款利率下调幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　同时,中国人民银行还下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

　　此外，政府还决定加大保障性住房建设规模。加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造，多渠道改善居民住房条件。

　　另据悉，根据国务院部署，地方政府也可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　财政部有关负责人表示，上述政策的实施将有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求。

　　关于减免税

　　新政关键条文：

　　从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　首次购买90m2以下住房

　　南京市民缴纳契税为    

　　首次购买90平米及以下普通住房的契税税率降至1%，如果再加上南京政府1%的契税补贴，那南京90平米以下的房子岂不是“零契税”了！这或许是南京人对于国家下调契税消息的第一反应。

　　高档房不享受契税优惠

　　事实上，之前南京税务专家一直都有“降低契税”的猜测，“如果在个税和契税中选择，那么契税调低的可能性更大，事实也证明了我们的猜想。”专家指出，个人所得税国家有专门的税法，要修改个人所得税法需要全国人大通过，因此降低契税是相对简单的做法。

　　不过，专家提醒此次享受契税优惠的仅限于“90平方米及以下的普通住房”，而高档房显然没有列入优惠的行列，这其中可以明显地看出国家和地方政府在调控上的“倾向性”。

　　南京的普通住房怎么界定？根据南京市的规定，从2008年1月1日起对普通住宅的标准分为两个方面：

　　[容积率和建筑面积标准]（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上；（2）单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；（3）实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以下（含1.44倍）。

　　[价格标准]江南八区： 9900元/平方米以下；江宁 区：6000元/平方米以下；江北片区：4900元/平方米以下；（以上价格标准均含本数）江南八区包括玄武区、白下区、建邺区、秦淮区、鼓楼区、下关区、雨花台区、栖霞区行政区域；江宁区为江宁行政区域；江北片区包括浦口、六合行政区域。

　　“首次购买”有歧义

　　对于契税的优惠政策，很多人对“个人首次购买90平方米及以下普通住房”的提法也提出了疑问。从语言上来看，这句话有两种理解方式，一种是：只要是首次购买90平米及以下普通住房的，不管之前是否已经购买了超过90平米的住房，都可以享受契税1%的优惠。而另一种理解就是：个人首次购房、且必须是购买90平米及以下商品住房的，才能享受1%的契税优惠。

　　这样看来，似乎以上两种解释都说得通，不过税务专家也表示，如果从国家制定新政的初衷来看，似乎更倾向于第二种解释，当然，这一切还有待于接下来有没有专门的实施细则出台，或者地方有关的配套政策，对此进行严格的界定。

　　此外，业界很多人也提出，对于“首次购买”除了解释上有歧义，在今后的判定上也会遇到很多麻烦。“现在买房很多地方都没有联网，有人在外地买了房子，再到南京来买房，还属于首次购买吗？夫妻双方一方买过房，另一方再买，可以算首次购买吗？”这些问题今后都将摆在大家面前，显然这条新政策目前还有点让人“说不清楚”。

　　购房90平米以下“零契税”

　　尽管有些歧义，但有一点却是很让南京人兴奋的，那就是：首次购买90平米及以下普通住房的契税税率降至1%，如果再加上南京市政府1%的契税补贴，那南京90平米以下的房子岂不是“零契税”了？

　　按照南京长期以来执行的契税标准：高档住宅按总房价的4%征收，普通住宅按总房价的2%征收。如果是一套60万的普通住宅，契税就要交1.2万元。

　　今年9月27日，南京率先公布20条“楼市新政”，其中最吸引眼球的就是金额为房价1%的“购房补贴”。这份由南京市财政局、房产局联合签发的“房贴细则”明确规定：买房人所购普通住房面积不超过90平方米（含），购房补贴金额为契税完税证上实缴金额的1%；所购普通住房面积在90平方米到144平方米（含）之间，购房补贴金额为契税完税证上实缴金额的0.5%。在细则中南京还明确从2008年10月1日—2009年9月30日一年的时间内，在南京购房即可享受房贴。也就是说，在享受了购房补贴后，一套90平方米的普通住宅，实际契税只需要缴纳1%。而90平方米到144平方米（含）之间，契税税率降低至1.5%。

　　在享受了南京购房补贴后，国家的“新政”无疑又是“锦上添花”，如果你是首次购房，购房面积又没有超过90平米，那么恭喜你，你所需要缴纳的契税将为“零”！

　　个人买卖住房

　　才减免印花税

　　南京市目前对房屋买卖收缴的印花税税率为0.1%。在土地增值税方面，南京目前只对非普通住房征收：个人转让居住未满3年的非普通住宅时，需要缴纳1%的土地增值税；而个人转让居住满3年的非普通住宅时，需缴纳0.5%的土地增值税。

　　而此次国家新政中规定：对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。也就是说，个人转让住宅时可以减免所有印花税和土地增值税。

　　不过专家提醒，在新政中只提到“个人销售或购买住宅”，这意味着对于企业等其他单位销售、购买住宅并不在此优惠之内。

　　下一次可能减

　　“营业税”了

　　“政府针对房产市场出台的财税政策也已经很多了，可调来调去，为什么总让人感觉效果不大呢？”南京审计学院财政税收研究所所长、中国财政学会理事蒋大鸣认为，截至目前，政府的财税政策似乎一直在“下端”调控，购房方面的印花税、契税、土地增殖税从总体上来看都只能算是“小头”，而真正高达5.55%的“大头”营业税还未见任何动静。

　　之前，也有专家预言二手房营业税有可能放宽，蒋大鸣认为，“营业税从目前来看仍有下降的空间”。不过他指出，国家对于房产的税收政策一向都是“小步走”，走一步看一步，所以营业税动不动，还得看这一次新政的效果如何，因为营业税属于地方税种，地方财政需要进行权衡，也会看看“左邻右舍”、其他省市的动作，毕竟5.55%的营业税谁都不敢轻易去动，即使地方政府有此打算，到时还得经过国家税务总局的审批才能实行。

　　快报记者 都怡文

　　[ 算账 ]

　　南京中原地产交易中心有关人士帮记者算了笔账，如果南京市民首次购买一套80平方米、总价70万元的普通住宅，那么在今年10月之前和11月之后购买，将会相差14350元。

　　新政实行前，所需要交纳的税额为：

　　营业税及附加：

　　7000005.55%=38850

　　印花税：

　　7000000.05%=350

　　个税：7000001%=7000

　　契税：7000002%=14000

　　总计：60200元

　　新政实行后，所需要交纳的税额为

　　营业税及附加：

　　7000005.55%=38850

　　契税：0

　　印花税：0

　　个税：7000001%=7000

　　总计：45850元

　　关于降利率

　　新政关键条文：

　　金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

　　公积金贷款：

　　连降三次，20万30年贷款可省27576元

　　今年公积金贷款利率已经下调两次，这次公积金贷款利率再次下降，会让购房者节省更多利息。

　　假设客户公积金贷款20万，贷款期限30年，经过前两次降息后,客户可节省总利息15875元。而这次降息后，5年期以上公积金贷款利率已经降至4.59%，20万元30年的公积金贷款可以再让客户节省利息11701元，月供降低32元。也就是说，公积金连续三次下调，总共可让20万30年的贷款节省利息27576元。

　　商业性房贷：

　　与公积金贷款利差缩小

　　一边是商业性个人住房贷款利率下限由0.85倍变为0.7倍，另一边是公积金贷款利率下调0.27个百分点。两边利率同时下降后,这两者之间的利差实际上缩小了。也就是说，这次商业性房贷利率的降幅远远超过公积金。

　　按照原来政策，5年期以上商业性房贷85折优惠后利率为6.3495%，只要是购买首套住房无不良信用记录的客户基本上都能享受到这一优惠；原5年期以上公积金贷款利率为4.86%，两者之间相差1.4895个百分点.

　　这次商业性房贷扩大下限后，其最新利率为5.229%；公积金利率下调后，其最新利率为4.59%，两者之间的利差为5.229-4.59=0.639个百分点。“也就是说,以后市民即使贷不到公积金贷款，贷商业性房贷，也不会多付多少利息了。”专家说。

　　疑问1

　　二套房贷限制等于取消了？

　　昨天，很多市民都提出了疑问：新政出台后，原来对二套房贷的限制是不是意味着就取消了?记者为此采访了多家银行房贷部负责人，发现他们对政策的理解出现偏差。

　　有银行人士认为，从字面理解，就等于二套房政策解禁；但也有人士说这一政策目前来看比较含糊，不能直接理解为二套房贷政策取消，尤其这次政策并没有提到原来有关政策同时废止。所以更多的人士认为，具体怎么操作，还要等待进一步细则的出台。

　　南京一股份制银行房贷部负责人昨晚在网上研究了人民银行的几条规定后，告诉记者：“从字面上理解,就是二套房贷政策放开了。”他说，人民银行要求“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持”。那么，什么是改善型普通自住房?不就是二套房么?他说,原来政策是限制大房子；现在改善住房，不就是鼓励买大房子了么?

　　另外一国有银行房贷部相关负责人称，至于什么是“改善型普通自住房”，目前并没有具体定义。他们会跟总行建议政策放宽一点，不然小银行如果降低门槛，将二套房都算作“改善型普通自住房”，那么他们国有银行贷款怎么发放?

　　昨天，也有一银行人士称，人民银行的这一规定比较含糊，很多定义没有明确，,究竟什么是改善型普通住房呢?尤其这次规定没有提到原来二套房限制的政策同时废止，所以他认为很难说二套房政策就被取消了，这得等进一步的细则出台，下面的银行才好具体操作。

　　疑问2

　　0.7倍下限老客户不一定享受到？

　　对于新客户来说，这一系列的贷款优惠政策都能享受，但是原来已经办理了贷款的老客户怎么办呢?毕竟从0.85倍变成0.7倍，能省不少利息呢！

　　记者昨日从南京多家银行了解到，2006年央行曾经将0.9倍下限扩大至0.85倍。对于老客户来说，一些银行在次年初调整贷款利率时，对没有不良信用记录的优质客户都统一进行了优惠幅度的调整。

　　不过，也有银行昨日表示，下限的调整跟降息不同，贷款合同中没有约定次年调整，所以对老客户来说，合同原来约定优惠幅度是多少就是多少，次年不应该调整下限.

　　对于银行的这一说法，不少客户并不赞同。市民李先生称,如果银行对自己这样的老客户不将优惠幅度从85折调至7折,那么他就想办法转按揭，将贷款转到能调到7折的银行去做。快报记者 王海燕

　　政策仍有调整空间

　　昨天，对房产新政，复旦大学金融研究院房地产研究部主任华伟表示：“此项政策出台表明中央政府下定决心要维护房地产市场的稳定，也透露出中央保增长的决心。”对于此次政策的出台，华伟表示早在市场预料之中。

　　华伟特别指出，此举表明中央政府为下一步采取更加深入的政策留下了空间，“有关部门希望尽快使房地产市场恢复信心，如果短期内不能恢复，地方政府可能出台进一步的措施。”

　　交通银行首席经济学家连平表示，从短期来看，相关政策不会给楼市带来立竿见影的效果，因为主导楼市的因素主要是预期，目前来看除了有真实需求的购房者之外，其他购房者依然抱有观望态度。

　　同时，他认为，此前有关二套房贷放松的呼声日趋强烈，不过从此次出台的政策来看，有关部门依然将焦点集中在首套住房方面，连平认为，这说明目前重点是考虑低收入群体，满足自住为目的购房者的需求，“不过如果市场继续往下走，对于二套房的政策也有可能进一步放松。”连平表示。

　　快报记者 唐真龙

　　中低价房有望先复苏

　　新政出台后，部分开发商预测，中低价位商品房市场的交易量将率先复苏。

　　根据克尔瑞机构测算，以20年贷款100万元，且月等额还款为例，在9月15日以前和10月27日以后买房的利息总额相差高达25.3万元。9月15日以前，五年以上贷款基准利率为7.83％，优惠利率为7.047％，经过9月15日和10月9日两次降息，再加上目前7折的利率下限，购房者最多可享受5.229％的年利率。两者比较，月还款额分别为7781元和6727元，每月少1054元。

　　据上海房地产专家丛诚介绍，5.229％的利率水平已经接近2002年的利率最低点5.184％。“6年半的漫长升息，在一个半月内被下调到原来的低点。”

　　一个非常值得关注的现象是银行存贷款利息差的缩小。丛诚介绍，目前五年期整存整取存款利息为5.58％，如果五年以上贷款利息最低可至5.229％，预示着购房者可以不动用自己的存款来买房，因为存款利息可以支付贷款利息且有剩余。“这种存贷利率部分倒挂的现象将带动更多的贷款购房消费，有助于拉动内需。”专家表示。

　　快报记者 于兵兵

　　具体落实

　　财政部要求原文：

　　加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。

　　实物廉租房明年增加四倍

　　南京情况：

　　实物廉租房明年增加四倍

　　记者了解到，就在上周末，南京市进行了最后一批55户按老政策申请的实物廉租房选房工作，并宣布廉租房申购放宽，其中实物配租将从今年的600户扩容到明年的3000户，足足多出了4倍。　　

　　据了解，南京的实物廉租房以前一直针对低保户中的“年满60岁的孤老或持有《中华人民共和国残疾人证》的一级残疾人”家庭及困难劳模家庭。许多申请家庭都觉得条件“苛刻”，一般一年的申购量也就是50-60户。后来，拆迁中遇到的低保户拆迁补偿在最低标准总额以下的也可申请实物廉租房，5-6年过去，一共才只有600户家庭真正住进了实物廉租房。

　　而今年7月1日起，南京廉租房扩容。实物廉租房的申购标准明显放宽。不仅年满60岁的孤老或持有《中华人民共和国残疾人证》的一级残疾人不需要吃低保、只需要南京市城镇户口满5年、家庭人均月收入750元以下、人均住房面积在15平方米以下即可申请；而且普通低保户不是孤老或残疾户，只要南京市城镇户口满5年、家庭人均月收入750元以下、人均住房面积在15平方米以下也可申请。

　　据初步预计，南京扩容后的实物廉租房将增加到3000套，增加了4倍左右；廉租住房租赁补贴和租金减免的申请标准也在放宽。原先南京廉租房保障（有实物廉租房、廉租住房租赁补贴和租金减免三种方式）最低收入住房困难家庭有1万多户；明年也将扩容到近2万户的低收入住房困难家庭，增加了近1倍。

　　此外，南京从今年开始还启动了危旧房改造三年计划，打算从2008-2010年每年改造100万m2的危旧房，三年达到300万m2，被拆迁居民可申请就近的经济适用房。目前，今年的改造计划是100万m2。

　　财政部要求原文：

　　近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适用住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。

　　低收入家庭

　　资格认定办法已出初稿

　　南京情况：

　　低收入家庭

　　资格认定办法已出初稿

　　财政部《新政》第十条明确：近日将发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适用住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。

　　记者了解到，《南京低收入家庭资格认定办法》的初稿今年9月就已经出台，该办法的核心内容主要是规定了低收入家庭的“三大核心标准”：城镇居民家庭人均月收入在750元以下、家庭人均住房面积在15平方米，此外城镇居民户口满5年。

　　就750元/月的家庭人均收入如何认定，该办法主要规定哪些收入算家庭收入、哪些不算，并规定在申报过程中弄虚作假的取消其低收入家庭资格，且5年内不得再提出住房保障申请。

　　据悉，南京《办法》早于国家《办法》出台主要是作为全国的试点来进行尝试，加速推进廉租住房保障从最低收入家庭扩大到低收入家庭的进程。目前《江苏低收入家庭资格认定办法》也在酝酿中，只等国家《办法》出台就可出台，对于中央法规和地方规定不一致的将予以协调。省内办法出台后，南京、无锡等地在低收入家庭资格认定上探索一些好的经验将在全省被推广。

　　快报记者 孙洁