不论是政府领导，地产大佬，普遍购房者，或者只是一个楼市旁观者，他们热爱南京，感受南京的种种变化，更是楼市发展的见证者，对于楼市8年中的变化，他们有着最深刻、最细致的体会，这一切都被《金楼市》一一记录。
从摆张桌子卖房到网上卖房
陈捷 南京金基房地产开发有限公司市场拓展部主任
对于有着近10年操盘经验的陈捷来说，南京楼市这八年中他体会最深的，就是营销方式的巨大变化。
在陈捷眼中，八年前的营销手段和今天比起来，可以说是有点“小儿科”。“那时候，经常是摆上一张桌子就开始卖房了，不少售楼员都是简单培训一下，很多楼盘只有一两个人在现场办理手续。”没有销控表、没有样板间、没有单套房源的模型，只要凭售楼员的一张嘴和几件简陋的销售器材，就可以让看房人轻松出手。“2000年左右，只有城市外围比较偏远的房子，才会简单做出一些特色，而那些地段好比较靠近市中心的楼盘，则基本没有任何的宣传亮点。”
“早期的购房者问的问题不多，主要集中在户型、朝向、价格几个方面，至于专业一点的开间、进深、总体规划和景观设计等要素，就问得非常少了。”陈捷认为，随着市场渐渐变得成熟并且专业化程度不断提高，购房者的要求与标准也变得越来越高。“现在的购房者当然会问许多专业性的问题，如果把他们放在七八年前咨询楼盘，可能当时的置业顾问根本就没有办法回答这些问题。”
让陈捷记忆犹新的是单位团购的形式。“找一家比较熟悉的单位宣传自家的楼盘，单位内的同事互相一商量，开发商往往就能收到很好的效果。”陈捷还记得，由《现代快报》首先发起的免费看房活动，当时也是开发企业宣传自身楼盘的一个重要途径。陈捷认为，南京楼市营销方式真正出现质变的标志，是典雅居这个楼盘的推出。“找名人代言，打造主题景观，这些由广东带来的营销理念开始在南京楼市中流行起来。”陈捷以敬佩的口气评价说：“这为南京楼市营销方式变革开了个精彩的头。”此后，各种营销方式如雨后春笋般纷纷出现，从打造概念到网络认购，从买房送车到试住体验，从猜金牌数到帮你还贷，各种方式让人应接不暇。“商业社会永远不缺少机会，缺少的是智慧。而营销方式就是最能体现开发智慧的一环。”
快报记者 李汇丰
如果“他”全程参与这八年变迁……
李智 南京网尚房地产研究机构副主任
假设有这样一位全程参与了南京楼市八年变迁的“他”存在：他生于60年代末或70年代初，1998年以前获得单位福利分房（房改房）；2000年左右卖掉房改房，在主城区购得一套商品房；到2003年前后，卖掉主城小房，在当时的城郊结合部（如月牙湖山庄、金色家园等）买下一套舒适大房；2005年，家资颇丰的他，可能会选择近郊（如江宁等）联排别墅；2007年左右回到主城购买城中豪宅；人到中年，功成名就，下一步，他的目光会锁定独栋别墅。“当然这是最完美的集于一身的假设，但过去八年由不同的人群完成了上述整个过程。”南京网尚房地产研究机构副主任李智描述了这样一位“完全参与者”。从“他”身上，能看到南京城市变迁、物业类型发展、购买力的变化等等。
1994年南大商学院硕士毕业后，李智进入南京房管局产权市场处，成为最早研究南京房地产的专家。开发资料数据库，建立商品房交易系统，以周、月为单位持续性研究市场变化——14年弹指一挥，在李智眼中，南京楼市脉络清晰。
2003年前南京楼市仍局限在明城墙内，那时苜蓿园大街旁的梅花山庄还是一片麦田，金色家园所在的二道埂子是一片苍白的旧居。而如今月牙湖、二道埂子都已是豪宅聚集地。2003-2005年，“一城三区”从白纸起步而后狂飙突进，奥体、江宁、仙林、江北发展强劲。2006年至今，南京进入远郊发展阶段，宝华、句容、溧水等被囊入大南京范畴。
“这中间还有很多有趣的现象。比如，早期的房产商是‘国有区属区域开发’，且每个区的开发公司仅限在自己的区域内开发建楼。”李智回忆，到2000年后才逐渐发展到区属开发企业可以跨区域开发，而自2003年前后的仁恒、万科开始，包括中海、金马、嘉业、天正、世茂、锋尚等陆续进驻南京。
八年来房地产开发投资增长5倍，施工面积增长4倍，土地出让面积增长9.8倍，房屋成交面积增长5倍，人均居住面积从19.2平方米增长到29平方米，增长0.5倍。李智总结：楼市伴随城市扩容一直动态发展。
那么房价呢？如果以八年来商品房销售面积增长4倍、而销售额增长8倍计算，房价至少涨了1倍？李智不这么认为。“远郊区域总会拉低均价，所以同地段内房价至少涨了3-5倍。不得不承认，房地产和其他行业一样，一定要符合经济规律。房地产价格要围绕价值波动，允许高一点，但泡沫过多，总要回归的。”扯得远一点，在最近八年楼市变迁中最郁闷的人是：没赶上福利分房的年轻人，没在变迁中买房的人和农村进城人口。
快报记者 杨连双
时隔七年两次置业有啥不同
李福盛 分别在2000年、2007年先后两次置业
家住南京河西的李福盛告诉记者，在2000年左右，了解房子的途径十分简单。“就是开发商来厂里面介绍，我当时年轻分房也没有多少希望，于是就比较关注那个楼盘。”至于房子的介绍，也是同样的简略。“那时候买房最关注价格，其次就是面积和户型，其他方面关注得就比较少了。”据了解，李福盛所买这家楼盘的宣传语中有这样一句话：“进来就能看见果园。”也正是这句今天看来不怎么起眼的话，让李福盛最终选择了它。
但2007年第二次买房时，李福盛了解房源的渠道开始多起来，“广告牌、报纸、广播、电视都可以看到楼盘的广告和介绍，此外，利用网络来查询我关注的楼盘也使得选择起来更加便捷。”李福盛笑着这样表示，脸上也流露出轻松的神态。以前往往需要花费大量时间和精力了解的内容，今天在网络上只需点击几下鼠标就可以了。
“2000年买第一套房的时候，只考虑一天时间就买了。等到2007年买第二套房时，我提前考察了一年多才出手。”他解释说，第一次买房时楼盘本身就不多，可挑选余地不大，可以关注的点也很少。“但是2007年第二次买的时候，除了价格、户型和地段这些传统关注点，物业资质、开发商资质、景观设计、规划、医院学校超市等生活配套，都是我要考虑的内容。”在这样的认识下，李福盛整整花了一年多时间，走访了南京的数个楼盘，才下了最后的决定。
“以前买房，我考虑的纯粹是解决住的问题，因为面临结婚；但今天买房，我除了考虑住的功能，还会考虑升值潜力的问题。”李福盛认为，单纯看住宅功能，自己的要求也比7年前提高了许多。“以前能住就行，今天买房大家都会考虑舒适度，尽量能使居住成为一种享受。”
快报记者 李汇丰
新楼多得让的哥都记不住名
卢勇 在南京生活了30多年，做的哥近八年
从小就在南京城长大的卢勇，对于南京城市的熟悉程度非常高。“年轻的时候我喜欢骑摩托，所以南京不少路段我都熟记于心，甚至现在哪条路以前是什么样子，我都能想得起来。”自从当了出租车司机以后，卢勇对于南京的熟悉程度更是与日俱增。“开了一两年以后，基本就都熟悉了，一般客人说什么地方，我都不用问第二次的。”
不过，随着南京楼市的快速发展，卢勇的这种自信开始变得越来越弱。“一下子突然出现了这么多楼盘，好像突然冒出来的一样，有许多我都不认得，结果经常是打车的人给我带路。”卢勇表示，主城还稍微好一些，毕竟标志物比较多，郊区和新区就更难认了。“河西奥体最搞不清楚。那边的路都很相似，往往绕上几圈都找不到目的地。”
为了了解这些好像一夜之间长出的楼盘，卢勇也曾经尝试主动去记住它们的名字，但目前为止效果还不是很明显。“往往刚刚记住一个，旁边又多出好几个。”卢勇苦笑着挠了挠头，好像是下了很大决心似的说：“不过，记总比不记的好，一个区域知道一个标志性楼盘，送起客人来就方便许多了。”
当然，城市的发展与道路的延伸却让卢勇这样的“的哥”增加了收益。“不少同行都在火车站附近带客，如果碰到一位去江宁或河西的，还是非常划算的。”虽然有不少楼盘名字还不熟悉，但卢勇往往也喜欢跑这些较远的地方。“一是距离远增加收益，二是相对城中，这些地方不太堵车，可以提高效率。”
快报记者
李汇丰
