“久违了的人气。”在昨天的南京土地拍卖现场座无虚席，一名开发商笑着打趣说。不过，拍卖现场的人气并没有和拍卖结果“对应”：12幅地块9幅底价出让，2幅流拍，1幅溢价成交。这样的土地出让结果各方如何看待？未来房价到底还会跌多少？买房人的心态又怎样？……在南京楼市刮起满城降价风的状况下，各方都在猜测南京楼市下一步的走向。快报记者 尹晓波
昨日南京12幅地块出让一览表
拍卖现场
12幅地块2幅无人报名竞买
在7月南京土地“断粮”之后，昨天下午国土局端出的50多万平方米的住宅用地引来高度关注。拍卖师宣布“12幅地块2幅无人报名竞买”，现场顿时出现“小骚动”：又有两幅地块流拍了。
这两幅流标的地块分别为：白下区建康路420号地块，3925.9平方米，底价5600万元，规划为机动车停车场库的公共交通用地；六合区横梁镇梵天路以南地块，61421.6平方米，二类住宅用地，底价3275万元。
中房指数南京典型指数办公室研究总监古伊说，在开发商楼盘普遍卖不动的情况下，土地流拍丝毫不值得奇怪，12幅地块只有2幅流标，已经算不错的成绩了，南京目前还有4.5万套的商品房住宅需要“消化”，而今年整个南京市场只消化了3万多套房子，按照这个消化速度，开发商哪里有钱来买地？
燕子矶“巨无霸”底价出手
在9幅底价成交的地块中，栖霞区燕子矶地块因为体量的“巨无霸”，成为拍卖会上的热点地块。该地块毫无悬念地被达来、华纺、金羚三家公司以底价13亿元联合竞得，楼面地价（也称“楼板价”，房价中的地价成本）为2496元/平方米。目前地块周边多以农家为主，二手房挂牌均价在6000元/平方米上下。
燕子矶地块出让总面积为325528.7平方米，容积率≤1.6，按照90平方米以下中小户型占套型总数45%的比例核算，这一地块未来至少可建2600套的中小户型房源。业内人士表示，这一地块的开发，将提升该地区的居住环境，按照2496元/平方米的“楼板价”，比照二手房的价格，未来房价将在6000——7000元/平方米之间。
河西综合用地溢价不足10%
和其他地块的遭遇冷落不同，河西一幅面积为28789.4平方米的综合用地则受到了追捧。该地块分A、B地块开发，A为建邺区会展中心东北角地块，规划为商业、金融业，酒店式公寓用地；B为建邺区河西大街以北地块，规划为酒店、文化娱乐设施、办公、商业和酒店式公寓混合用地。
底价3.91亿元，200万元的加价幅度，在苏宁置业和香港嘉里集团两家开发商之间展开争夺，苏宁举牌速度很快，第20轮，苏宁喊出4.29亿元的价格就将地块顺利收入囊中，溢价不足10%。
各方声音
资金很紧张
拿地很慎重
开发商
资金很紧张
拿地很慎重
很低调，现场拿地的开发商均回避了媒体的采访。南京锋尚国际副总经理刘宏笑着说，“现在开发商的口风都比较紧，但说句实在话，现在正是开发企业扩大规模兼并土地收编项目的好机会，可是很多开发商又苦于房子难卖，资金链紧张，自保尚来不及，哪里还有现金来拿地呢？”
地价便宜了
房价肯定跌
买房人
地价便宜了
房价肯定跌
南京“民间买房团”的成员网友“我来了”说，他们现在坚持不买房，就是期待房价要回落到合理范围，这次土地多以底价成交，就意味着未来两年内房价还要回落，“因为地便宜了嘛”，而考虑到后期地价便宜的问题，现在在售的楼盘在逼迫之下，会赶在低价土地的楼盘上市之前，继续选择降价出售，到今年底明年初，房价下行的空间依然很大。
未来房子少
房价未必降
专家
未来房子少
房价未必降
“未必如此，不能单独地算土地成本的账。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，因为开发商资金紧张，导致土地供应量缩水，1~2年的开发周期一到，市场上供应的住房也自然就少，而住房需要依然旺盛，开发商为什么不卖高价呢？戴德梁行中国行政总裁张国正表示，房价确实到了一个高点，必然要有一定降幅。
收了28亿地款
下一步很尴尬
市国土局
收了28亿地款
下一步很尴尬
一名在拍卖现场观摩的开发商“掐指”算了一下：这次成交的10幅地块，住宅成交面积40.71万平方米，土地出让金共收了28亿多元。
不过，日前国土局公布的数据显示，今年前8个月南京完成土地年供应计划量的39%。市国土局土地办人士表示，近期会有不少地块上市。但他私下的观点却显得“尴尬”：如在年底前三个月推出500公顷左右的土地，开发商会不会要呢？
统计数据
今年1—9月份南京土地拍卖情况
流标数上升 底价成交多
“土地市场难改冷态。”南京中原地产研究中心昨天向记者透露了今年1—9月份南京前三季度的土地统计报告，数据显示：去年1—9月，南京仅有1幅地块流标，而今年流标数上升到5幅。而通过拍卖“溢价（高于底价）”的地块，今年7—9月的第三季度，比例仅为0.86%，而07年同期为195.21%。今年1-9月，南京共计出让土地44幅，较去年同期（63幅）少了19幅，出让金总额少了60多个亿，这说明今年南京土地市场降温严重，“温度已降至零下”。
该中心研究人士表示，开发商信心不足是造成土地市场低迷的主要原因，像万科、仙林地产、华光等去年拿地相当活跃的开发商已不见踪影，去年一些开发商“囤地”造成的资金链紧张，今年是“自食其果”。今年南京楼市的危机是前所未有的，商品住宅成交量与去年相比降幅超过50%，而目前的供销比达到1.24：1，远远大于07年的0.88：1，今年供大于求的现象十分明显，表现就是“开发商的房子太难卖了”。
该统计报告得出结论说：买房人观望气氛蔓延，银行信贷收紧、股价下跌、商品房成交受阻，使得开发企业资金链绷得更紧，今年南京土地市场回暖无望。
南京近两年土地流标比例
南京近两年土地成交情况
南京近两年土地溢价比
以上表格数据来源：南京中原DRC监测数据；溢价比：土地实际成交价格超出挂牌价的比例。
帮你算账
南京各区域未来楼面地价
今年以来南京土地“地冻”，成交的地价有多低呢？对未来房价影响多大？
南京中原交易中心主管李千娥说，按照各个区域代表性的地块来看，一些片地块明显居多，以河西4882元/平方米的梦都大街188号地块计算，加上小高层1200元/平方米左右的建安成本，房价成本只要6000元/平方米左右，加上合理的利润及营销成本等，按照“一房一价”8%的利润来核准，这一地块的房价应该在8000元——9000元/平方米之间，而现在河西的房价普遍在9000元/平方米以上。今后，一些地价地块的大量上市，肯定会对各个区域的房价带来冲击。
南京各个区域代表性地块未来楼面地价
