经过4个多月的筹划，由常州市委市政府颁发的《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》于昨日正式向外界公布。包括新房产项目开发门槛提高、政府帮助开发企业消化存量商品房，开发资金流全程监管、设立专门账户冻结开发资金、年内制订房地产市场突发公共事件应急预案等25条新政将正式实施。引人注意的是，政府将“优先安排市场上符合条件的存量商品房作为拆迁安置房、限价商品房，帮助开发企业消化存量”。有关人士认为，办法的出台，给了房产市场一个“积极信号”。 快报记者 刘劲松 刘国庆
新政
背景：房产市场的确供大于求
据分析，目前常州房产市场有别于其他城市的特点是，常州的房市以内需型为主，其原因为，“常州是个以制造业为主的城市，在常州的房产行业，人为炒作的成分较少，基本不存在什么泡沫”。
相关数据显示，上半年，常州市商品房预销售成交均价为4538.30元/平方米，其中，商品住宅预销售成交均价为3932元/平方米，低于苏南平均水平5587元/平方米和全省平均水平4835元/平方米，“在常州市人均可支配收入与苏南各城市相差无几的情况下，常州房子的性价比较高，从数据也可以看出，常州的房价处于‘洼地’。”
尽管炒房现象在常州并未出现，房价也处于较低水平，但随着国家宏观调控的影响，一些不容忽视的问题仍然存在，比如：房地产可售余量偏高，土地市场还不够活跃，市场销售放缓、开发企业资金链较为紧张等等。
相关数据显示，上半年，全市商品房累计新增361.62万平方米，完成商品房销售260.71万平方米，供销比为1.38：1，总体虽然达到了平衡，远离1.5：1的警戒点，但仍表现为供大于求。
目标：出台新政在于稳定楼市
常州市房产管理局局长朱建文表示，出台该文件的目的，就是要在国家宏观调控的大背景下，通过相关政策的制定来保持房产行业的稳定。“房市要稳定，房产企业要发展，那么就必须与国家的政策相一致，不能被动应对，要采取积极的态度主动顺应国家的政策。”
据了解，文件共分了六个大段，25项条款，文件的通篇内容可以用四个字来概括，就是“宽严相济”，“一方面主动顺应宏观调控，严格执行国家宏观调控政策，紧密结合常州实际，以积极的作为促进房地产市场健康发展；另外一方面则通过规范管理行为和市场行为，为企业营造一个公平、有序的市场环境，从而为企业提供更好的服务，促进行业的发展。”
在常州市房管局针对文件的解读中，提高房产开发门槛，控制房产增量；借政府推力，助开发企业消化存量房以及健全房产资金监管等内容，成了文件中各项内容的“重中之重”。
门槛：新项目开发门槛“拔高”
新政出台后，房地产项目的预销售将按照3种不同的情况而区别对待，新出让土地的房产开发项目，在达到多层结顶，小高层、高层工程形象进度至1/3才准予预销售；对于已经取得土地但还没有开工的房产项目，则要求在地下基础部分完工的情况下才能预销售，而对于已经取得土地，正在开发的房产项目，仍然按照原政策执行。
“该条款其实提高了商品房预售的审批标准，目的是为了控制房产的增量。通俗地讲就是‘新房新办法，老房老办法’，对于一些老项目来说，受到的影响不大，但对于即将入市的新项目来说，则提高了门槛。”可以预见的是，该条例实施后带来影响将有2个方面，一是房产供应总量将有所压缩，其次是有助于存量房的消化。
土地资源的科学配置也被提上了新政的实施日程，一个“硬指标”是，在优先保障重点工程安置房建设用地的前提下，2008年下半年经营性土地供应不突破年度计划。
此外，存量房较为集中的地区，商品房和土地供应将得到“严控”，户型结构上，新批住宅项目则会以中低价位、中小户型的普通商品房为主。
预案：房产突发事件应急预案年内出台
作为风险防范的终端环节，一部由多个部门制订的房地产市场突发公共事件应急预案有望出台。“假设某个房产企业由于危机引发了一系列的社会事件，造成混乱，那么包括房管、公安、金融等在内的多个部门就会采取联动的方式，迅速平息事态，维护市场和社会的稳定。”据估计，这样的应急预案在全省尚属首次提出，年内有望出台。
亮点
一个可以预见的事实是，在今后的城市建设过程中，政府的影子将更多地出现在房产开发的终端环节，充当协调者的角色。“根据建设需求和住房保障的需求，在考虑区域、户型、价格等因素的基础上，优先安排市场上符合条件的存量商品房作为拆迁安置房、限价商品房，帮助开发企业消化存量房”。
“这项条款其实是政府控制房产增量的辅助，但必须清楚的是，政府在实施过程中，更多的是处于协调、统筹的位置，并不会出现政府购买存量房的现象”。有一个例子可以对这一条款作出清晰的表述，在近日对城际铁路拆迁户的安置中，位于健身北路的香缇湾因为其价格、地理位置相对合适，成为了城铁拆迁居民的安置用房。
“这么做的好处是，一方面，房产公司的存量房得以消化，另外，政府也不必再花钱建造更多的安置房。但要说明的是，并不是开发企业的所有存量房都可以得到‘优先’安排，而是要把价格、户型等各种因素都考虑在内。”
资金流
将被全程监管
在昨日的解读中，“防范风险”屡次被常州市房管局有关人士提及，据介绍，之前多个城市出现的房产泡沫，有很大一部分原因是在资金流向上出了问题，“比如卷款逃跑，资金挪作他用等现象，这直接导致了房产泡沫的破裂”。
常州市房管部门人士表示，在今后的一段时间里，房产开发中资金的流向将得到持续的关注，他们将联合多个部门建立一套完善的资金监管系统，加强资金的监管。具体的做法是，2009年一季度建成并试运行二手房交易监管系统，实现二手房交易合同网上备案和二手房交易的资金监管，房管部门还将与人民银行、银监局合作，完善商品房预售资金监管系统。
另据有关人士透露，目前常州已对个别房产项目采取了全程的资金监管措施，其目的就是为了“防止资金链的断裂”。另据透露，在今后的房产开发中，一个较为有效的措施将得以实施，即把资金打入专门的账户，直到该项目取得大产权证后才予以解冻。
分析
相当于增加3亿资金流量
文件提出，“切实减轻开发企业税收负担......适当放宽契税缴纳期限，对受让毛地的，在拆迁完成后、办理土地证前缴纳契税，对受让净地的，以国土部门实际交付土地的时间作为契税纳税时间。”
对这一情况，常州市财政局契税征收管理所顾凯成所长介绍说，此前，房地产企业在签订土地出让合同的当天，就要按照相关要求办理缴纳契税手续，在1个月之内就要缴清契税。但是在实际操作中，也遇到很多问题。对出让房屋没有实施拆迁的“毛地”的，由于种种因素，近几年拆迁难度加大，周期变长，有时候一块地的拆迁时间甚至需要两三年不等，如果房屋没有拆迁完、在地块尚不具备开发建造条件的情况下就要求企业缴纳契税，给企业增加了资金成本。已拆迁完毕的“净地”出让方面，政府同样面临拆迁周期长等问题，政府延期交付土地，同样带来很多问题。
顾所长说，在今年经济形势下，不少房产开发企业面临资金紧张的难题，作为契税征收部门，按照常州市相关要求支持企业发展，将上述问题“透明化”，对受让“毛地”的，在地块拆迁完成后、具备开发条件的、办理土地证前缴纳契税。对受让净地的，以国土部门实际交付土地的时间作为契税纳税时间。他说，这一政策的实施，将在一定程度上缓解房地产开发企业资金紧张的状况，减少开发成本，促进房地产市场健康稳定发展。他分析说，这一举措是根据《物权法》的精神作适当变通，目前常州市区地块契税征收总量为六七个亿，其中“净地”占一半，因此仅这一项举措实施后，将会给常州的房地产企业增加两三个亿的资金流量，缓解企业资金紧张，给企业减轻了负担，同时，这也给征收部门减少了征管的难度，契税能够一分不少地征收，这是一种“双赢”的举措。
点评
给大家一个“积极信号”
根据这份文件，常州提出，加大房地产信贷有效投放。强化金融机构信贷政策窗口指导，进一步加大房地产信贷有效投放力度，积极探索开展银团贷款、融资租赁、集合信托、在建工程抵押等业务，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新等等。
中国人民银行常州市中心支行有关负责人介绍说，银团贷款、融资租赁、集合信托、在建工程抵押等业务，以前主要是在工业企业施行，而房地产企业相对施行得少。这些业务从其施行的背景和效果来看，主要是在企业资金比较紧张的情况下使用。比如“银团贷款”，其主要是指一个企业贷款额度较大的情况下，几家银行联合起来贷款给企业，这样既能使企业贷到款，银行又能分散风险。还有“集合信托”，银行在发放贷款额度有限的情况下，采取将其做成证券等方式，让资金短缺的企业贷到款。“融资租赁”“在建工程抵押”业务具有这样的效果。
目前，政府方面提出“积极探索开展”这些业务，也主要是基于当前宏观调控，企业资金紧张的形势。“政策专门发文出台这些意见，主要是给了大家一个信号，一个‘积极’的信号，对稳定房产市场起到一个预期作用，当然，它同样会促进房地产市场健康发展。我们金融机构当然也是参与者，为房产市场健康平稳发展起到应有的作用。”这位负责人还分析说，“其实从常州市的情况来看，房产方面的贷款，其总量一直是在增加的，只是增长的幅度是在放缓。”他说，政府出台涉及到房产信贷方面的意见，主要是明确一个工作重点，“比如从文件上‘加大房地产信贷有效投放’‘支持’‘鼓励’这些字眼上就可以看出，政府给出了一个明确积极的信号。作为商业银行来说，就是对政策的积极贯彻执行了。”
环省楼市
政府“出招”
是承担责任
南京
“不能简单把常州、西安等城市出台的一些意见等同起来。”南京市房产局副局长郭宏定表示，在房价上涨和下降过快的两种情况下，房价“大起”政府部门要有措施，房价“大落”政府部门也要有措施，政府“出招”的目的就是稳定房地产市场，承担起政府应该承担的责任，对房地产市场而言，这是一种正常行为的表现。
城东一家房产开发公司副总说，要说常州比南京有所放宽政策的话，有两点较为明显：一是加大房地产信贷有效投放，二是积极消化存量商品房。不过，该人士分析说，房地产信贷牵涉到央行的整体金融政策，常州地方政府“提出来了，但如何积极投放有待研究”，而“拆迁安置房和限价商品房”来消化商品房，如何定价格可能又成为一大难题。
快报记者 尹晓波
二套房
公积金贷款松绑
苏州
苏州市住房公积金管理中心发布《关于调整市区住房公积金贷款政策的通知》，从9月10日起，恢复对购、建住房的借款申请人申请第二（含）次以上住房公积金贷款的办理，同时下调购买套型建筑面积90平方米以内（含90平方米）新建普通住房和二手房（存量成套住房）的首付款比例。
此次出台的新政首先恢复了对购、建住房的借款申请人申请第二（含）次以上住房公积金贷款的办理。借款申请人还清住房公积金贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款。
同时，该政策也对贷款比例进行了重新调整：借款申请人购买套型建筑面积90平方米以内（含90平方米）住房的，新建普通住房的首付款比例调整为不低于20%，贷款最高比例仍为不超过住房总价的70%；二手房（存量成套住房）的首付款比例调整为不低于30%，贷款最高比例仍为不超过住房总价的60%。此举意味着，新房和二手房的首付款比例均比原来政策下降了10%。
今年1月1日起，苏州叫停对第二套房公积金贷款，历经9个月后，二套房贷终于一朝松绑。“此次调整对购房者来说是一个利好消息，同时也增强了房地产市场的信心”，苏州市住房公积金管理中心相关负责人如是说。
快报记者 谊磊
实习生 何寅平
