昨天上午，快报法律大讲堂来到白下区洪武路街道。本次活动得到白下区司法局和洪武路街道的大力支持，虽然下着雨，但是会议室内坐得满满当当。主讲人江苏盛律律师事务所余雯律师说，国家尚未出台二手房买卖的格式合同，买卖双方当事人在议定合同时，必须极为谨慎，减少漏洞与风险。余雯介绍，二手房交易一般有四个步骤，只有每一个步骤认真把关，才能做到万无一失。

　　一、选中介要当心

　　余雯说，选择中介机构首先要看有没有营业执照，其次要看中介公司的规模以及经营方式，最后再看看中介的房源和成交业绩。

　　至于中介费的支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。

　　另外，很多买房人对房屋有要求，比如有年限要求、有学区房的要求，等等，不能只让中介给出口头承诺，一定要坚持让对方白纸黑字写下来。

　　二、看房分四步走

　　在二手房交易中，产权证是最重要的，所以看房第一步要确定房屋的产权问题。常见的权利受限制的二手房大致有以下几类，一是设有抵押，如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的书面同意，如果不同意，只能在解除抵押关系后才能进行交易过户。二是被法院等机关查封的，一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后方可进行买卖。三是共有二手房出售的，需要全体共有人同意。

　　看房的第二步就是了解二手房的房屋结构，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。看房的第三步是实地查看二手房的周边环境和配套设施，要充分了解售房人售房的真实目的。看房的第四步是考察一下二手房的物业管理，了解各项收费标准。

　　三、签订合同

　　余雯认为，一份二手房买卖合同中必不可少的要件有：当事人具体情况；应写明房屋坐落位置、朝向、面积、结构、格局、装修等情况。房款支付，写明总价款、付款方式、付款时间、付款条件、定金、尾款等。房屋交付，写明交房时间，条件，验收，明确约定交房时间、交付房屋钥匙等。买卖双方还应当在合同中对何时进行产权变更登记、变更登记时双方如何配合做出明确的约定。违约责任，如合同变更或解除，解决争议的方式。

　　四、过户

　　双方对房屋过户时须明确办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时点。同时要注意过户所涉税收和费用的承担，要注意“税费”与“费用”的差异，前者包括税收。在约定“费用”全部由买方承担的情况下，卖方仍可能不得不承担营业税。 通讯员 孙军 唐山

　　快报记者 吴杰 马乐乐 宗一多