江宁商业留给人们的长期印象都是“雷声大、雨点小”。如今，同曦大都会正在建设，同曦国际购物中心即将动工，21世纪国际广场的锣声也再次敲响，地铁和南京南站的建设让开发商坚信，属于江宁商业地产的“春天”已不远了。那么，江宁商业到底存在什么问题？这些问题将如何解决呢？

　　[现状调查]

　　单体规模过分求大

　　从CityMall到ShoppingMall，从大型综合购物广场到江宁新街口购物天堂，走在如今的江宁，竖立在主干道旁的巨幅广告背后所昭示的是开发商的勃勃雄心。这是当地主流商业地产商的普遍心态。

　　江宁商业项目如何去定位？这是近年来业内讨论比较多的话题。从事商业地产研究的人都比较清楚，商圈的规模与定位是根据所辐射的范围和人群来定的，而辐射能力又与所在城市的经济水平、人口规模和消费特点直接相关。“江宁现在的人口规模可以支撑起多大的商业中心？这是商业项目定位时必须考虑的问题。”不少专家提到，江宁商业地产开发商“求大求全”的心态自始至终都存在，这也造成了当前单体商业项目规模过大的普遍事实。

　　沿着双龙大道，记者来到了百家湖畔的凤凰港。作为江宁开发区当年的主力商业项目之一，凤凰港商业中心的“CityMall”的概念早在2005年就引起了附近居民和其他买房人的关注。然而，三年过去了，这里依然保留着两三年前的原貌，几台建筑施工机械孤零零立在工地上。整个项目的住宅部分基本卖完了，那个融购物、美食、休闲娱乐于一体的现代城市消费Mall却依然无轮廓。在它周边，还有几十万平方米的在建商业项目。

　　社区商铺空置率高

　　由于江宁前两年住宅社区入住率低，几个规划建设的商业“航母”都没能如期建成。在这种情况下，社区商铺随之在一些中大规模的住宅社区中广泛涌现。

　　“当时大家都规划建商铺，有些很偏的楼盘，也在社区临路的楼栋建了底层商铺。”据一家代理公司的项目经理回忆，2005年起江宁的社区商铺如雨后春笋，许多项目有一阶段甚至是“商铺销售盖过了住宅”。2005-2006年之间的广推社区商铺，也改变了江宁商业地产布局，从而形成老商业中心、社区商铺、新型商业综合体三足鼎立的格局。

　　南京嘉顺置业有限公司副总经理何晓昱认为，购买社区商铺的多是投资者而非直接经营者，导致开发、投资、经营脱节，大量社区商铺空置。

　　记者在一些楼盘现场看到，一楼商铺的玻璃门一般都紧锁着，玻璃上贴着零星的招租广告，再有就是厚厚的灰尘，二楼和三楼的空置率就更高了。某研究机构调查数据显示，江宁目前的社区商业配套的空置率高达三分之二。

　　商业网点分布太散

　　谁是江宁的商业中心？这是一开始就争论不休的问题。几年争执不下的结果就是：如今江宁的商业网点一片分散。

　　同曦地产董事长陈广川分析说，江宁目前有以下几个主要的商业点：以同曦为首的百家湖商圈、以黄金海岸为代表的新东山、以嘉顺时代广场、华意态富广场为代表的大市口、以托乐嘉购物小镇为主的将军路，以及科学园大学城区域的“校园商业”。为此，“分布太散，没有统一的布局和规模”也成了江宁商业近年来发展中最大的不足。

　　“自从去年政府再次明确了江宁商业网点的布局后，关于江宁商业中心基本有了共识，以同曦为中心的百家湖商圈将是江宁区商业、商务、金融中心集中的核心的商业中心。”陈广川表示，目前，百家湖商圈不仅是商业体量规划最多的区域，也是即将动工最多的一块。随着地铁开通，以及各商业网点自我调整，江宁商业由分散到集中的格局在三年左右的时间内就会形成。

　　[解决之道]

　　特色型商业是出路

　　去年，江宁东山一个定位高端的商业项目正式运营。半年过去了，经营情况相当不佳，当初拟定的品牌店都没能如期进驻。一位业内人士评价说：“项目站在对东山老的商业形态升级的定位上，面向当地层次相对高端的人群打造一个现代的商业消费中心，本身没问题。但它在招商中没能把握高端定位上的这条线顺利引入品牌店，同时也忽视了整个项目购物环境的营造，这才导致了没能吸引与留住目标人群。”他认为，这也反映了江宁当前新出来的商业项目面临的两大问题：一是形态定位，一是购物环境的营造。

　　21世纪国际广场负责人认为，江宁商业有两个方向：一是像21世纪这样走综合型的购物中心，另外就是走特色商业道路。由于一个区域承载前者的数量有限，所以特色型商业应该是大部分商业项目的主流出路。比如，全年里改造完成的胜太路特色商业街，现在就运营得很好，竹山路电子一条街目前也正在改造中，而尚在建设中的秦淮风情一条街也很受关注。

　　“江宁的商业要留住本地的消费力，同时吸引市区的人过来消费，必须做出特色。”陈广川如此表示。

　　应由政府主导调度

　　南京问策商业投资咨询有限公司总经理苏晓晴认为，对于目前的江宁来说，单纯依靠市场来引导和推动商业地产的健康迅速跟进已不能满足了，这中间更需要依靠政府的行政力量去推动。“商圈的形成主要是一个市场行为，但市场形成商业气候和氛围或者布局虽是个规范化的过程，同时也是个漫长过程。江宁的住宅市场已初具规模，提高入住率减少空置率已刻不容缓。政府要做的是，通过一些行政举措去推进社区商业的完善，进而影响商圈的自发形成。”

　　网尚研究机构的金涛也认为，江宁板块的整体定位就是大型居住区，商业地产应以大项目的社区配套和主题型商业为主。在这个过程中，如果政府过多地依赖开发商自己去建设配套，单打独斗、趋利而为就在所难免。因此，政府出面协调各家开发商在社区商业开发过程中互补，避免同质化和盲目化很有必要。

　　此外，有专家建议，开发商也要改变单独以商业投资为核心的传统开发观念，转向“四位一体”的开发思路。即在开发中将开发商、投资者、经营者和消费者的利益和需要串连起来考虑。

　　快报记者 刘果