2008年是中国奥运年，这千年盛事并没有像期望的那样牛气冲天，受国际投资市场、美国经济衰退等因素的影响，中国的投资市场也面临着太多压力。待人们踌躇于股市震荡、楼市高企、物价飞涨、金价攀升、人民币升值、工资贬值等这些与大家生活息息相关的经济现象时，好像彻底迷失，看不懂了。房价是否已经到达拐点？股市将如何走向？如何应对物价飞涨和通货膨胀？黄金一涨再涨，现在还敢杀进去吗？人民币升值，我们准备好了吗？经济周期如何影响中国市场……

　　著名经济学家韩秀云教授为你讲述其中的经济学原理，用最简单生动的方式解释我们最关注的经济现象。

　　这两年走遍祖国大江南北，每当我第二次再回到那个城市的时候，那里的房价就又涨上去很多。不是一个地方涨，而是全国房价都在涨。所有这一切说明什么呢？它说明了一件事：中国人对住房的需求太旺盛了。

　　究竟是什么原因促成了有人愿打有人愿挨，而且还挨得起呢？

　　我研究的是宏观经济，一直关注政府对经济的宏观调控。从2003年中国经济开始提速的时候，政府就已经意识到，以前协议转让土地的做法存在问题。第一是地价太便宜，吸引了大量追逐暴利的资金杀入房地产市场，会刺激房地产和固定资产投资的泡沫。第二是地价太便宜，意味着谁能接触到掌握批地权力的人，谁就有条件优先拿到地，会刺激大量权钱交易、暗箱操作，滋生大量违法乱纪的案件。第三还是地价太便宜，不能充分体现在经济发展过程中，土地作为已经市场化的重要生产要素，不能公平地由市场供求关系来决定它应有的价值和价格。在中国，《宪法》规定土地属于国家和劳动群众集体所有，大量土地以这种便宜的协议转让形式流入少数地产商名下，实际上是对公众利益的变相剥夺，这既不符合经济和市场规律，更不符合社会公平原则。第四仍然是地价太便宜，直接减少了政府财政收入。反过来说，政府也应该搭上经济高速发展的快车，而政府能拿到的就是财政收入。目前财政收入最重要的一部分是税收，还有一部分是土地出让金。而卖地，则被指责为推高房价的重要原因。

　　总之一句话，不能再这么便宜卖地了。

　　于是，便有了《国六条》、《国八条》等限制土地供应和规范地产发展等政策措施。最重要的是2004年的8月31日，这是所有地产开发商最难忘的日子。2004年4月，国土资源部、国家监察部联合出台了71号令——《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。通知规定，8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地都必须通过土地招、拍、挂的形式进行出让，就是要实行招标、拍卖、挂牌。同时，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补齐，方能办理土地证或再行转让，且须在两年内动工，否则政府有权收回。

　　这是中国土地政策一个历史性的转折，而这个转折又不得不转。

　　没想到，2003~2007年，政府年年出台新政策，年年试图调控房价，结果是出台一个政策，房价就涨一轮，再出台一次再涨一轮，涨到今天，所有没买房的人都在“望房兴叹”，房价高得越来越遥不可及。

　　为什么明显的是打压的宏观调控政策，可房价却越打越高，为什么出台这么多的政策却不见效呢？究竟是什么人那么有钱，把这么多、这么贵的房子买下来？是中国人的钱，还是外国人的钱？是富人的钱，还是穷人的钱？是银行的钱，还是百姓找银行借的钱？是什么人在这么高的价位上买房？从哪儿来的钱买了这么高价的房子？

　　不曾想，在中国经济市场化步伐加快的今天，在世界经济全球化的今天，有一些账不是关起门来查查银行报表，看看统计公报就可以算清楚的。

　　第一，民间资本是推高房价的首要原因。

　　在地产市场，首先敏锐地嗅到商机的，是那些江浙商人，尤其是温州人。我清楚地记得，在宏观调控开始时，为防止投资过热，电力、钢铁、石油、煤炭等几个重要的投资领域都对民营资本关上了大门，只剩下两个投资领域是敞开的：一个是股市，一个是房地产市场。由于2003~2004年股市仍然在一路下滑中，于是地产几乎成为唯一一个民营资本可以大规模自由进出的投资领域。

　　要涨上去很简单，就是用相对充裕的资金去追逐相对稀缺的房子，价格就上去了。原因很好理解，建房的速度不可能有聚钱的速度那么快，所以大量资金完全有能力在短期内制造房源稀缺，制造价格上涨，于是有了大章小报常常报道的“炒房团”。而后来的购房者愿意以更高价格接手的理由也很简单：就是房价不停地上涨，3000元时不买，到4000元就后悔；4000元时不买，到5000元就得赶快买了。所以，在政府宏观调控开始两年效果平平的时候，我发现了一个问题，就是民间资本的力量不在调控范围内，也就是说没法调控。第一是性质无法调控，因为自有资金自由支配；第二是规模无法调控，因为谁也不知道民间资本到底有多大，有多少现金是放在地窖里银行看不见的，这还不算那些地下钱庄。

　　如果说民营资本是小打小闹的话，那么国际资本跟进之后，房价就有“洛阳纸贵”的感觉了。

　　第二，境外资金进入是推高房价的次要原因。

　　2005年，随着中国汇率改革，人民币兑美元从8.27∶1开始升值，到2008年已升值17%以上。在这个过程中，境外资金非常清楚在一个国家货币升值的过程中会发生什么，因此巨量资金疯狂涌入中国，来搭人民币升值这趟快车。

　　资金会疯狂到什么程度呢？有人甚至提出这么一句口号：“坚决买入人民币！坚决买入人民币资产（包括垃圾资产）！”于是我们看到，在北京、上海等地，都有境外机构用数亿数十亿的资金，把整栋整片楼盘买下。他们看到了人民币升值，更看到了人民币资产的升值。房产是最典型的人民币资产。

　　第三，股市资金是推高房价的重要原因。

　　如果嫌境外资金来得不够猛、不够快的话，那股市资金就成为推动房价迅速上涨的第三股重要力量。到2007年5月，股市已经翻了好几倍，第一波赚足钱的人在股市暴跌的“5·30”之前逃离出来。北京有个做地产的老板，在“五一”节期间一天内接到5个朋友打电话来买房，那时他的房地产项目已涨到2万多元1平方米了。

　　第四，地价暴涨也是推高房价的重要原因。

　　境内和境外数家房地产商参与本来已经火爆的土地市场“招拍挂”，疯狂拿地，“地王”纪录在全国各地频频刷新，已经建好的楼盘比着隔壁刚拿地的开发商的成本一算，我这房子太便宜，不行！随便找个理由先捂几天，要么说销售证没拿到，要么称需要预约，先捂它几个月再说。等项目一开盘，50%的价钱上去了，甚至还有翻着倍地就上去了。股市赚钱太容易的时候，买房跟买青菜萝卜一样，反正钱像是白赚的，买房价格不管多高都不在话下。

　　第五，银行20万亿居民储蓄被撬动，是房价上涨的最后一个原因。

　　这么高的房价总得有人接啊！虽然不是绝对的，但基本上是在民营资本、境外资本、股市资本一轮又一轮的推动下，楼价一涨再涨，最后老百姓憋不住了，还是赶快买吧！再不买，谁知道明天又该涨成什么样？于是，20万亿存款终于松动了，当然不是全部。

　　于是大家就看到2007年很多楼盘一开盘就销售一空的盛况：连夜排队，电脑摇号，跟股市打新股中签一样，摇中号才有资格选房。你有钱怎么样？没房！需求可以一夜之间就爆发出来，只要把银行里的钱提出来，只要把股市里的钱挪出来，只要把国外的钱汇进来，就能流进楼市。

　　钱多货少，结果就是一个字——涨！如果钱太多、货太少，就是两个字——猛涨。

　　这就是过去两年来我们看到的房价为什么一涨再涨，而且是猛涨的主要原因。现在问题出来了，这最后被撬动的储蓄接到楼市的最后一棒了吗？

　　股市已经暴跌了，房价真的会下跌吗？