《金楼市》帮你抄底入市选好房

　　买房，怒去年之追涨，戒今年之杀跌。

　　听说过股神吗？

　　能准确预测股价涨跌的人是神！

　　楼市同理。

　　所以徐滇庆教授必须道歉。因为他不幸试图将深圳房价的大涨精确到日。他不知道自己误导了一些毫无风险意识和投资经验的老百姓。过去的12个月中，太多的变化影响了房价走向。诸如从紧的货币政策让这个行业分外缺钱，诸如第二套房贷款收紧很是打击了一部分炒房需求，诸如市场的投资信心倏忽而去。

　　以上种种，都是徐教授在大赌房价之始无法预见到的。

　　未来同样如此。尽管我们都能看到房价会涨的长期趋势，但是没有人能够说得准下半年，乃至明年的实际变化。

　　此时说出“抄底入市选好房”这句话的我们，并非是自诩为房地产、经济、金融专家，亦或是股神，我们仅明白一个常识而已——（仅指商品房）人们应该在自己最需求的时间，买自己力所能及的房子。

　　买房有风险，投资需谨慎。有目标才会有风险。如果目标是改善家庭居住环境，那么风险几乎为零；如果目标是入住以后房价从来不跌，那么风险几乎是100%。风险管理教会人们怎样降低目标无法实现的概率，比如拓宽投资渠道，比如优化投资比例等等，但从来不会承诺房价只涨不跌。

　　很多人担心买房之后房价跌了。深圳断供事件最近很受关注，当事人怒不可遏，义愤填膺。欲租房欲卖房者，实属利益攸关，实难冷静。却有自住者掺和其中。可笑。股票市值可以蒸发，房子的使用功能会蒸发吗？幸亏不会。

　　颇庆幸房价这一跌！它跌去了2007年的楼市泡沫，跌回了房产之为房产的更真实价值。如果一定要比的话，此时买房，房价定比去年更合理。徐教授的道歉信中说得好——即使深圳的房价下跌，依然远远超出一般老百姓的购房能力。我们应当关注各级政府……是否能够做到让老百姓“买不起大的，买小的；买不起贵的，买便宜的；买不起新的，买旧的；买不起，租得起；租不起，白给你”。所以，《金楼市》在调查南京房价真相的同时，也诚恳地希望能帮助老百姓“抄底入市选好房”。快报记者 刘欣

　　河西：底价比二手房便宜上千元

　　触底价：8600元/平方米

　　《金楼市》：一直坚挺不倒且冲万的河西楼盘在6月开了一个小玩笑，先是天水滨江花园，紧接着是拉德芳斯，前赴后继推出了久违的“一口价”。这应该算是河西目前房价的最底了。

　　记者了解到，天水滨江一期目前的次新二手房价已过万，可是“一口价”房源的最低价仅8622元/平方米。比天水滨江力度更大的是老盘拉德芳斯，他们最后的尾房几乎全部“一口价”8600元/平方米。目前，记者从销售现场了解到，拉德芳斯21套“一口价”房源已卖得差不多了。除了“一口价”，6月推出大批房源的奥体新城海棠园价格也不高，起价在8600-8700元/平米。据悉，低调开出的332套房源已卖得接近尾声。

　　不难看出，房价在底部徘徊的楼盘依然还是抢到了一部分市场，可是其他不少在售楼盘的价格却依然“坚挺”在9000元/平方米以上，有的甚至超过或逼近万元，包括碧瑶花园、融侨中央花园、宋都美域、朗诗国际街区等，横塘西苑、欧洲城铂金公寓在内，此外，中海塞纳丽舍则推出了最后10多套精装样板房，均价1.2万元/平方米。

　　值得一提的是，位于南湖的中北·品阁6月28日开盘，推出76～120平方米户型，起价9798元/平方米，虽然价格逼近万元，但是业内人士普遍认为，相比当初拿地时已过万的楼面地价来说，品阁的定价已比较合理。

　　快报记者 费婕

　　江宁：在6000元/㎡上下挑房子

　　触底价：5600~6200元/平方米

　　《金楼市》：今年5、6月，江宁的房价出现了小涨幅，如今停留在了6000元/平方米上下。热点区域的楼盘，新开的优质房源的实际售价基本在6500元/平方米左右，其他大部分在售房源的价格在5600～6200元/平方米。

　　记者了解到，今年上半年开盘的项目如今所剩房源，价格基本维持在开盘水平。7月新开的几个楼盘也没有明显涨幅，甚至有所回调。比如，岔路口左邻右里7月11日推出了8组团41幢的87套房源，售价只有6300~6600元/平方米，相比较5月中旬6500元/平方米的开盘均价有微调。同样是位于该区域的地铁盘天地新城，6月21日推出的纯多层住宅天心座组团当前的均价在6300元/平方米。在风景秀丽、配套成熟的将军路板块，托乐嘉北区的舒适三房目前的均价为6200元/平方米，江宁市场上仍有不少优质房源。

　　另外，江宁区房产局统计数据显示，江宁区六大区域板块的均价分别为：东山镇为5269元/平方米，开发区为6162元/平方米，科学园为5467元/平方米，岔路口为6257元/平方米，麒麟镇为5242元/平方米，禄口为4422元/平方米。从中不难看出，目前禄口板块仍然是整个江宁板块的价格盆地。但业内人士认为，禄口价格和去年同期相比，涨幅接近40%。相反，诸如岔路口和开发区的楼盘，虽然价值不低，但上涨幅度较小，产品的性价比更高一些。快报记者 刘果

　　江北：触底价更多的是促销行为

　　触底价：3208元/平方米起

　　《金楼市》：4500元/平方米一口价，4088元/平方米促销价，4080元/平方米加上一成首付等，今年以来江北的价格战打得非常厉害。3208元/平方米起售，明发滨江新城最新的团购价格更吸人眼球。

　　4500元/平方米一口价，4088元/平方米促销价，4080元/平方米加上一成首付等，在江北，如果这些价格促销还不够劲爆的话，明发滨江新城项目率先推出的3208元/平方米起售的促销活动，再次加大了江北楼市价格战的砝码。要知道，这价格已接近于原价的一半。超低起售价是项目的促销行为，还是市场真实反映？

　　记者了解到，最先推出“一口价”的旭日上城近期的均价保持在4500元/平方米上下。该项目有关负责人表示，在地块成本、原材料成本居高不下的今天，这已接近项目的触底价格。苏宁地产旗下的项目，房子均价也一直保持在4000元/平方米。而本次推出触底起售价的明发滨江新城项目，只有其参加团购的两栋房源起售价为3208元/平方米，均价保持在4000元/平方米。可以看得出来，部分楼盘的打折促销，会是购房者切入的尚佳时机。

　　快报记者 许延正

　　城南：总价80万元难觅100㎡房

　　触底价：房价最低的是集体土地房七彩星城，起价5360元/平方米。

　　《金楼市》：触底价的楼盘是个案，在城南并不具备普遍意义。事实上，城南大部分楼盘都在9000元/平方米以上，宁南大道以北区域8000元/平方米左右的房子已是凤毛麟角。

　　近期有位同事托记者在城南找房子，要求是总价80万元左右100平方米，可是一直都没找到合适的。城南究竟有没有符合这个条件的房子？目前究竟有哪些在售房源可供选择？记者调查发现，城南板块大部分楼盘都在9000元/平方米以上，宁南大道以北区域8000元/平方米左右的房子已是凤毛麟角。

　　目前，城南有房源在售的楼盘有10多个，房价方面呈现由北往南递减的走势。房价最高的是雅居乐花园，精装修房均价达12500元/平方米；然后是临近中华门地铁站的亚东国际公寓，普通住宅均价9800元/平方米；再往南的花雨兰庭和阅城国际等均价在9000元/平方米上下。房价最低的是集体土地房七彩星城起价为5360元/平方米。此外，铁心桥附近蓝岸·尚城6000元/平方米的普通住宅已售完，目前只有8000元/平方米的挑高单身公寓。

　　即将上市的宏图·上水园和万科金色城品两个项目令人期待。两个项目的销售价格还没有确定。业内预测，宏图·上水园可能在9000元/平方米左右，而万科金色城品预计在8000-10000元/平方米左右。

　　快报记者 文涛

　　城北：咬定8500元/㎡不松口

　　触底价：6500元/平方米

　　《金楼市》：单以价格论，阳光聚宝山庄喊出了6500元/平方米——城北房价谷底。在地铁盘范畴内，颇具诱惑力的是美达·浅草明苑。

　　经过2007年疯涨，房价已令原有客户群体望房兴叹。下关滨江大户当道，豪宅盛行，一套房最低也要150万元/套，景观好、产品独特的房源则动辄200-600万元/套。在迈皋桥，一年前总价约60万元/套的小三房涨到近90万元/套，上半年价格稍回调后，多数开发商咬定8500元/平方米房价不松口。

　　但仔细留意，还是能在城北淘到价格适中的好房。地铁盘范畴内，价格上诱惑力最大的是美达·浅草明苑。在周边毛坯房普遍售价8500元/平方米甚至更高时，该楼盘精装修房的均价8200元/平方米起。不过记者调查，这家价格适中的楼盘，多以舒适型的100-130平方米大户主打，建议改善居住条件类型的家庭型购房可以选择。

　　单以价格论，阳光聚宝山庄真正喊出了城北房价的谷底。均价为6500元/平方米，从去年6月物价局核价后，一直没有涨价，而且该楼盘全部是准现房销售。

　　快报记者 杨连双

　　城中：抗跌性强市场接受度较高

　　触底价：10330元/平方米起

　　《金楼市》：公园里5号10330元/平方米起售，算是目前城中单价最低的楼盘。但房源面积较大，总价较高。

　　从2007年年中开始，不少城中楼盘跨过20000元/平方米大关。伴随着国家宏观政策的出台，城中房价在2008年初出现了“急刹车”。此后半年多时间里，城中楼盘的价格趋于分化：售价已超过20000元/平方米的楼盘，如金鼎湾国际、天正湖滨家园等，由于已站稳2万元大关且销量不错，于是开始注重用品质取胜；而售价低于20000元/平方米的城中房源，如中海·凯旋门等楼盘，则选择了比较务实的价格赢得市场。

　　无论策略如何，销售量、抗跌性和地段优势是衡量楼盘性价比高低的最终依据。销售量是市场对楼盘接受程度和追捧程度的集中体现。金鼎湾国际开盘两月销售80%房源；中海·凯旋门开盘销售量居全市榜首；抗跌性是二手市场做出的提示，抗跌性是房产保值与增值的基础，长江路九号、木马公寓都是典范；地段优势的重要性更不言而喻。

　　快报记者 李汇丰

　　大城东

　　仙林楼盘

　　使出“一口价”

　　触底价：仙林7000元/平方米，环紫山板块7200元/平方米起

　　《金楼市》：从江北，到河西，“一口价”现在又来到仙林，赛世香樟园销售人士表示，作为该楼盘的最后20余套房源，低价清盘“一口价”出售后，该楼盘也将画上句号。

　　“26日开盘的29号楼‘一口价’7000元/平方米，无优惠，但报价是板块最低。”仙林大学城的赛世香樟园，喊出了“清盘价”，最低6800元/平方米就可选到房。销售人员表示，作为该楼盘的最后20余套房源，低价清盘后该楼盘也将画上句号。随着赛世香樟园销售进入尾声，仙林只剩下东方天郡和亚东城，分别为8500元/平方米和8000元/平方米左右。

　　而在大城东的楼市版图内，除了仙林片，还有狭义的环紫金山城东以及城东南两个片区。在环紫金山周边的狭义城东范畴内，大多数楼盘的价格都锁定在9000元/平方米以上，低密度新盘也多以预期售价在1.5万/平米左右的高端产品居多，紫金上林苑、中冶·钟鼎山庄都将在价格上开出城东低密度产品的新高。抱着“低价抄底”的态度，国浩·钟山晶典的特价房毛坯7200元/平方米起、精装修房8500元/平方米左右的售价在城东诸盘中极为难得。另一方面，在紫金山南侧、地铁2号线沿线的住宅楼盘，虽然售价已逼近9000元/平方米附近，但综合性价比仍值得考虑。

　　城东南作为城市中等居民的选择，鸿意星城109平方米的小三房，7500元/平方米价相对实惠。

　　快报记者 杨连双