南京今年要出新80个老小区，这样的小区因为基础设施差、居民不愿交费，市场化的物管公司根本不愿管。

　　记者昨日从玄武区城管部门获悉，该区正在整合房产、城管、环卫、街道等四部门资源，组建了一家公益性的物管公司，尝试接管区内的老小区。由于许多工作由城管和环卫的工作人员来分担，其成本大大降低。不过这样的机构能否适应市场规则，老小区的居民又是否能够转变观念，这一新出现的公益性物管公司面前的难题还不少。

　　出新老小区没物管肯接

　　“2005年城管队员进社区后，发现有物管的小区投诉明显比无物管的小区少很多。”本次组织公益性物管公司的牵头单位玄武区城管大队长章凯告诉记者：许多老小区无物管，脏乱差，违章搭建、占道经营，一天到晚投诉不断，对此社区头疼、环卫辛苦、城管也是满街跑。

　　更重要的是，南京已经连续几年投入巨资对老小区进行出新，所建的绿地很快就成了菜地，还有小区的摊点一摆，就把草坪磨光了。统计显示，该区至今已经出新了23个老小区105.6万平方米，可就是没物管肯管。“为什么啊？老小区设施差，下水管、化粪池有时物管一进来就要去修，可物管费又收不到；车位费似乎是项收入，可个别业主就是不交、还乱停乱放，也难管！”章队长告诉记者，比如鸡鸣山庄，有38个出入口，要堵上居民觉得不方便，要都派保安管，那费用还得了？

　　公益性物管收费“最低”

　　市场化的物管公司不愿管，于是从去年底开始，玄武区政府就开始酝酿在区里成立一个公益性的物管公司来管。

　　“我们起名叫洁安序公司，就是要清洁、安全、有序。”该公司负责人吉小平告诉记者，考虑到老小区居民的承受能力，该公司只有保安是新招的，其在管理过程中遇到违建等难题可以立刻通知城管来处理，大大减轻了工作强度，人员也可以少配一些，而且保安全招小区下岗人员，吃住成本都省了。

　　而保洁都是由区环卫来派。比如原先该小区是5个保洁员，原本她们只管把垃圾运走，而现在则负责把小区清扫干净，并做到一星期扫一次楼道、抹一次楼道栏杆。“环卫把考核权给我们了，比如原来她们的工资是800多元，现在我们每月加100-150元，再加点过节费等福利，肯定要比市场化的物管单独雇佣保洁员费用低多了！”

　　因此，该公司几乎所有对居民的收费也降低了，比如地上停车费80元等都报物价部门批，而且都是同类收费里的最低价。

　　两个小区率先引入该物管

　　目前，该区已经有后宰门佛心桥小区和富贵山小区引入了该物管，锁金四村和孝陵卫小区也正在洽谈中。吉小平告诉记者，两个小区引入物管两个月来，城管接到的投诉才三四起。

　　记者昨日在率先引入公益性物管的富贵山小区了解到，该小区目前有7个保安、5个保洁员，已经实现了24小时门岗制度，保安主要对车辆出入进行管理，并指导停放整齐。小区内街道整洁，没有违章摊点，出新后的绿化也保护得不错。

　　物管进驻免费服务了两个月，居民们感觉如何呢？由于白天，大多是老人，结果却令人有些尴尬。半数以上的被询问居民知道引进了物管，可他们表示：没觉得物管管什么了。“你看看这整楼的下水管都烂了，告诉物管也没为我们修。”记者问知不知道下水管应当用共用维修基金修，不是物管出钱，居民则表示：弄不清楚。当记者问“既然不想要物管为什么当初签字同意呢？”老人们表示：是自家的子女签的。

　　目前物管收入靠停车费

　　记者了解到，目前这家公益性的物管收入主要靠停车费，但光靠停车费并不足以维持其基本运转。“我们也考虑过收取少量费用，比如2毛一平米，这个标准都已经低于南京市最低的物业费标准了，可居民不一定能接受，所以现在主要是加强服务，等居民满意率达到70%再收费。”

　　据了解，玄武区组建这一公益性物管时，街道拿出手上的一些门面房收入来贴补物管。“我们和市场化的物管最大的不同就是，我们不考虑赚钱。比如明明一小区收费多，门面房多，可能有盈余，也会用来贴补那些门面房少、停车费收入少的小区，只要两小区在一个街道内，就可相互调剂，而且物业费基本都统一标准。

　　按照该区规划，目前该区每个街道都将拿出一两个小区来试点，然后推广，三年接管80%老小区。这在南京甚至国内都应该是个新尝试。效果究竟如何？还有待考验。

　　通讯员 李奇鸣 快报记者 孙洁