“割肉记”

　　■起因：当初疯狂拍地，如今地价大降，吃不消了

　　■结局：未按期交地款，江宁两块天价地块被收回

　　38轮，底价从6500万元拍到1.64亿元！ 17轮，底价从7800万元拍到2.02亿元！去年11月16日，南京江宁文华街附近的两幅住宅地块，被一家开发公司“彪悍”地收入囊中。

　　然而，时隔不到8个月，有消息传出：因为拿地的开发公司没有按时缴纳土地出让金，这两块地已经被国土部门依法收回。昨天，江宁区国土局相关人士也证实了此事，并表示会按照合同没收一定的定金。

　　业内人士认为，一些开发商当初在极不理性地“疯狂”高价拿地之后，没想到会遇到地价回落和楼市销量停滞不前，同时融资又出现问题，现在只好“赔了定金又折地”。

　　去年拿地：江宁每平方米                 多

　　“当时就感觉开发商疯了！”

　　“想到去年11月的那次土地拍卖会，现在还心有余悸呢。”南京焦点房地产网一位人士回忆说，当时南京国土局土地办一举对外出让了14幅地块，其中13幅是江宁区的，有3幅纯住宅地块楼面地价（房价中的地价成本）均超过了4000元/m2。

　　据了解，这三幅地块的价格分别是：一块地块拍卖价3.18亿元（底价1.23亿元），楼面地价4446元/m2；另一块地块拍卖成交价1.64亿元（底价6500万元），楼面地价4145元/m2；第三块地块拍卖成交价2.02亿元，楼面地价4204元/m2。前一幅地块被南京一家房产公司拍得，后两幅地块被另一家南京房产开发有限公司一并拿走。

　　“开发商发疯了！”拿地之后，一名专家用这句话来形容拍卖会的狂热程度。因为去年7月26日，万科曾在江宁牛首山河附近拿到一块地（现在的金域蓝湾楼盘项目），楼面地价是3278元/m2，当时房产业内觉得是个个例。哪知道11月份的土地拍卖更为离谱：楼面地价史无前例地超出了4000元/m2！

　　今年行情：江宁每平方米                 多

　　“按去年拿地价格，这房子怎么卖？”

　　开发商明明拿了地，怎么又撒手不要呢？南京中原地产交易中心主管李千娥认为，在去年11月16日的土地拍卖之后，后续土地拍卖的地价反差太大，可能让高价拿地的开发商无法接受。

　　我们可以看一看在那次疯狂的拍卖会后，江宁的地价到底出现了什么走势？

　　“去年下半年到今年上半年，江宁土地的拍卖地价就像‘过山车’。”一家外地房产公司负责南京市场拓展的负责人说，他们去年一直想在江宁拿地，但看到地价拍得那么高，就收了手。果不其然，江宁地价的自由落体运动说来就来了——

　　去年12月26日，新城创置拿到了一幅江宁开发区同仁医院以东的地块，是以2.36亿元的底价拿走的。而这一商业和住宅混合地块，即使不算商业地块近2万平方米的面积，单独以2.36亿元折算住宅的那一部分用地，楼面地价也仅有2426元/m2。如果综合计算，这一地块的楼面地价只有1800元/m2左右。

　　今年4月28日，江宁5幅住宅地块出让，4幅底价成交，1幅流拍。其中被业内普遍看好的江宁岔路口附近宏运大道以北、中心河以西地块（出让面积54978.1平米），被江苏爱涛置业以底价2.78亿元拿走，折算楼面地价为2974元/m2；另外3幅底价成交的地块，楼面地价都没超过1500元/m2。

　　4000多元/m2的楼面地价怎么能和2000元/m2左右的楼面地价相比？江宁一家房地产公司的销售总监说，如果继续缴纳土地出让金，意味着今后这家高价拿地的开发商在地价上就比别人吃亏了2000元/m2，这么高的地价，今后怎么卖房？

　　而且，地价回落还不仅仅是江宁独有的现象。一位业内人士告诉记者，今年6月25日，河西中部地区的梦都大街奥体地块，最终以底价8.3亿元出让，楼面地价爆出“超低”的4882元/m2，“你想想看，这家开发商去年在江宁拿地的地价都4200元/m2了，现在能不‘撤退’吗？”

　　■一算吓一跳

　　开发商被没收

　　5490万！

　　早在7月初，坊间有传言说这三幅高价地块的买家，因为没有按期支付出让价款，土地已被收回。记者向江宁区国土局求证，一名相关人士表示，“三块高价地块的后两块被收回了”。

　　据了解，按照土地出让规则，开发公司作为竞买人在拍卖土地之前，就要缴纳相应的保证金，以“价高者得”的方式竞得土地后，签订《国有建设用地使用权公开出让成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》。按南京市的规定，在出让合同中会约定，要求竞买人首付不得低于出让总价款的15%（含拍卖之前缴纳的保证金），这也是该地的定金，即使后期无力付款，这15%的部分也不予退回。

　　按这个“老规矩”，这家开发公司损失可谓惨重：文华街01号地块的拍卖保证金为1000万元、02号地块为1200万元，按照两块地总出让价款为3.66亿元（1.64亿元+2.02亿元）计算，折算后起码要5490万元（3.66亿元15%），这也是开发商要被没收的定金。

　　国土部门：

　　拍卖土地被收回

　　南京早就有先例

　　不过，采访中，江宁区国土局没有透露现在具体没收了开发商多少违约金，只是委婉表示地块收回是正常工作，没什么特别的。

　　那么，这家房产开发公司对此怎么看呢？采访中，一名副总经理表示，对地块是否被收回不是太清楚，目前并没有接到地块被收回的通知，而“公司一把手老总也在外地出差，不方便接受采访”。

　　记者了解到，开发商无力支付土地出让金，而被政府部门没收定金、收回土地并不是头一遭。早在2004年1月15日，新街口铁管巷A、C两幅地块以5.45亿元拍出，其中铁管巷A地块以31455元/m2的价格，创下了南京历年土地出让的“单价之最”。一年半后，上海两家拿地的开发公司因无力缴纳土地出让金，被南京市国土部门收回，并且依据合同，没收了8000多万元的拿地定金。

　　而今年1月份，南京市国土局相关人士也公开表示：“拍卖土地并非一锤定音，如果不符合相关政策，将严格予以收回。”

　　据悉，截止到2007年底，南京市共解除了8幅地块的土地出让合同，对延期付款地块收取违约金1亿多元；其中2007年市区范围取消竞得资格1幅，收回土地使用权1幅，690万元保证金不予退还，有力地维护了出让合同的严肃性。

　　业内分析：

　　开发商为啥宁愿

　　赔了定金又折地

　　中房指数南京典型指数办公室研究总监古伊认为，在去年一系列的房产调控政策之后，尤其是银行的“银根”收紧之后，去年下半年南京楼市开始进入胶着状态。开发商在融资渠道受限的情况下，经过这段时间的“硬挺”，有可能已经面临“断链危机”。

　　她分析说，那些被收回土地的开发商，很可能是资金周转不过来，“选择损失一些定金也是无奈之举”。因为在土地市场公开出让的“游戏”规则面前，开发商需要对自身经济实力予以充分考虑，如今“赔了定金又折地”只能是自食其果。不过，在现在的情况下，开发商舍得丢弃定金也不继续投入，也是一种果断“止损”，不失为一个躲避更大风险的好办法。其实，地价本来就是房价的有力后盾，现在地价都撑不住了，房价还有什么理由不降？

　　■记者手记

　　疯抬地价

　　是要付出代价的

　　在南京近两年的土地出让会上，我们曾经不止一次地遇到这样的场景：举着拍卖号牌拿地时财大气粗的开发商，一次加价动辄数千万元，2亿的地价4亿买、6亿的地不抬到10亿不罢休。“彪悍”拿地的开发商极不理智的疯狂举牌，也导致了南京土地出让出现“面粉地拍出面包价”的咄咄怪事。

　　然而，“彪悍”的背后，很快传出开发商无力缴纳土地出让金、被迫“赔钱折地”的消息。一名深谙土地拍卖的专家表示，土地出让“价高者得”的游戏规则，刹不住谋求暴利的开发商的步伐，但是任何市场都有风险，尤其是在暴利的房地产市场，必须愿赌服输。

　　如今，江宁的两幅地块被收回，也给那些拼命抬高地价、试图推动房价上涨的开发商们敲响了警钟：哄抬地价，是要付出代价的！

　　快报记者 尹晓波

　　[声音]

　　樊纲：降！

　　“按照现在的收入，这么高的房价，这么大的一个泡沫市场，早晚要垮掉。不管房价上涨被说得如何天花乱坠，到某一天它也会跌下来。”

　　——著名经济学家樊纲

　　“现在是整治高房价最佳时机。”

　　——国务院参事任玉岭

　　“房价在涨势大幅放缓后可能呈现小幅稳步上涨态势，但短期内普跌的可能性较大。”

　　——工行研究报告

　　■网友反应

　　●太好了，早就该跌了，大快人心。

　　●高房价是顶在开发商和银行及贷款炒房者头上的堰塞湖！一旦溃堤不得了。

　　●炒房客搬起石头砸了自己的脚。深圳出现了，全国其他城市一定也会出现的，大家等着瞧!

　　●无论什么说法，我只有一个说法：不买房子，留点钱打酱油!

　　冯仑：就不降！

　　“我们要找到自己的生存办法，就是要变成‘猪坚强’。”

　　——万通集团董事长冯仑

　　网友反应

　　●炒房被套、房价走低，开发商假装玩“坚强”。

　　●猪后面是牛，牛后面是虎狼！