“降价行为更多的是一种策略，事实上由于刚性需求的大量存在，市场并没有出现众说纷纭的拐点。”在上周接受《金楼市》记者采访时，以敢说话著称的房产大腕任志强彻底否定了上半年市场出现的“拐点论”，他认为一段时间以来的房价整体走势，可以用一句话来概括，那就是真正的好房子不降反升，而“虚胖”的楼盘则回归其应有的价格。南京上半年的房价走势，乃至整个楼市的走向，是不是也应了任志强对大势的判断呢？
局部降价不代表整体情况
“房价并不是整体下降，而是局部降了，给人整体降的感觉。”针对上半年南京楼市出现的“拐点论”，创世纪传播总经理李韶辉等业界人士持有不同观点。他认为南京整体的房价不但没有降低，反倒有不少楼盘有较大幅度提升。“好楼盘与差楼盘的价格差距明显拉开，而客户却只关注降的信息，对涨价的信息关注度降低，因此价格差给人留下了深刻印象。”在采访中，反对拐点论的专家普遍认为上半年南京楼市是“涨幅”降了，而不是价格降了。
“部分特价房更推波助澜，给人价格大降的印象。”业内人士举例，如滨江奥城团购时曾打出7000多元/㎡的均价，但实际上并没有多少房源在7000多元/㎡。江北一些楼盘也爆出了3000多元/㎡的特价，但这些少有的特价房大多是难销售的大户型。“供需关系对房价走势决定作用也尤为明显，比如供应量大的区域，相对需求就显得较小，房子消化速度显慢。而有的区域本来就有较强劲需求潜力，而其供应量并不大的中小户型产品，则出现了供不应求的现象。”
楼市有点衰但是后市强劲
“我个人认为现在市场的确有些衰。”谈到南京房地产市场上半年的整体走势，苏垦广告总经理经纶判断略有差异。他认为从数据上看，各个片区房市都有往下走的趋势，但区域之间的差别会比较大。他认为，房子价值是产品与区位的合成，居住需求占据了市场需求的主流，因此片区的生活便捷程度，直接影响了该区域楼市的走向。因此大家能够很直观地看到，边远区域楼市不太景气，而市中心等绝版地段却没有出现明显跌势。
“虽然是‘衰’，但并非是一蹶不振，楼市随时都有反弹的可能。”对于目前南京房地产市场的走向，经纶等业界人士分析认为，在市场好时，楼盘疯狂定价，超出了正常水平，导致前一段时间，市场都在挤泡沫。而出人意料的是，在软性需求被抑制的同时，市场的刚性需求也受到极大影响。从上半年南京二手房的市场交易量，可明显看出这种趋势。这说明市场短期压制得相当厉害，后期将有较为强劲的反弹。
别墅价格没降但销售放缓
“非但普通住宅市场如此，别墅这样的高端市场成交情况也并不理想，速度要慢了很多。”南京部分别墅项目的负责人告诉记者，由于别墅产品的特殊性，这类高端物业的价格涨跌，却并没有出现像部分片区住宅那样大降，有些别墅项目反倒按常规的定价策略有所提价。他们分析认为，之所以会出现这样的状况，原因一方面在于别墅产品的稀缺性等，决定了相应的价格。同时也由于别墅的总价高，即使降个10多万元，也显现不出价格优势。
当然，部分项目会出现降价现象，尤其是那些没有多少创新点的“随大流”项目，这部分产品会回归它本身的价格。而这种现象的出现，与任志强关于房价走势的整体判断也是不谋而合了。总体来说，由于高端别墅供应量不大，受到市场的影响面较小；低端一些的联排产品，总价200万元左右，市场接受度还不错，最尴尬的只有那些定位中档的休闲、度假类产品。快报记者 许延正
[唇枪舌剑]
7月6日，由阳光100易小迪发起，由万通冯仑、SOHO中国潘石屹、华远任志强、世联地产陈劲松等人组成的强大阵容齐聚太湖之畔。在“2008新的时代新的起点中国房地产高峰论坛”上，《金楼市》见证了这一场唇枪舌剑——
“我不认为房价下跌，根据国家公布的数据，1-5月房价仍然有小幅度增长。一些楼盘降价的因素有很多，尾房降价，竞争不过降价，现金流问题导致降价，银行贷款压力造成降价等，这是由于房地产行业生产弹性小、价格弹性大的特点决定的。降价能很快地销售并回笼资金；而生产则没有这个弹性，怀孕还要9个月，房地产周期更长，所以开发商要用好价格弹性。”
——北京市华远集团总裁任志强
“对于今年下半年的房价走向，关键在于是否继续加息和信贷政策变化。这些不确定因素将极大地影响消费者对未来的预期，也影响房价的走势。现在可以预见的影响房价走势的因素有三方面，一是2008年中国GDP增长速度即使下跌也是世界第一；二是中国的城市化进程仍将继续，房地产依然是支柱产业；三是今年银行存款增加了，钱还在。还有能确定的就是，房地产高利润时代已结束，房价将更理性。”
——深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松
“百日剧变论后，媒体给我压力很大。我个人相信，再过百日，目前的问题应该可以得到一定程度的解决，比如说兼并就是解决办法的一种。各方都要保持理性：开发商要学会控制自己的欲望（去年销售挣了3万亿，结果买地又花了3万亿，因此开发商资金链紧张是正常的。我们公司2007年下半年到2008年上半年期间只拿了一幅地，还是别人转手给我们的）；地方政府要做自己该干的事；购房者要学会理性对待问题。”
——SOHO中国总裁潘石屹
“这次地价调整，让地价在2007年疯狂上升之后陡然回到理性，同时也结束了1998年以来地价只升不跌的局面。在土地竞标现场，我发现大概有一半竞拍人都不是房地产商。因为他们不仅有钱，还知道买地是只赚不赔的生意，只要转手卖地就能赚钱。土地不是只赚不赔的生意，如果只赚不赔，市场就会出现混乱，就会出现房地产投机现象。地价下降对楼市的健康发展，尤其未来三五年的健康发展，是很好的保证和前提条件。”
——阳光100置业集团董事长易小迪
快报记者 李汇丰 文涛
