江宁楼盘近期开盘销售都不错，这是市场传递给人们的真实信息。然而，如果开盘当周没卖出的房源，之后就基本卖不动了，因为剩下的多是面积偏大的房源。面积稍微大了点就很难卖，这是即时数据背后的另一个事实。

　　与此同时，统计数据显示，江宁下半年的新房供应量在150万平方米以上，供过于求的局面严峻。而不少开发商盲目冲刺“7000元/平方米”的心理，也把江宁楼市推到了又一个“变幻莫测”的关口。下半年，江宁能否继续“笑看风云”？也许就看江宁楼市能否跨过这三道坎。

　　一道坎 面积稍微偏大就难卖

　　“这个月又要结束了，从我手上还是没能走掉一套房子！”江宁天元路上一家楼盘的售楼员小夏私下里向记者透露，除了开盘当周卖得还可以外，这家楼盘越往后越卖不动了。就拿她自己来说吧，5月底开盘时卖出4套小户型，整个6月份一无所获。“这不是说没有房子可卖，而是因为剩下的都是户型偏大的房子，市场抗性大。”据她称，其他销售人员也好不到哪里去。

　　采访中，在售楼盘的销售负责人在称“江宁销售情况不错”后，免不了都会提到“大户型销售上还是有难度的，大家剩下的都是清一色的大面积单位”。

　　记者发现，从今年以来的销售情况看，江宁90平方米以下、100平方米左右的房型普遍比110平方米以上的套型好卖。数据显示，5月以来先后推盘的瑞沨名苑、东方龙湖湾、亚都天元居、21世纪国际公寓、东渡国际青年城、青山湾花园等，开盘时不错的销售都源于中小户型房源集中销售的拉动，如今所剩的几乎都是面积偏大的户型。比如主打小户型的东渡国际青年城和合家春天，前期的几次开盘销售都异常突出，但最近这次加大100平方米以上房源的比例后，销售速度慢了下来。

　　“房价达到一定高位后，购房者所能承受的总价迫使他们需求的面积不断压缩，江宁目前比较突出的一个问题就是需求市场上的总价抗性。”一位业内人士分析说。

　　二道坎 下半年上市体量较大

　　江宁区房产局统计数据显示，今年1-5月江宁合同销售面积102.76万平方米，而全区上半年的商品住宅新增上市量只有90万平方米左右。“江宁上市量集中在下半年，开发商的销售压力随之增大。”江宁区房管局副局长王伟军表示。

　　记者了解到，根据区政府年初的调查和统计，今年江宁区新建商品住宅预计上市量将达到330万平方米，大概3.2万套房源，较去年增加近40万平方米，主要上市区域将集中在科学园、九龙湖片区。就此来看，江宁区上半年的推房量不足预计的三分之一，市场供应量充足。王伟军认为，按照如今的市场形势和开发商的推盘策略推算，江宁区全年的总上市量估计难以突破预期的面积，但达到250万平方米应该不成问题。为此，江宁下半年的供应量预计在150万平方米以上。

　　与此同时，江宁区商品住宅的供销比从第二季度也开始发生了逆转。第一季度，江宁供销比为0.9：1；4月十几家楼盘开始放量，供销比变为1.2：1；而5月又有十多家楼盘继续推盘，供销比一度扩大为2.09：1。

　　三道坎 能否过7000元/m2

　　进入6月后，江宁区房产局交易大厅正中央几米宽的电子显示屏上，每日的交易均价几乎都定格在6000元/平方米以上，这让工作人员小王印象尤其深刻。小王告诉记者，整个房价似乎就是5月底、6月初突然上了一个台阶，从5000元/平方米跨入了6000元/平方米的行列。记者从物价局的批文中也发现，近期批复的江宁普通商品住房的均价多在6000元/平方米以上，接近7000元/平方米的也不在少数。

　　接受记者采访的开发商一致表示，近期江宁的房价较4月以前，至少有500元/平方米的涨幅。这些让不少开发商放松了对后市的悲观心态，开始新一轮的“逐价”浪潮，期待着尽早突破“7000元/平方米”。南京一家房地产研究机构的专家认为，开发商的这种期待与万科金域蓝湾的“价格标杆效应”不无关系。

　　万科究竟将给江宁带来什么？同仁康桥水岸营销总监苏士军认为，金域蓝湾对于江宁楼市形象拉动大于对价格的拉动，他并不看好跟随万科涨价的效果，“买万科的房子的客户，不会因为你比万科低了1000-2000元/平方米就转移购买。”更让业内人士担心的是，江宁房价冲到7000元/平方米后，究竟还有多少购房者愿意为之埋单？江苏亚都正德实业有限公司营销部经理曹佩清提到，目前到江宁买房的仍以刚性需求为主，这部分人对于价格的敏感度相当高，轻微的价格调整所引发的买卖心理的波动是异常明显的。

　　快报记者 刘果