从去年开始，南京楼市陷入低迷，面对房子难卖、贷款充裕的窘境，开发商和银行显然“憋”不住了，纷纷出招暗中“化解”房贷的紧缩政策。

　　二套房放贷不较真

　　央行和银监会去年12月规定：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。

　　南京市房产局档案馆透露，从去年12月份可以为银行房贷提供房产查询以来，至今只有500多次查询记录。业内人士表示，这个数字肯定少了，银行显然对借款人是不是“第二套房”没有那么较真。

　　某商业银行的职员透露，在实际操作中，各家银行都很宽松。比如，某借款人家庭有三套房，其中两套没贷过款，在银行系统根本查不出来，而有贷款的房子只要还清肯定不算第二套。

　　至于借款人的住房面积，只要提供这套房子的房产证，房产证上显示的人均面积没有超过标准就行，银行也不需要再去房产部门查询家庭住房面积了。

　　换主贷人 二套房照贷

　　“还要隐蔽的是以共有产权人的方式来化解。”一名房产经纪人说，以共有产权人来贷款的方法是他们用得最多的一种方式。

　　他说，如果王先生贷款买过房子，而家庭住房面积也超过了平均水平，现在贷款买第二套房子显然要加收15%的利息，这该怎么办？很简单。找没有贷款买过房的父母亲或信得过的亲戚朋友作为共有产权人来共同买房，这时将共有产权人作为主贷人，既然共有产权人没有贷款买过房，银行审批很容易就过了。

　　不过，这名经纪人表示，作为主贷人的共有产权人需在18—60周岁之间，一般在产权证分割产权分额时约定为“1%的产权”。

　　“首付一成”也能买房

　　房子难卖，开发商也频频出招，规避房贷政策。江北房价在面临跌破4000元/平方米的趋势下，有开发商甚至承诺“首付一成”。

　　5月份，江岸水城楼盘推出一成首付的买房优惠，以一套100平米的房子为例，40万房款，正常情况下，首付三成12万元，但购房者与开发商签订一个借款协议，先付4万元，剩下两成由开发商垫付，只要在房屋交付前（2009年3月）付完就行了，开发商不收利息。

　　中房指数南京典型指数办公室研究总监古伊认为，首付一成并不违反金融规定，因为银行的最低三成首付并没有降低，开发商只要有两成的资金就可以套到银行七成的贷款，而真正的买房款最终也是由开发商收取，开发商只要做一纸借款协议就行了，“说到底，是开发商迫于楼市疲软的现况，所出的无奈之举”。

　　银行帮你“砍价”

　　即使不能规避房贷政策，银行也可以帮你去和开发商“砍价”。近日，招商银行南京分行推出了“购房联盟优选楼盘”活动，如果买房人是招行的金葵花客户，银行就会出面和开发商谈“团购房价”。记者了解到，目前招行对绿城玫瑰园、颐和公馆、依云溪谷、万科红郡等多个楼盘都可以“侃价”，最大优惠可以达到1000元/平方米。

　　古伊表示，如果一套100平方米的房子能便宜1000元/平方米，总房款就能便宜10万元，一些买房人即使购买的是“第二套房”，即使按第二套房的利息计算，有时也能抵消了。现在房子的确不好卖，银行参与进来砍价，实际上是和开发商达成的一种“默契”。

　　快报记者 尹晓波